울산지방법원 2025타경11814. 울산 북구 산하동 ‘울산블루마시티2차푸르지오’ 105동 5층 501호 아파트입니다. 감정가는 298,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 208,600,000원입니다. 이 물건의 말소기준은 2015.07.01. 주식회사경남은행 근저당권 126,500,000원입니다. 이후 같은 은행의 근저당 27,500,000원, 삼성생명보험주식회사의 근저당 93,500,000원, 국의 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다.
등기상 소유관계는 상속과 상속포기 절차를 거쳤습니다. 2026.05.06. 소유권경정 후 현재는 김순이·김진택·김진만이 각 3분의 1 지분을 가진 공유관계입니다. 소유관계의 변동 자체가 매수인에게 별도 금전 인수로 이어지는 구조는 아니지만, 이 사건에서 더 중요한 확인사항은 등기부가 아닌 대지권 미등기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11814 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 산하동 1033-1 울산블루마시티2차푸르지오 105동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9491㎡ · 29층 건물 내 5층 |
| 현재 소유자 | 김순이 3분의 1 · 김진만 3분의 1 · 김진택 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 113,184,545원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 대지권 유무는 알 수 없음 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 매수인 인수 0원
임차인 신고·조사 내역은 없습니다. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있지만, 현재 확인된 임차인 권리나 보증금 승계 항목은 없습니다. 따라서 배당 부족이 발생하더라도 삼성생명보험주식회사 근저당과 소상공인시장진흥공단 가압류의 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니라, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 12개월 평균의 70.9%
울산블루마시티2차푸르지오는 1,270세대, 2015.04.24. 준공 단지입니다. 비교면적은 전용 84.95㎡ 안팎이며, 최근 12개월 동일면적 실거래 12건 평균은 294,125,000원입니다. 최신 거래는 2026.05. 6층 300,000,000원, 표본 최저는 280,000,000원, 최고는 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.95㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 23 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 29 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 29 | 292,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 29 | 292,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 21 | 308,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 32 | 285,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 15 | 305,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 32 | 287,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 294,125,000원 |
현재 최저매각가 208,600,000원은 최근 12개월 평균의 70.9%입니다. 제공된 최근 거래 12건의 최저가 280,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 300,000,000원과 비교해도 경매가격 자체는 상당히 낮아진 상태입니다. 따라서 가격만 놓고 보면 1회 유찰에서 경매 할인폭이 분명합니다. 다만 이 할인은 대지권 미등기 위험을 확인한 뒤에야 실제 메리트로 평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,400원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사경남은행 | 126,500,000원 | 126,500,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사경남은행 | 27,500,000원 | 27,500,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 93,500,000원 | 50,879,600원 |
| 갑구 9번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 32,088,729원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 채권액은 279,588,729원, 총 배당액은 204,879,600원, 미배당은 74,709,129원입니다. 미배당 채권은 후순위 권리자의 손실 영역이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 208,600,000원 | 204,879,600원 | 74,709,129원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 146,020,000원 | 143,175,720원 | 136,413,009원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 102,214,000원 | 99,983,004원 | 179,605,725원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 임차보증금이나 선순위 권리를 낙찰자가 승계하는 구조는 아니므로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 가격이 내려갈수록 배당 부족은 커지지만, 그 부족액이 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 29층 건물 내 5층 501호입니다.
- 주위환경. 강동중학교 남측 인근이며 공동주택·학교·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지규모. 울산블루마시티2차푸르지오는 1,270세대이며 준공일은 2015.04.24.입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(강동산하지구)이며 중로1류에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,128,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 매각물건명세서의 “대지권 미등기·대지권 유무 알 수 없음·최저매각가격에 대지권가격 포함” 문구를 기준으로 토지등기와 대지권 관련 원인을 직접 확인해야 합니다.
- 대지권 등기 가능성. 낙찰 후 대지권을 정상적으로 등기할 수 있는지, 필요한 추가 절차가 무엇인지 확인해야 합니다.
- 대출·환금성 확인. 대지권 미등기 상태가 금융기관 담보대출이나 향후 매각에 미치는 영향을 사전에 확인하는 것이 안전합니다.
- 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상이므로 실제 현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 현재 소유관계 확인. 상속포기와 소유권경정이 있었으므로 최신 등기사항전부증명서에서 김순이·김진만·김진택 각 3분의 1 지분 상태를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리의 승부처는 대지권”
이 사건은 표면적인 담보권 구조만 보면 어렵지 않습니다. 2015.07.01. 경남은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 게다가 현재 최저가 208,600,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 294,125,000원의 70.9%라 가격 할인폭도 분명합니다.
하지만 이 물건을 단순히 “시세보다 30% 가까이 싼 아파트”로만 보면 안 됩니다. 명세서가 직접 경고하는 대지권 미등기·대지권 유무 미확인이 핵심입니다. 최저가격에 대지권가격은 포함돼 있지만, 그 사실만으로 대지권이 정상적으로 확보·등기된다는 뜻은 아닙니다. 담보권은 깔끔하고 가격은 매력적이지만, 대지권 확인 전에는 최종 합격을 줄 수 없는 물건입니다.
