부산지방법원 2025타경101569. 부산 북구 구포동 웅진아름누리 8층 801호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 등기 흐름에서 현재 핵심은 2024.02.26 설정된 장림동새마을금고 근저당 133,100,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 경매개시결정·압류·강은지의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 강은지는 보증금 110,000,000원, 확정일자 2024.02.15, 전입·점유개시 2024.02.27로 확인됩니다. 확정일자는 근저당보다 빠르지만, 전입이 말소기준권리인 2024.02.26 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 보증금 잔액을 승계하는 구조가 아니며, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101569 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 8층 801호 · 도로명 부산광역시 북구 가람로 64 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 이용 중으로 조사 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 건물 내 8층 801호 · 사용승인일 2020.07.16 |
| 소유자 | 주식회사모티전력 · 2024.02.05 매매 · 거래가액 257,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 122,010,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 관련 청구 | 128,620,550원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 말소기준은 2024.02.26 장림동새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞서 존재했던 김동환의 주택임차권은 보증금 150,000,000원으로 2022.09.26 등기됐지만 2024.03.05 말소되어 현재 권리분석에서 매수인이 승계할 권리로 남아 있지 않습니다. 이후 2025.06.16 임의경매개시결정, 2025.08.28 강은지 임차권등기, 2025.12.04 부산광역시 북구 압류는 모두 말소기준권리 이후입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강은지 | 801호 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2024.02.27 | 2024.02.15 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 승계 0원 |
강은지는 2025.08.28 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 다만 전입신고가 말소기준권리 2024.02.26보다 뒤인 2024.02.27이므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금 110,000,000원을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니며, 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 249,000,000원, 현재 최저매각가는 122,010,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 거래 추세 등 현재 시장가격을 직접 비교할 실거래 자료가 없습니다.
따라서 122,010,000원이 감정가보다 크게 낮다는 사실과 실제 시장가격보다 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다. 현재 자료만으로는 최저가 또는 실질취득 122,010,000원을 시세 대비 할인 매입이라고 단정할 수 없습니다. 가격 판단은 권리 안전성과 별도로 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,508,140원 |
| 2. 근저당 · 장림동새마을금고 | 133,100,000원 | 119,501,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 장림동새마을금고 채권최고액 133,100,000원 중 119,501,860원이 배당되고 13,598,140원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감재는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 소재 구포역 북동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 철도 구포역, 부산도시철도 3호선 구포역 및 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 인접도로와 등고평탄한 가장형 토지이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·소로2류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 철도보호지구에 해당합니다. 공시지가는 1,729,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 순위 재확인. 강은지의 전입·점유개시일 2024.02.27이 말소기준 근저당 2024.02.26보다 늦다는 점을 원본 서류와 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 임차인의 배당 가능성과 매수인의 보증금 승계는 별개입니다. 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 122,010,000원이 시장가격 대비 어떤 수준인지 별도 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상태·마감재를 확인하지 못했습니다. 수리비 가능성을 현장 확인에 반영하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 85,407,000원, 4회 유찰 시 59,784,899원으로 내려가지만, 가격 하락이 곧 시세 대비 저평가를 의미하는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단 자료는 부족하다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2024.02.26 장림동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 강은지는 다음 날인 2024.02.27 전입·점유를 시작해 대항력이 없습니다. 현재 회차 122,010,000원을 기준으로도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 두 차례 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실을 가격 메리트로 곧바로 연결해서는 안 됩니다. 최근 실거래 평균·최신 거래·추세 자료가 없기 때문에, 실질취득 122,010,000원이 실제 시세보다 낮은지는 이 자료만으로 확인되지 않습니다. 이 물건은 권리보다도 현재 시장가와 내부 상태를 별도로 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
