부산지방법원 2025타경101569. 부산 북구 구포동 웅진아름누리 8층 801호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사모티전력으로 2024년 2월 5일 매매를 원인으로 257,000,000원에 취득했고, 같은 달 26일 장림동새마을금고가 채권최고액 133,100,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 확인되는 임차인 강은지는 임대차계약일이 2024년 1월 25일, 확정일자는 2024년 2월 15일이지만 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2024년 2월 27일입니다. 말소기준권리 설정일 2024년 2월 26일보다 하루 늦기 때문에 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 보증금 110,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101569 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 8층801호 · 부산광역시 북구 가람로 64 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 건물 내 8층 801호 · 사용승인일 2020.07.16 |
| 소유자 | 주식회사모티전력 · 2024.02.05 매매 · 거래가액 257,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 174,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 128,620,550원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.02.26 장림동새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.06.16 임의경매개시결정, 2025.08.28 강은지 주택임차권, 2025.12.04 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 강은지의 전입·점유 역시 말소기준일 이후여서 매수인에게 대항할 수 없는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강은지 | 801호 전부 · 주거 | 110,000,000원 | 2024.02.27 | 2024.02.15 | 없음 | 미상 | 0원 |
강은지는 2025년 8월 28일 주택임차권등기를 마쳤고 같은 날 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 다만 우선변제 여부는 별도로 확정되어 있지 않습니다. 따라서 대항력이 없다는 사실과 실제 배당액은 구분해서 봐야 합니다. 낙찰자에게 보증금이 승계되지는 않지만, 배당절차에서 얼마를 지급받는지는 매각물건명세서와 배당요구·배당표를 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 249,000,000원, 현재 최저매각가는 174,300,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 소유권 이전 당시 등기 거래가액은 257,000,000원입니다. 다만 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래 자료는 확인되지 않으므로 감정가 할인율이나 과거 취득가만으로 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 2024.02.05 거래가액 | 257,000,000원 |
|---|---|
| 감정가 | 249,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 174,300,000원 · 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 122,009,999원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 85,406,999원 · 감정가 34% |
④ 예상배당표 (매각가 174,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,240,200원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 장림동새마을금고 | 133,100,000원 | 133,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,959,800원 |
현재 제공된 배당추정은 집행비용과 장림동새마을금고 근저당을 반영한 결과이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 강은지의 실제 배당액 역시 위 표에 별도 반영되어 있지 않으므로 배당요구 및 우선변제 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감재는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 소재 구포역 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 철도 구포역, 부산도시철도 3호선 구포역 및 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 건물 내 8층 801호이며 사용승인일은 2020.07.16입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·화재탐지 및 경보·주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 북서측 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·철도보호지구에 해당하고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,729,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강은지 임차권 배당 확인. 대항력은 없지만 보증금 110,000,000원·확정일자 2024.02.15·배당요구일 2025.08.28이 확인되므로 실제 배당순위와 배당액을 원본에서 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감재를 확인하지 못했습니다.
- 압류 확인. 2025.12.04 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나 당해세 등 배당에 영향을 주는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 174,300,000원이 감정가 249,000,000원의 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 실제 주변 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 등기 최신성. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.25입니다. 입찰 판단 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “배당 확인”을 분리해서 보자
이 물건의 핵심은 선명합니다. 말소기준은 2024.02.26 장림동새마을금고 근저당이고, 강은지의 전입·점유는 그 다음 날인 2024.02.27이어서 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액 역시 모두 0원입니다. 따라서 보증금 110,000,000원을 낙찰자가 떠안는 구조로 해석해서는 안 됩니다.
반대로 강은지의 임차권 자체를 무시해서도 안 됩니다. 임차권등기와 배당요구가 확인되지만 우선변제 여부와 실제 배당액은 별도 확정되어 있지 않고, 현재 배당추정에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 여기에 최근 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 매력을 부여하기 어렵습니다. 권리상 승계는 0원, 배당관계와 시장가격은 원본 확인. 이 두 가지를 분리해 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
