울산지방법원 2025타경1566. 양산시 동면 남양산역반도유보라아이비파크5 514동 5층 503호 아파트입니다. 소유자 이진형은 2017.03.09 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 231,900,000원입니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 176,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 에스비아이저축은행 근저당, 김연희 근저당과 신한카드·서민금융진흥원·우리은행·오케이저축은행의 가압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 1회 유찰 뒤 상당히 내려왔습니다. 감정가 282,000,000원에서 현재 최저가는 197,400,000원이고, 같은 단지 비슷한 면적 최근 12건 평균은 299,833,333원, 최신 2026.09 거래는 280,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 65.8%입니다. 다만 이 할인 폭을 실제 취득 메리트로 확정하려면 먼저 김연희의 임차권 인수 가능성을 해소해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1566 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 석산리 1447-4 남양산역반도유보라아이비파크5 514동 5층 503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.5066㎡ · 5층 503호 |
| 소유자 | 이진형 · 2017.03.09 소유권이전 · 거래가액 231,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 197,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 136,481,172원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2017.03.09 부산은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 에스비아이저축은행 근저당, 김연희 근저당과 4건의 가압류, 현재 진행 중인 부산은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 에스비아이저축은행이 신청했던 2025타경11961 사건은 2026.01.26 취하돼 해당 경매개시결정 등기도 말소됐습니다.
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연희 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
특히 김연희는 등기부상 을구 3번 근저당권자이기도 합니다. 같은 이름의 권리자가 매각물건명세서에 주거 임차인으로도 기재돼 있어 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 사유가 존재합니다. 다만 전입일과 보증금이 없으므로 이것만으로 임차인 지위를 부정하거나 대항력이 없다고 단정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 65.8%
남양산역반도유보라아이비파크5 동일 면적대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 299,833,333원, 최신 거래는 2026.09 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 74.51㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2026.08 | 74.51㎡ | 1 | 283,000,000원 |
| 2026.08 | 74.51㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 74.51㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 74.51㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 74.51㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 74.51㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 74.51㎡ | 25 | 335,000,000원 |
| 2026.05 | 74.57㎡ | 9 | 325,000,000원 |
| 2026.04 | 74.57㎡ | 10 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 74.51㎡ | 16 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 74.57㎡ | 22 | 315,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 299,833,333원 |
최근 거래 범위는 270,000,000원~335,000,000원이고 평균은 299,833,333원입니다. 현재 최저가 197,400,000원은 이 최근 12개월 평균의 65.8%입니다. 최신 2026.09 거래가도 280,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 임차인 인수 위험이 실제로 없다면 가격 차이는 분명 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,563,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 176,000,000원 | 176,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 50,400,000원 | 17,836,400원 |
| 3. 근저당 · 김연희 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 13,007,055원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,770,001원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 16,519,021원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 20,904,173원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 440,600,250원 중 193,836,400원이 배당되고, 미배당은 246,763,850원입니다. 본 배당모형의 매수인 인수는 0원이지만 임차인 김연희의 대항력·보증금이 미상이며, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 197,400,000원 | 193,836,400원 | 246,763,850원 | 0원 추정 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 138,180,000원 | 135,445,480원 | 305,154,770원 | 0원 추정 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 96,726,000원 | 94,584,932원 | 346,015,318원 | 0원 추정 |
유찰이 진행될수록 후순위 채권자의 미배당은 커집니다. 현재 회차에서는 부산은행 채권최고액 176,000,000원이 전액 배당되는 계산이지만, 2회 유찰 시 채권자 총배당은 135,445,480원, 3회 유찰 시 94,584,932원까지 줄어듭니다. 다만 이 표 역시 임차인 인수를 0원으로 두는 계산이므로 임차관계 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 남양산역반도유보라아이비파크5는 1,244세대이며 준공일은 2016.11.24입니다.
- 토지 이용. 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 포함되고 준주거지역에 접합니다.
- 도로·시설. 중로1류·소로2류·어린이공원·완충녹지에 접합니다.
- 공시지가. 896,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 동일 면적 최근 12건은 270,000,000원~335,000,000원 범위이며 최근 12개월 평균은 299,833,333원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김연희 임차관계 원본 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수 여부가 미상입니다.
- 동일인 관계 확인. 김연희는 을구 3번 근저당권자이면서 매각물건명세서상 주거 임차인으로 기재돼 있습니다.
- 가격 판단 기준. 현재 최저가 197,400,000원은 최근 12개월 평균 299,833,333원의 65.8%이지만, 실제 인수금이 확인된 뒤 실질취득가로 비교해야 합니다.
- 배당 한계. 현 회차에서도 에스비아이저축은행부터 미배당이 발생하며 총 미배당액은 246,763,850원입니다.
- 중복사건. 2025타경11961은 취하돼 해당 경매개시결정 등기가 말소됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·전입관계·배당요구 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 강점, 임차관계가 최종 관문
현재 최저가 197,400,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 299,833,333원의 65.8%까지 내려와 가격 측면의 차이가 큽니다. 등기만 보면 2017.03.09 부산은행 근저당 이후의 근저당·가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 김연희라는 주거 임차인이 존재하고 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이라는 변수가 있습니다. 따라서 현재의 ‘매수인 인수 0원’ 계산을 확정치로 보지 말고, 대항력 여부가 확인된 뒤 최저가 + 실제 인수액 기준으로 최근 시세와 다시 비교하는 것이 핵심입니다.