창원지방법원 2025타경488. 경남 창원시 진해구 북부동 560, 대풍아파트 3층 3호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활편익시설로 분류되어 있습니다. 이 사건의 권리분석은 복잡하지 않습니다. 오히려 핵심이 명확합니다. 2021년 6월 28일 설정된 최성환 씨의 근저당권이 말소기준권리이고, 그보다 앞선 2021년 5월 6일 전입한 권영효 씨가 선순위 대항력 임차인입니다.
따라서 후순위 근저당권과 가압류·압류는 경매로 소멸하더라도, 선순위 임차인의 보증금은 사라지지 않습니다. 특히 이 임차인은 우선변제권이 없는 것으로 산정되어 경매대금에서 배당받지 못하고, 보증금 2,000만원 전액이 매수인 부담으로 남습니다. 최저가 1,749만원만 보고 입찰가를 판단하면 실제 부담을 크게 잘못 계산하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경488 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 북부동 560 대풍아파트 3층 3호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 진해구 웅천로159번길 15-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타(집합건물) · 생활편익시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 3층 3호 |
| 소유자 | 배상원 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 17,493,000원 (3회 유찰) |
| 최저가 비율 | 감정가의 약 34.3% |
| 신청채권자 / 청구액 | 최성환 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기사항전부증명서 | 2026.08.27 발급 · 창원지방법원 진해등기소 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 남고 후순위 권리는 소멸
이 사건의 말소기준권리는 2021.06.28. 을구 16번 최성환 근저당권(채권최고액 30,000,000원)입니다. 그보다 앞선 2021.05.06. 권영효 씨가 전입했으므로 임차인의 대항력이 근저당권보다 선순위입니다.
반면 2021.12.27. 한국자산관리공사 가압류 33,196,888원, 2022.09.06. 제이비우리캐피탈 가압류 18,359,179원은 모두 말소기준권리 이후에 설정되었습니다. 2025.05.12. 최성환의 임의경매개시결정과 2025.05.23. 국민건강보험공단 압류도 후순위입니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2,000만원 전액 인수
실제 임차인은 권영효 씨 1명입니다. 전입일은 말소기준권리보다 약 2개월 앞서며, 배당요구도 2025.07.14. 접수되어 있습니다. 다만 확정일자에 따른 우선변제권은 확인되지 않아 경매대금에서 임차인에게 배당되는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입일 / 확정일자 | 권리 상태 | 배당 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 권영효 전부 점유 |
20,000,000원 | 2021.05.06 확인되지 않음 |
대항력 有 우선변제권 無 매수인 승계 |
배당 0원 전액 인수 |
최저매각가 17,493,000원 + 보증금 인수 20,000,000원
= 실질취득 부담 37,493,000원
※ 본 건은 우선변제권이 없어 임차인에게 경매대금 일부가 배당되지 않는 구조입니다. 따라서 보증금 2,000만원 전액을 별도로 인수합니다. 최저가가 낮아지더라도 보증금 인수액 자체는 2,000만원으로 유지되며, 실질취득 부담은 해당 회차의 입찰가에 따라 달라집니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 위 계산에 포함하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득 부담을 봐야 한다
대풍 단지의 실거래 자료는 총 12건입니다. 전체 평균은 58,183,333원이지만, 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.82㎡ | 3층 | 72,500,000원 |
| 2026.05 | 59.82㎡ | 10층 | 64,000,000원 |
| 2026.05 | 59.82㎡ | 10층 | 64,000,000원 |
| 2026.04 | 59.82㎡ | 12층 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.48㎡ | 7층 | 60,000,000원 |
| 2026.01 | 59.48㎡ | 6층 | 63,500,000원 |
| 2025.11 | 59.48㎡ | 5층 | 54,000,000원 |
| 2025.09 | 59.82㎡ | 3층 | 59,500,000원 |
| 2025.06 | 59.48㎡ | 1층 | 60,000,000원 |
| 2025.04 | 59.48㎡ | 4층 | 55,000,000원 |
| 2025.02 | 59.48㎡ | 3층 | 40,700,000원 |
| 2024.03 | 59.82㎡ | 4층 | 50,000,000원 |
| 전체 평균 | 12건 | - | 58,183,333원 |
| 최근 12개월 평균 (8건) | 61,562,500원 |
| 2026.07 · 59.82㎡ · 3층 | 72,500,000원 |
| 최근 거래와 과거 거래 비교 | +19.7% 상승 |
| 최저 ~ 최고 | 40,700,000원 ~ 72,500,000원 |
최근 12개월 평균은 61,562,500원, 최신 거래는 72,500,000원입니다. 추세도 +19.7% 상승으로 집계되어 하락장으로 볼 수 있는 자료는 아닙니다.
