창원지방법원 2025타경488. 진해구 북부동 대풍아파트 3층 3호입니다. 감정평가 이용상태는 생활편익시설이고, 현재 소유자는 배상원입니다. 배상원은 2020년 2월 19일 매매를 원인으로 50,000,000원에 취득했고, 2021년 6월 28일 최성환 앞으로 채권최고액 30,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 한국자산관리공사 가압류 33,196,888원, 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 18,359,179원, 2025년 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기부보다 임차인 권영효의 전입일입니다. 전입일 2021년 5월 6일은 말소기준일 2021년 6월 28일보다 앞서 있어 대항력이 인정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경488 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 북부동 560 대풍아파트 3층3호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 생활편익시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 3층 3호 |
| 소유자 | 배상원 · 2020.02.19 매매 · 거래가액 50,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 35,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부 기준으로는 2021년 6월 28일 최성환 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤에 설정된 한국자산관리공사·제이비우리캐피탈주식회사 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거의 다수 가압류·압류·근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권영효 | 전부 | 2021.05.06 | 해당 없음 | 2,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 권영효는 2025년 7월 14일 배당요구를 했지만, 확정일자가 없어 우선변제권은 인정되지 않는 구조로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금 2,000원은 배당표에서 지급되지 않고 매수인 인수로 반영됩니다. 금액은 작지만 대항력 임차인이므로 인도·점유관계는 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준 할인 폭은 크다
대풍 단지의 실거래 표본은 전용 59.48㎡·59.82㎡ 거래로 구성되어 있습니다. 대상 면적은 79.505㎡로 면적이 일치하지 않으므로 실거래를 대상 호수의 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다. 다만 단지 가격 흐름과 현재 최저가의 상대 위치를 보는 참고자료로는 활용할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.82㎡ | 3 | 72,500,000원 |
| 2026.05 | 59.82㎡ | 10 | 64,000,000원 |
| 2026.05 | 59.82㎡ | 10 | 64,000,000원 |
| 2026.04 | 59.82㎡ | 12 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.48㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.01 | 59.48㎡ | 6 | 63,500,000원 |
| 2025.11 | 59.48㎡ | 5 | 54,000,000원 |
| 2025.09 | 59.82㎡ | 3 | 59,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 61,562,500원 |
최근 12개월 평균은 61,562,500원, 최신 2026년 7월 거래는 72,500,000원입니다. 현재 최저가 35,700,000원은 최근 12개월 평균의 58.0%이고, 전체 12건 평균 58,183,333원 대비로도 61.4%입니다. 특히 최근 12개월 평균은 그 이전 거래군보다 19.7% 높은 흐름입니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,042,600원 |
| 인수 · 임차인 권영효 보증금 | 2,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 최성환 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 33,196,888원 | 4,657,400원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 18,359,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 81,556,067원 중 34,657,400원이 배당되고, 미배당은 46,898,667원입니다. 신청채권자 최성환은 30,000,000원을 전액 배당받는 시나리오입니다. 임차인 보증금 2,000원은 우선변제 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 진해구 성내동 소재 웅천고등학교 북서측 인근이며, 주위는 단독주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 생활편익시설로 이용 중입니다. 외벽은 치장타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 서측 약 6m 내외, 동측·남측·북측 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역· 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 559,600원/㎡입니다.
- 단지. 대풍은 99세대, 1996년 2월 29일 준공입니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 권영효가 전부를 점유하는 것으로 조사되어 있으므로, 현장 점유상태와 인도 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 전입일 2021.05.06, 말소기준 근저당 2021.06.28의 선후관계를 원본 매각물건명세서와 주민등록 관련 자료로 다시 대조하세요.
- 가격 비교 시 면적 보정. 대상 면적 79.505㎡와 실거래 표본 59.48㎡·59.82㎡가 일치하지 않으므로 단순 평면비교만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 배당 후 미회수 채권. 현재 시나리오의 채권 미배당액은 46,898,667원입니다. 다만 말소기준 이후 권리의 미배당 자체가 매수인 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 24,990,000원, 3회 유찰 시 17,493,000원으로 내려가며, 임차인 인수액 2,000원은 동일하게 반영되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격 메리트는 크고, 확인 포인트는 임차인이다
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 35,700,000원까지 내려왔습니다. 단지 최근 12개월 실거래 평균 61,562,500원과 비교하면 58.0%이고, 최근 가격 흐름도 +19.7%입니다. 가격 측면에서는 확실히 관심을 둘 만한 구간입니다.
다만 대상 면적과 실거래 표본 면적이 다르고, 임차인 권영효의 전입일이 말소기준보다 앞선다는 점은 반드시 따로 봐야 합니다. 현재 계산상 인수되는 보증금은 2,000원에 불과하지만 대항력 임차인이 존재한다는 사실은 명도·점유 확인 항목을 남깁니다. 결론적으로 가격은 매력적, 등기 권리는 대부분 소멸, 임차인 확인은 필수인 물건입니다.
