울산지방법원 2025타경11814. 울산 북구 산하동 ‘울산블루마시티2차푸르지오’ 105동 5층 501호, 전용 84.9491㎡ 아파트입니다. 권리 흐름의 출발점은 2015년 7월 1일 설정된 주식회사경남은행 근저당권 126,500,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 경남은행 추가 근저당, 삼성생명보험 근저당, 국 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 등기상 소유자는 김순이·김진만·김진택으로 각 3분의 1 지분입니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없으며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 임차관계가 존재하지 않는다고 단정하기보다 실제 점유상태를 매각기일 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11814 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 산하동 1033-1 울산블루마시티2차푸르지오 105동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9491㎡ · 철근콘크리트구조 29층 건물 중 5층 |
| 현재 소유자 | 김순이·김진만·김진택 각 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 146,020,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 113,184,545원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무는 알 수 없음 · 최저매각가격에는 대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 대지권은 별도 확인
말소기준은 2015.07.01 경남은행 근저당권 126,500,000원입니다. 이후의 2015.09.03 경남은행 근저당권 27,500,000원, 2022.01.28 삼성생명보험 근저당권 93,500,000원, 2024.12.17 국 압류, 2025.05.29 임의경매개시결정, 2025.11.20 소상공인시장진흥공단 가압류 32,088,729원은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 49.8%
같은 단지 ‘울산블루마시티2차푸르지오’는 1,270세대, 2015.04.24 준공이며, 비교대상 면적은 전용 84.95㎡ 안팎입니다. 최근 12개월 확인 거래는 12건, 평균은 293,500,000원, 최저는 280,000,000원, 최고는 320,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 85.0㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 23 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 29 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 29 | 292,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 29 | 292,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 21 | 308,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 32 | 285,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 15 | 305,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 293,500,000원 |
현재 최저매각가 146,020,000원은 최근 12개월 평균 293,500,000원의 49.8%입니다. 감정가 298,000,000원과도 큰 차이가 나며, 최신 실거래 280,000,000원 역시 현재 최저가보다 높습니다. 권리 인수금액이 0원이므로 배당·등기 권리 기준 실질취득금액도 현재 최저가와 같은 146,020,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,844,280원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 126,500,000원 | 126,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 27,500,000원 | 16,675,720원 |
| 3. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 93,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 32,088,729원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 279,588,729원 중 예상 배당액은 143,175,720원, 미배당액은 136,413,009원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 강동중학교 남측 인근이며, 주위에 공동주택·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 29층 철근콘크리트 건물의 5층 501호입니다.
- 단지 규모. 울산블루마시티2차푸르지오는 1,270세대, 2015.04.24 준공입니다.
- 거래 표본. 전용 84.95㎡ 안팎 최근 12개월 실거래 12건, 평균 293,500,000원, 최저 280,000,000원, 최고 320,000,000원입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(강동산하지구)이며 공시지가는 1,128,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 회차별 가격·입찰 체크리스트
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 146,020,000원 | 143,175,720원 | 136,413,009원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 102,214,000원 | 99,983,004원 | 179,605,725원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 71,549,800원 | 69,861,904원 | 209,726,825원 |
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이고 유무를 알 수 없다는 명세서 기재가 이 사건의 최우선 점검사항입니다.
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다.
- 국 압류·당해세 확인. 2024.12.17 국 압류가 있고, 제공된 배당표는 당해세를 반영하지 않았습니다.
- 가격 비교 기준. 현재 실질취득 146,020,000원은 최근 12개월 평균 293,500,000원의 49.8%이며 최신 거래 280,000,000원보다도 낮습니다.
- 유찰 상황. 현재 2회 유찰 상태이고 단지 경매 집계상 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 대지권 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 낮지만, 판단의 중심은 대지권 확인
현재 최저매각가 146,020,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 293,500,000원의 49.8%입니다. 확인된 임차인 신고는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라, 수치만 보면 감정가와 실거래 대비 가격 간격이 큽니다.
다만 이 사건은 단순히 “권리 인수 0원 + 낮은 최저가”로 끝나는 물건이 아닙니다. 매각물건명세서에 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음이라고 명시돼 있고, 최저매각가격에는 대지권가격이 포함돼 있습니다. 따라서 이 물건의 최종 판단은 대지권의 존재·등기 가능 여부와 실제 점유관계를 확인한 뒤 최근 실거래 대비 가격 차이를 함께 검토하는 순서가 적절합니다.
