창원지방법원 2025타경344. 이번 물건은 창원시 의창구 북면 신촌리에 위치한 숙박시설과 토지입니다. 감정평가상 이용상태는 MS HOTEL이며, 지하 1층·지상 5층 철근콘크리트 건물입니다. 토지는 1,012.4㎡이고 마금산온천단지 안에 자리하고 있습니다.

최초 감정가는 3,529,058,000원이지만, 두 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 1,729,239,000원으로 낮아졌습니다. 눈에 띄는 하락폭입니다. 다만 숙박시설의 가치는 건물과 토지뿐 아니라 객실 운영수익, 설비 유지상태, 온천단지의 영업환경에도 영향을 받습니다. 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 사실과 실제 투자 가치가 높다는 판단은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대구은행 근저당이 말소기준

등기상 핵심 기준점은 2019.08.09 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,880,000,000원이며, 건물과 북면 신촌리 423-4 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.

이후 설정된 수협은행 근저당과 신용보증기금 등의 가압류, 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 근저당권의 채권최고액은 실제 채무잔액과 같지 않으며, 세금의 배당 우선순위와 매각조건은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 및 인수 위험

확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 배당표에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 호텔의 객실 사용상태, 실제 영업 주체 및 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

숙박시설은 소유자 외의 운영자나 점유자가 실제 시설을 사용하고 있을 가능성을 확인해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 공실이나 즉시 인도가 보장되는 것은 아닙니다. 숙박업 운영계약, 임대차계약, 객실 점유 및 인도 가능 여부를 입찰 전에 조사해야 합니다.

③ 가격 분석 — 49%가 곧 저평가는 아니다

현재 최저매각가는 1,729,239,000원으로 감정가 3,529,058,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태이며, 다음 회차까지 진행될 경우 최저매각가가 추가로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다.

또한 본건은 일반적인 주거용 부동산과 달리 숙박시설입니다. 객실을 운영하거나 시설을 인수할 매수층이 제한될 수 있고, 노후 설비의 교체비용과 영업 재개 가능성이 가치에 영향을 줍니다. 가격 메리트는 현장 실사와 수익성 검토를 거쳐 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,729,239,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 19,692,390원을 제외한 1,709,546,610원이 대구은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 채권자는 배당받지 못하는 것으로 추정됩니다.

집행비용은 매각가의 약 1.1%를 적용한 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 계산했습니다. 경매개시결정 2건에 동일한 청구액이 반영되어 있으므로 채권 합산액은 중복 여부를 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 시설 구성·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

본건은 마금산온천단지 내 마금산원탕보양온천 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 숙박시설, 목욕탕, 근린생활시설 및 나지 등이 혼재한 지역입니다.

1·2층 일부 객실은 복층 통합 사용 구조이므로 층별 기재 객실 수를 그대로 합산하여 독립 운영 객실 수로 판단해서는 안 됩니다.

• 입지. 마금산온천단지 내 마금산원탕보양온천 북동측 인근. 주변에 숙박시설과 목욕탕, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 대중교통 및 일반적인 도로·교통 사정은 대체로 보통 수준입니다.
• 건물. 2017.03.09 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 외벽은 복합판넬·징크판넬·화강석 등으로 마감되어 있고, 실내는 벽지·타일 및 인테리어 치장마감 등으로 구성됩니다.
• 설비. 급수·배수·위생설비, 바닥난방, 급탕설비, 천정형 에어컨, 13인승 승강기 1대, 소방설비, 급·배수 펌프, 물탱크, 무인객실시스템 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 면적 1,012.4㎡, 지목 대, 상업용 이용, 완경사·가로장방 형태이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 608,700원/㎡입니다.
• 용도지역. 일반상업지역으로 관광지 및 온천원보호지구에 포함됩니다. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등의 제한도 확인됩니다.
• 도로. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 공부·위반 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 숙박시설은 일반 주택보다 매수자와 활용 목적이 제한될 수 있습니다. 실제 거래 가능 가격은 시설 운영상태와 지역 숙박 수요에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가와 시세를 분리. 1,729,239,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저평가라고 판단하지 마세요. 최근 숙박시설 매매사례와 실제 운영수익을 별도로 검토해야 합니다.
• 매각범위 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 토지·건물 및 제시외 건물의 구체적인 범위를 매각물건명세서와 감정평가서에서 확인하세요.
• 토지등기 대조. 건물등기에는 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 토지등기부를 별도로 확인해 토지에 설정된 권리와 매각에 따른 말소 범위를 대조하세요.
• 실제 점유·영업관계. 임차인 신고는 없지만 숙박시설의 운영자, 점유자, 영업계약과 인도 가능 여부는 확인이 필요합니다.
• 세금 압류 확인. 창원세무서장과 의창구청장 관련 압류가 기재되어 있습니다. 당해세·체납액 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 회생절차 이력 확인. 회생절차개시와 폐지 이력이 존재하므로 최신 등기 및 관련 절차의 종결 상태를 대조하세요.
• 시설 실사. 객실, 급탕·배수, 무인객실시스템, 승강기, 소방시설, 기계실 및 주요 설비의 상태와 보수 가능성을 확인하세요.
• 영업 인허가. 숙박업 인허가의 승계 가능 여부, 현재 영업 상태 및 용도 관련 제한을 관할 기관에서 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 1,210,467,300원, 4회 유찰 시 847,327,110원으로 제시되어 있으나 실제 다음 매각조건과 기일은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매 진행내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 가치

창원 북면 MS HOTEL은 권리구조와 가격 판단을 분리해서 접근해야 하는 물건입니다. 대구은행 근저당권이 말소기준이며 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 감정가 3,529,058,000원의 숙박시설이 최저가 1,729,239,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력이 검증되는 것은 아닙니다. 이미 2회 유찰되었고, 호텔의 운영수익과 실제 거래 시세, 시설 보수비 및 점유 상태를 추가 확인해야 합니다.

특히 숙박시설의 재매각 가능성과 실제 운영 가능성을 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 하락폭만 보고 입찰가를 정하는 것은 위험합니다.

결론은 ‘등기상 인수 부담은 낮지만, 가격과 운영 위험은 미확인’입니다. 입찰에 앞서 객실 운영현황, 시설 보수비, 토지 권리, 세금 및 명도 관계를 확인하고 실제 수익성과 비교해 적정 입찰가를 결정해야 합니다.