부산지방법원 2025타경101500. 부산 강서구 명지동 엘크루솔마레 107동 2층 201호, 전용 84.987㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 곽진영이며, 감정가 373,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 261,100,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2022.03.25. 설정된 주식회사지인파이낸스대부 근저당권 187,500,000원입니다. 이후 서울보증보험 가압류, 국민건강보험공단 압류와 이번 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.

이 물건은 권리보다 가격이 눈에 들어옵니다. 동일 단지 전용 84.98~84.99㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 357,916,666원이고, 최신 거래는 2026.07. 380,000,000원입니다. 현재 최저가 261,100,000원은 최근 12개월 평균의 72.9%로, 제공된 실거래 범위 305,000,000원~415,000,000원보다도 낮습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 기준

임차인 없음. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나, 별도의 임차인 신고 내역은 없습니다. 말소기준권리는 2022.03.25. 지인파이낸스대부 근저당권이고, 그 이후의 서울보증보험 가압류 6,668,634원, 국민건강보험공단 압류, 2025.05.28. 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래 평균의 72.9%

엘크루솔마레 전용 84.98~84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 357,916,666원, 최저는 305,000,000원, 최고는 415,000,000원이며 최신 거래는 2026.07. 380,000,000원입니다.

현재 최저가 261,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균 357,916,666원의 72.9%입니다. 최신 거래 380,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 특히 같은 2층 거래가 2026.06. 305,000,000원, 2026.02. 339,000,000원으로 확인돼 현재 최저가보다 높은 가격대에서 실제 거래가 있었습니다.

③ 예상배당표 (매각가 261,100,000원 가정)

현재 회차에서는 채권자 총 청구액 194,168,634원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며, 소유자 잔여액은 62,475,966원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영에 따라 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

2회 유찰 시에는 채권자 미배당액 14,757,414원, 3회 유찰 시에는 68,820,781원이 발생하는 계산입니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 명호중학교 북서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성된 아파트지역이며 주거환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경량철골지붕 지상 6층 건물의 2층 201호입니다. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 인접지 및 도로와 등고 평탄한 사다리형 유사 토지이며 아파트부지로 이용 중입니다. 북·서·남측으로 중로 또는 소로와 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 국가산업단지·도시지역·제1종지구단위계획구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등의 지정·저촉 정보가 있습니다.
• 공시지가. 1,185,000원/㎡이며 토지면적은 35,977.1㎡입니다.
• 단지. 엘크루솔마레는 480세대, 2014.11.21. 준공이며 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 기준. 현재 최저가 261,100,000원은 최근 12개월 평균 357,916,666원의 72.9%입니다. 최신 380,000,000원, 최근 최저 305,000,000원과 함께 응찰가 상한을 판단하세요.
• 같은 층 실거래. 같은 2층에서 2026.06. 305,000,000원, 2026.02. 339,000,000원 거래가 확인됩니다.
• 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 등기 원본 대조. 말소기준인 2022.03.25. 근저당과 그 이후 권리의 현재 상태를 2026.08.25. 발행 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
• 배당 변동. 배당표의 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.

맺으며 — “권리 부담 0원, 가격은 최근 시세 아래”

이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 1회 유찰된 최저가 261,100,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 357,916,666원의 72.9%이고, 최신 거래 380,000,000원보다도 낮습니다. 같은 2층 실거래도 305,000,000원과 339,000,000원이 확인됩니다. 권리는 단순하고, 가격은 최근 실거래 범위 아래로 내려온 회차입니다. 다만 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 실제 점유 확인은 입찰 전 마지막 필수 점검사항입니다.