창원지방법원 2025타경344. 창원시 의창구 북면 신촌리 423-4에 있는 숙박시설 MS HOTEL과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 1,012.4㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층으로 2017.03.09. 사용승인을 받았습니다. 감정평가 이용상태는 1층 관리실·로비와 객실 8개호, 2층 객실 10개호, 3층 객실 10개호, 4층 객실 8개호, 5층 객실 2개호, 지하는 기계실입니다.
권리의 기준점은 2019.08.09. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 2,880,000,000원입니다. 현재 최저가에서는 집행비용 27,103,410원을 먼저 제외한 뒤 대구은행에 2,443,237,590원이 배당되는 것으로 계산되어, 대구은행부터 이미 전액 회수가 되지 않습니다. 그 뒤의 수협은행 근저당과 가압류권자, 경매신청채권자에게는 이 배당 시나리오상 배당액이 0원입니다. 하지만 이 미배당액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아니며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경344 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 423-4 · 경상남도 창원시 의창구 북면 천주로1173번길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 숙박시설(MS HOTEL) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 5층 · 사용승인일 2017.03.09. |
| 토지 | 대 1,012.4㎡ · 상업용 · 일반상업지역 · 공시지가 608,700원/㎡ |
| 소유자 | 이주식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,529,058,000원 / 2,470,341,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 473,800,858원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 부담은 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 발생하지 않고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 현재 등기상 핵심 선순위는 2019.08.09. 대구은행 근저당권이며, 2022.08.18. 수협은행 근저당권과 2024년 이후 가압류·압류, 2025·2026년의 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
과거에는 2017년 신탁등기와 2019년 하나은행 근저당권 등이 있었으나 이미 말소됐습니다. 2025년에는 재산보전처분과 회생절차개시가 있었고, 2026.01.03. 회생절차가 폐지되어 2026.01.12. 관련 등기가 정리된 이력도 확인됩니다.
② 유찰·가격 프레임 — 70% 할인과 ‘시세 저평가’는 다른 말
현재 회차는 1회 유찰 후 2,470,341,000원, 감정가 3,529,058,000원의 70%입니다. 한 번 더 유찰될 경우 데이터상 1,729,238,700원(49%), 세 번째 유찰 시 1,210,467,090원(34.3%)으로 낮아지는 시나리오입니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 숙박시설(MS HOTEL) + 토지입니다. 감정가에서 30% 떨어졌다는 사실만으로 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 결론낼 수는 없습니다. 특히 숙박시설은 건물 자체뿐 아니라 객실 운영 상태, 시설 노후도, 온천관광지 수요, 향후 운영 또는 용도 활용 가능성까지 매수가격에 영향을 주므로 “70%니까 싸다”는 접근을 배제하고 2,470,341,000원 자체의 사업성과 환금성을 따져야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,470,341,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 27,103,410원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 2,880,000,000원 | 2,443,237,590원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 수협은행 | 634,800,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 382,500,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 805,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 경남신용보증재단 | 13,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 15번 가압류 · 신용보증기금 | 316,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 16번 경매개시결정 · 박현재 | 473,800,858원 | 0원 |
| 9. 갑구 22번 경매개시결정 · 유더블유제십육차유동화전문유한회사 | 473,800,858원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,978,901,716원 중 예상배당은 2,443,237,590원, 미배당은 3,535,664,126원입니다. 현재 배당안에서는 대구은행도 채권최고액 전액을 회수하지 못하고, 후순위 권리자는 배당액 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 의창구 북면 신촌리 마금산온천단지 내 마금산원탕보양온천 북동측 인근입니다. 주변은 숙박시설·목욕탕·근린생활시설·나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용. 숙박시설 상호는 MS HOTEL. 1층 관리실·로비·객실 8개호, 2층 객실 10개호, 3층 객실 10개호, 4층 객실 8개호, 5층 객실 2개호, 지하는 기계실로 이용 중입니다. 1층 객실 8개호는 2층 객실과 복층 구조 통합 사용형입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층·지상 5층, 사용승인일 2017.03.09. 외벽은 복합판넬·징크판넬·화강석·페인트 마감, 내부는 벽지·타일 및 인테리어 치장마감입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 바닥난방, 급탕, 천정형 에어컨, 13인승 승강기 1대, 소방설비, 급·배수 펌프류, 물탱크, 무인객실시스템이 설치돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 대중교통을 포함한 일반적인 도로·교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
- 토지. 대 1,012.4㎡, 상업용, 완경사·가로장방·소로한면 조건이며 일반상업지역입니다. 공시지가는 608,700원/㎡입니다.
- 규제. 온천원보호지구·관광지·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 금지. 현재 2,470,341,000원이 감정가의 70%라는 사실과 시장에서 저렴하다는 판단을 동일시하지 마세요. 이 사건의 실질취득액은 인수액이 없으므로 현재 최저가와 같은 2,470,341,000원입니다.
- 제시외 건물 현장 대조. 매각조건에 제시외 건물 포함이 명시되어 있습니다. 실제 위치·형태·사용현황과 감정평가 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 숙박시설 운영상태 확인. MS HOTEL의 객실·기계실·승강기·냉난방·급탕·소방·무인객실시스템 등 주요 설비의 실제 작동 및 보수 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 토지·규제 확인. 일반상업지역이면서 관광지·온천원보호지구 등 여러 토지이용 규제가 중첩됩니다. 향후 운영·리모델링·용도 활용 계획이 있다면 관련 제한을 원문 기준으로 대조해야 합니다.
- 세금 배당순위 확인. 국 및 창원시의 압류 등기가 존재했던 만큼, 당해세와 실제 배당순위·법정기일을 매각물건명세서와 배당 관련 원문으로 확인하세요.
- 집행정지·회생 이력 확인. 2025.03.28. 집행정지통지 이력과 2025년 회생절차, 2026.01.03. 회생절차폐지 이력이 있습니다. 2026.09.01. 매각기일 진행 여부를 입찰 직전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 최신 공고를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2019.08.09. 대구은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 현존 권리들은 매각으로 소멸하며 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 낙찰가 2,470,341,000원이 곧 현재 회차의 실질취득액입니다.
그러나 안전한 권리구조와 좋은 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 물건은 일반 주택이 아니라 마금산온천단지 내 숙박시설 MS HOTEL과 1,012.4㎡ 토지의 일괄매각이고, 제시외 건물까지 포함됩니다. 현재 회차에서도 채권 미배당이 3,535,664,126원에 달하고 소유자 잔여는 0원입니다. 권리 인수는 낮지만, 숙박시설이라는 용도와 가격·환금성 검증 난도는 높습니다. 감정가 할인율만 보고 응찰하기보다 현장 상태와 운영·활용 가치를 확인해 2,470,341,000원이라는 실질취득액 자체가 타당한지를 판단하는 사건입니다.
