울산지방법원 2025타경1571. 울산광역시 울주군 웅촌면 대대리 556 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 374㎡, 지목은 대, 자연녹지지역이며 시멘트벽돌조 판넬지붕 단층 건물이 평가되어 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.06.22 양실근 근저당권 20,000,000원이고, 이후 김은영·김영순의 근저당권과 양실근의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당표상 현재 최저가 187,255,000원에서는 집행비용을 제외한 등록 채권최고액 50,000,000원이 모두 배당되고, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유관계까지 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1571 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 웅촌면 대대리 556 · 울산광역시 울주군 웅촌면 허가길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 374㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 공시지가 255,100원/㎡ |
| 건물 | 시멘트벽돌조 판넬지붕 단층 · 기본 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 이진순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 267,507,280원 / 187,255,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양실근 / 22,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 물건 포함 |
① 권리 흐름 — 2023.06.22 근저당이 말소기준
현재 권리관계의 기준점은 을구 2번 양실근 근저당권입니다. 채권최고액은 20,000,000원이고, 같은 날 토지 대대리 556이 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 김은영 근저당권 10,000,000원, 김영순 근저당권 20,000,000원, 그리고 2025.11.21 접수된 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 267,507,280원, 현재 최저매각가는 187,255,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 131,078,499원, 3회 유찰 시 91,754,949원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 187,255,000원 | 50,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 131,078,499원 | 50,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 91,754,949원 | 50,000,000원 | 0원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 유찰률과 시세 할인율을 같은 것으로 보면 안 된다는 것입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,255,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,421,570원 |
| 2. 근저당 · 양실근 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김은영 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김영순 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 133,833,430원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 채권총액 50,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 133,833,430원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
신청채권자 양실근의 청구액은 22,500,000원이지만 등기된 근저당 채권최고액은 20,000,000원입니다. 제시된 배당 시나리오 역시 신청채권자 배당을 20,000,000원으로 계산하고 있어, 청구액 전체가 충족되는 구조로 표시되지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하대마을회관 북동측 인근으로, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재하며 제반 환경은 보통 정도로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택이며, 시멘트벽돌조 판넬지붕 단층 구조입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 374㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로각지(가)입니다. 토지이용상황은 단독입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역에 포함됩니다. 건축법상 도로가 일부 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물 및 물건이 포함됩니다. 토지와 건물의 실제 경계·현황 및 제시외 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차관계를 현장 및 원본 서류로 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2023.06.22 양실근 근저당권이 말소기준이며 이후 김은영·김영순 근저당과 경매개시결정이 소멸하는지 등기부 원본으로 대조하세요.
- 제시외 범위. 일괄매각에 제시외 건물 및 물건이 포함됩니다. 감정평가서의 제시외 내역과 실제 현황이 일치하는지 확인하세요.
- 토지 규제. 자연녹지지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·공장설립승인지역의 이용 제한을 목적에 맞게 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지의 최근 거래와 개별 토지가치를 별도로 확인하세요.
- 배당 변수. 예상배당은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현장은 확인”
이 사건의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 말소기준은 2023.06.22 양실근 근저당권이고, 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 감정평가상 단독주택·토지라는 개별성이 있으며, 일괄매각에 제시외 건물 및 물건까지 포함됩니다. 또한 임대관계가 미상입니다. 결론은 “등기 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 현장점유는 보류”입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 현장 실체와 187,255,000원의 시장 적정성을 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
