부산지방법원 2025타경101498. 부산 서구 암남동 백조맨션아파트 2층 205호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 현재 소유자는 정의헌이고, 2019년 4월 17일 하나은행 근저당 55,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 같은 하나은행의 근저당 2건, 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 낙찰자가 별도로 떠안을 보증금도 없습니다.
현재 최저매각가는 109,900,000원으로 감정가 157,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건의 가격 자료에는 백조맨션의 거래금액 표본이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정하면 안 됩니다. 권리 측면과 가격 측면을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101498 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 353-1 백조맨션아파트 2층205호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 205호 |
| 소유자 | 정의헌 (2019.03.27. 상속으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이캐피탈 주식회사 / 3,686,227원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2019.04.17. 설정된 하나은행 근저당 55,000,000원입니다. 2019.05.15. 근저당 30,800,000원, 2020.08.12. 근저당 22,000,000원, 2024.07.12. 국민건강보험공단 압류 및 2025.05.28. 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 할인만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 회차는 감정가 157,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 109,900,000원으로 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 76,930,000원, 그 다음은 53,851,000원입니다.
하지만 이 사건에서 확인되는 단지 정보는 백조맨션 19세대, 준공일 1984.09.12, 비교 대상 면적 67.95㎡이며, 실제 거래금액은 제시되지 않았습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 사실은 확인할 수 있지만, 이를 곧바로 최근 시세 대비 할인으로 해석할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 30,800,000원 | 30,800,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 22,000,000원 | 21,761,400원 |
| 4. 경매신청 · 오케이캐피탈 주식회사 | 3,686,227원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 109,900,000원 가정 시 총 채권액 111,486,227원 중 107,561,400원이 배당되고, 미배당은 3,924,827원입니다. 신청채권자 오케이캐피탈의 청구액 3,686,227원은 배당 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 미배당 채권액은 매수인 인수액이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 암남동 송도초등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트 단지·단독 및 공동주택·근린생활시설·숙박시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있고, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 205호이며 외벽은 몰탈위페인팅, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 화재경보설비, 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 동측 약 6미터 내외, 북측 약 3미터 내외 포장도로와 접하고 주차시설이 있습니다. 토지는 평지의 사다리형이며 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·상대보호구역에 해당하며 공시지가는 2,279,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 백조맨션은 19세대, 준공일 1984.09.12로 소규모·노후 공동주택입니다. 실제 거래금액 자료가 없어 환금성과 적정 매수가격은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 백조맨션 및 인근 유사 공동주택 실거래를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2019.04.17. 하나은행 근저당이 실제 말소기준으로 유지되는지 매각물건명세서와 최신 등기부를 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 조사상 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태는 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 3,924,827원은 채권자 측 부족액이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 건물 상태. 1984.09.12 준공 공동주택이므로 내부 수리 상태와 설비 노후도를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제시된 등기·감정·배당 자료를 토대로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 법원 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확인”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 현재 최저가 109,900,000원은 감정가의 70%지만, 최근 실거래 금액이 제시되지 않아 이 가격이 시세보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 백조맨션이 19세대이고 1984년 준공이라는 점까지 고려하면, 권리는 합격권이지만 가격은 실거래 검증 후 판단하는 접근이 적절합니다.
