울산지방법원 2025타경1552. 울산 중구 동동 대성빌라 3층 302호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이용승이며, 2009.09.08 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2025.11.25 강제경매개시결정인데, 임차인 최영선의 전입·확정일자는 그보다 훨씬 앞선 2017.06.07입니다. 이어 2025.07.16 임차보증금 58,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
매각물건명세서에도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있는 권리라고 명시돼 있고, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 최저가 39,900,000원에서는 집행비용 1,118,200원 뒤 최영선에게 38,781,800원이 배당되고, 19,218,200원이 남습니다. 그래서 낙찰가만 39,900,000원이라고 보는 것은 실제 부담을 크게 축소해 보는 셈입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1552 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 동동 248-17 대성빌라 3층 302호 · 도로명 울산광역시 중구 병영9안길 10-2 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트·벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 이용승 (2009.09.08 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 39,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최영선 / 58,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 병영농업협동조합 근저당, 에스케이생명보험주식회사 근저당, 김성인 소유권이전청구권가등기, 미래에셋생명보험 주식회사 임의경매개시결정, 이정우 전세권은 모두 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단의 중심이 아닙니다. 현재 핵심은 최영선의 주택임차권입니다. 전입 2017.06.07, 점유개시 2017.06.05, 확정일자 2017.06.07로 말소기준 2025.11.25보다 앞서며, 배당요구도 2025.12.26 접수돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차 관련자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 최영선 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 58,000,000원 | 2017.06.07 / 2017.06.07 | 대항력 有 우선변제 有 승계 19,218,200원 |
| 기사항전 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는다
현재 회차는 감정가 57,000,000원의 70%인 39,900,000원입니다. 겉으로는 한 차례 유찰로 가격이 낮아졌지만, 이 사건에서는 낙찰가와 임차보증금 인수액을 함께 봐야 합니다. 현재 인수액은 19,218,200원이고, 2회 유찰 시 30,972,740원, 3회 유찰 시 39,200,918원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 최영선 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 39,900,000원 | 38,781,800원 | 19,218,200원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 27,930,000원 | 27,027,260원 | 30,972,740원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 19,551,000원 | 18,799,082원 | 39,200,918원 |
즉 이 물건은 “유찰될수록 낙찰가가 내려가니 점점 싸진다”는 일반적인 계산을 그대로 적용할 수 없습니다. 낙찰대금에서 임차인에게 돌아가는 돈이 줄어들수록 매수인에게 넘어오는 보증금 잔액이 커집니다. 현재 회차 실질취득 59,118,200원은 이미 감정가 57,000,000원을 웃돕니다. 확인 가능한 실거래 근거가 없는 만큼, 최저가 39,900,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,118,200원 |
| 1. 임차인 최영선 보증금(우선변제) | 58,000,000원 | 38,781,800원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 최영선 | 58,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 58,000,000원 중 38,781,800원이 배당되고 19,218,200원이 미배당돼 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 서동 소재 병영초등학교 남동측 인근. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 외솔(최현배선생)기념관 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다. 북서측으로 폭 약 3미터 내외 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트·벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며, 위생 및 급배수설비와 도시가스공급설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 713,700원/㎡입니다.
- 환금성. 대성빌라는 7세대, 사용승인 기준일 1991.10.01로 파악됩니다. 소규모·노후 다세대주택이라는 특성상 아파트와 같은 대단지 거래 유동성을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 39,900,000원 낙찰가 가정에 최영선 미배당 보증금 19,218,200원을 반드시 함께 반영해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 2회 유찰 시 인수액 30,972,740원, 3회 유찰 시 39,200,918원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수로 이동합니다.
- 최영선 임대차 실체 확인. 임차권자이면서 경매신청채권자인 동일인 구조이고, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있으므로 계약서·보증금 지급 및 반환채권 관계를 확인해야 합니다.
- 미상 임차 관련 기재 확인. ‘기사항전’은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서 원본과 현황을 대조해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 7세대 규모, 1991.10.01 준공, 폭 약 3미터 내외 도로 접면이라는 물리적 조건까지 현장에서 확인한 뒤 가격 상한을 정해야 합니다.
- 배당 변동요소. 당해세·최우선변제 등은 현재 배당추정에 반영되지 않아 실제 인수액이 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 제출서류와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,990만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 아주 분명합니다. 최저가는 39,900,000원이지만, 최영선의 대항력 있는 임차보증금 58,000,000원이 낙찰대금에서 전액 변제되지 않습니다. 현재 예상배당 기준 매수인 인수액은 19,218,200원이고 단순 실질취득은 59,118,200원입니다. 추가 유찰이 되더라도 인수액이 30,972,740원, 39,200,918원으로 커지므로 실질부담은 보증금 수준에서 크게 떨어지지 않습니다.
게다가 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 주거 관련 기재가 별도로 있고, 임차권자와 경매신청채권자가 최영선으로 동일하다는 확인 과제도 남습니다. 소규모·노후 다세대주택의 환금성까지 감안하면 최저가 할인율을 이유로 공격적으로 접근할 사건은 아닙니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금의 실제 승계 범위와 임대차 실체를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
