광주지방법원 2025타경51497. 목포시 용당동 970-463의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 162.2㎡, 지목은 대이고, 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 사용승인일 1980.2.15.의 목조 강판지붕 단층 건물로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 문충호이며 2018.01.02. 소유권이전 등기가 되어 있습니다.

권리의 기준점은 2019.08.06. 설정된 주식회사케이씨씨의 근저당권입니다. 채권최고액은 20,000,000원이고 공동담보로 같은 용당동 970-463 토지가 기재되어 있습니다. 이후 국, 신용보증기금, 목포시, 국민건강보험공단, 주식회사 오케이저축은행 등의 압류·가압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸

임차인 없음. 별도의 임차보증금 인수 구조는 없습니다. 말소기준은 2019.08.06. 주식회사케이씨씨 근저당권이며, 이후 2024년부터 발생한 압류·가압류와 2025.09.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 가격 판단 — 3회 유찰은 확인되지만 시세 비교 자료는 없다

감정가는 126,796,200원, 현재 최저매각가는 56,805,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가의 44.8% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 45,444,000원, 5회 유찰 시 36,355,200원으로 제시되어 있습니다.

다만 이 사건에는 최근 12개월 평균 실거래가·최신 거래가·최근 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수는 없습니다. 가격 판단은 현장 상태와 실제 거래 가능한 시세를 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,805,000원 가정)

채권 총액 244,255,491원 중 예상 배당액은 55,382,510원이며, 미배당액은 188,872,981원입니다. 신청채권 20,000,000원은 현재 회차뿐 아니라 4회·5회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 매각조건·건물 현황

• 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함 매각됩니다.
• 부대시설 포함. 본건 지상에 소재하고 토지에 포함 평가된 수목, 옥외데크설비, 태양광발전설비, 옥외계단 등이 포함됩니다.
• 멸실 부분 제외. 공부상 시멘블록조 슬래브지붕 단층 광 13.22㎡는 현황상 멸실되어 매각에서 제외됩니다.
• 지붕 현황. 본건 건물의 지붕구조 현황은 시멘트기와지붕 위 강판시공입니다.
• 설비. 급배수설비와 난방설비가 시설되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포고등학교 동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통여건은 보통입니다.
• 토지. 면적 162.2㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형입니다.
• 도로. 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 도시지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 269,200원/㎡입니다.
• 위반건축물. 위반 사항은 표시되어 있지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 지적재조사 조정금. 2025.11.14. 기준 체납액 3,703,000원의 납부의무가 낙찰자에게 승계되는지 반드시 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 실제 우선배당액을 확인해야 합니다.
• 시세 별도 확인. 3회 유찰로 감정가 대비 44.8%까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
• 제시외·멸실 부분. 포함되는 수목·옥외데크·태양광·옥외계단과 제외되는 광 13.22㎡의 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
• 건물 상태. 사용승인일 1980.2.15.인 목조 단층 주택이므로 내부·외부 상태와 급배수·난방설비를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서와 세금·조정금 관련 원본 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰률보다 인수 가능 비용을 먼저 본다”

이 사건은 임차인이 없고 말소기준 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸한다는 점에서는 비교적 정리하기 쉬운 구조입니다. 현재 최저가도 감정가 126,796,200원에서 3회 유찰되어 56,805,000원까지 내려왔습니다. 하지만 시세 자료가 없으므로 44.8%라는 숫자만으로 가격 매력을 확정할 수 없습니다.

특히 배당표의 매수인 인수액 0원과 별도로 지적재조사 조정금 3,703,000원이 매수인에게 인수될 수도 있다는 명시적 위험이 있습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 정리형이지만, 비용·가격 판단은 확인형입니다. 낙찰가보다 먼저 조정금 승계 여부와 실제 시세를 확인하는 것이 핵심입니다.