최저가만 비교하면 최근 12개월 평균의 28.4% 수준이지만, 이 수치는 선순위 임차보증금 인수액을 반영하지 않은 값입니다. 보증금 2,000만원을 더한 실질취득 부담 37,493,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 면적과 이용상태를 일치시킨 비교자료를 확보하기 전까지는 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,493,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 714,874원 | 매각가의 약 4.1% 추정 |
| 1. 임차인 권영효 | 20,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 보증금 전액 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 최성환 | 30,000,000원 | 16,778,126원 | 말소기준권리 · 미배당 발생 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 33,196,888원 | 0원 | 후순위 · 매각으로 소멸 |
| 4. 가압류 · JB우리캐피탈 | 18,359,179원 | 0원 | 후순위 · 매각으로 소멸 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여금 없음 |
현재 최저가 17,493,000원을 기준으로 하면 집행비용 약 714,874원을 제외한 16,778,126원이 말소기준권리자인 최성환 근저당권자에게 배당됩니다. 근저당 채권최고액 30,000,000원 중 상당액이 미배당되고, 한국자산관리공사와 JB우리캐피탈에는 배당이 없습니다.
일반 채권 합계 81,556,067원 중 예상배당은 16,778,126원이며, 미배당 채권액은 64,777,941원입니다. 임차보증금 20,000,000원은 이 채권배당 합계와 별도로 매수인이 인수하는 부담입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 보증금 인수는 그대로 남는다
제공된 회차별 시나리오를 보면 현재 3회 유찰 이후 최저가는 감정가의 약 34.3%입니다. 추가 유찰이 진행되면 입찰가격은 낮아지지만, 선순위 임차보증금 20,000,000원은 그대로 매수인이 인수해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 17,493,000원 | 20,000,000원 | 37,493,000원 |
| 4회 유찰 시 | 12,245,100원 | 20,000,000원 | 32,245,100원 |
| 5회 유찰 시 | 8,571,570원 | 20,000,000원 | 28,571,570원 |
4회 유찰 시 실질취득 부담은 32,245,100원, 5회 유찰 시 28,571,570원으로 계산됩니다. 다만 입찰가가 낮아진다고 임차보증금까지 줄어드는 것은 아닙니다. 이 사건은 임차인의 우선변제 배당이 없는 구조이므로 보증금 인수 2,000만원은 각 회차에서 동일하게 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 위치. 감정평가상 웅천고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물입니다. 대풍 단지는 1996.02.29. 준공, 총 99세대 규모로 집계되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6m 내외, 동·남·북측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지는 평지의 사다리형으로 아파트 건부지에 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당하거나 저촉되며, 소로 1류·2류·3류와 접하고 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,725㎡, 공시지가 559,600원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인됩니다. 기본 위생설비와 급배수설비가 갖추어져 있습니다.
- 환금성. 99세대 규모이고 최근 거래는 확인되지만, 대상 물건의 기준면적 79.505㎡와 비교 거래의 59.48~59.82㎡가 일치하지 않습니다. 이용상태도 생활편익시설로 평가되어 있어 거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 임차보증금 2,000만원. 권영효 씨의 전입일과 말소기준권리 설정일을 원본 서류에서 재확인하고, 대항력과 보증금 전액 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.
- 임대차 계약관계. 확정일자 확인 여부, 계약 내용, 실제 보증금, 임차인의 점유 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 현황조사서 원본으로 대조하세요.
- 명도와 인도. 임차인이 전부를 점유하는 것으로 조사되어 있습니다. 매수인이 보증금을 인수하는 만큼 임대차 종료·보증금 반환 시점과 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 거래는 59.48~59.82㎡인데 시장분석 기준면적은 79.505㎡입니다. 면적과 이용상태가 일치하는 실거래를 추가 확보하기 전에는 시세 대비 할인율을 입찰 근거로 사용하지 마세요.
- 후순위 권리. 한국자산관리공사와 JB우리캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류 등 말소기준권리 이후 권리의 매각에 따른 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부에서 확인하세요.
- 미납 비용. 관리비와 공용부분 체납 여부, 실제 인수 범위 및 현장 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 입찰자금. 최저매각가만 준비하지 말고 보증금 인수 20,000,000원과 취득 관련 비용, 명도 관련 비용까지 포함해 자금계획을 세우세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 1,749만원”이 실제 취득가격은 아니다
창원지방법원 2025타경488의 핵심은 분명합니다. 말소기준권리는 2021년 6월 28일 최성환 근저당권이고, 그보다 먼저 전입한 권영효 씨의 대항력이 살아 있습니다. 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차보증금 20,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.
현재 최저매각가 17,493,000원에 보증금 20,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 37,493,000원입니다. 추가 유찰이 발생하면 최저가는 더 내려가겠지만 보증금 인수액은 그대로 유지됩니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
최근 12개월 평균 61,562,500원과 최신 거래 72,500,000원은 참고할 만하지만, 대상 기준면적 79.505㎡와 비교 거래 면적 59.48~59.82㎡가 일치하지 않습니다. 최근 거래 추세도 +19.7%로 상승 방향입니다. 이 자료만으로 시세 대비 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
권리의 핵심 위험은 선순위 임차보증금 인수, 가격의 핵심 변수는 면적·이용상태가 일치하는 시세 검증입니다. 임차보증금 승계와 실제 점유관계를 확정하고, 비교 가능한 거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기에는 확인할 사항이 많은 물건입니다.
