울산지방법원 2025타경1552. 울산 중구 동동 대성빌라 3층 302호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이용승이며 2009.09.08. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 기준이 되는 권리는 2025.11.25. 등기된 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 최영선은 2017.06.07. 주민등록과 확정일자를 갖추었고, 등기부에는 2025.07.16. 임차보증금 58,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않으며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1552 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 동동 248-17 대성빌라 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 이용승 · 2009.09.08. 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 27,930,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최영선 / 58,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
2002년 병영농업협동조합 근저당과 2003년 에스케이생명보험주식회사 근저당, 2007년 김성인 소유권이전청구권가등기, 2008년 미래에셋생명보험 주식회사의 임의경매개시결정, 2013년 이정우의 전세권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 권리는 최영선의 임차권입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최영선 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 58,000,000원 | 2017.06.07 / 2017.06.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 기사항전 매각물건명세서 표기 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
현재 회차 최저매각가는 27,930,000원으로 감정가 57,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못한 보증금이 늘어나고 그 부족분을 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 27,930,000원 | 27,027,260원 | 30,972,740원 |
| 3회 유찰 · 34% | 19,551,000원 | 18,799,082원 | 39,200,918원 |
| 4회 유찰 · 24% | 13,685,700원 | 13,039,357원 | 44,960,643원 |
즉 최저가가 27,930,000원 → 19,551,000원 → 13,685,700원으로 내려가도, 매수인 인수액은 30,972,740원 → 39,200,918원 → 44,960,643원으로 커집니다. 이 구조에서는 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 실질취득은 임차보증금 58,000,000원 수준을 기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 902,740원 |
| 1. 임차인 최영선 보증금 | 58,000,000원 | 27,027,260원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 최영선 | 58,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 902,740원과 임차인 배당 27,027,260원으로 매각대금이 소진되고, 임차보증금 부족분 30,972,740원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 서동 소재 병영초등학교 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교·외솔(최현배선생)기념관 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트·벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며, 위생·급배수설비와 도시가스공급설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 713,700원/㎡입니다.
- 규모·유찰. 대성빌라는 7세대이며 준공일은 1991.10.01.입니다. 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 이 물건도 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 계산. 현재 회차 예상 매수인 인수액은 30,972,740원입니다. 최저가 27,930,000원만 기준으로 자금계획을 세우면 안 됩니다.
- 추가 유찰의 의미. 3회 유찰 시 인수액 39,200,918원, 4회 유찰 시 44,960,643원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 실질취득액 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
- 최영선 임대차 실체 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 모두 최영선으로 표시돼 있으므로 임대차계약·보증금 지급관계·경매신청 채권을 원본으로 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘기사항전’은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상 상태로 보고 명세서와 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·문건접수 내용과 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “58,000,000원 보증금”을 봐야 한다
이 물건의 핵심은 두 번 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 최영선의 대항력 있는 임차보증금 58,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어온다는 점입니다. 현재 회차에서만 30,972,740원이 인수액으로 계산되고, 추가 유찰 시 그 금액은 더 커집니다.
따라서 이 사건은 “27,930,000원짜리 다세대”로 볼 것이 아니라, 보증금 58,000,000원 수준의 실질취득 구조로 분석해야 합니다. 여기에 전입일과 보증금이 미상인 추가 점유자 표기까지 있어 임차관계 확인이 중요합니다. 최저가가 더 낮아져도 인수액이 함께 늘어나는 만큼, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 임차보증금과 실제 인수범위의 확정입니다.
