67,200,000원
광주지방법원 2025타경51505. 목포시 옥암동 영신그린빌 101동 1101호, 전용 84.133㎡ 아파트입니다. 감정가는 150,000,000원이지만 3회 유찰되어 최저매각가는 67,200,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 126,500,000원의 53.1%에 불과해 매우 저렴해 보입니다.
그러나 이 사건의 가격은 최저가로 끝나지 않습니다. 임차인 이영미의 임차보증금은 120,000,000원이고, 매각물건명세서는 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 입찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어나고, 최저가와 인수액을 더한 실질취득금액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51505 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 옥암동 994 영신그린빌 제101동 제11층 제1101호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 신흥로83번길 4 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.133㎡ · 철근콘크리트조 14층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 주식회사에스엠디 (2022.02.04. 거래가 140,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 67,200,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 128,541,907원 |
| 기재 매각기일 | 2026.08.03 |
| 미납관리비 | 2025.09. 기준 약 2,700,000원 |
① 권리 흐름 — 등기일보다 임차인의 선행 요건이 중요하다
등기부상 현재 말소기준은 2023.04.17. 경산세무서장의 압류입니다. 목포시 압류와 강제경매개시결정은 그 뒤에 들어왔으므로 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행· 국민은행·한빛은행 근저당은 이미 등기부에서 말소됐습니다.
문제는 을구 7번 주택임차권입니다. 임차권등기 접수일은 2024.02.20.로 압류보다 늦지만, 임대차계약일·주민등록일·확정일자는 모두 2022.01.14., 점유개시일은 2022.02.10.입니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시했습니다. 따라서 임차권등기의 접수 순위만 보고 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영미 실제 임차인 1명 | 건물 전체 주거·임차권등기 | 120,000,000원 | 있음 명세서 명시 | 있음 확정일자·배당요구 | 미변제 잔액 인수 |
② 회차가 내려가도 실질취득은 약 1.21억원
현재 회차에서는 매각대금 67,200,000원 중 집행비용 1,609,600원을 제외한 65,590,400원이 배당 가능한 금액입니다. 이 금액이 임차보증금 관련 채권 변제에 충당된다고 보면 보증금 미변제 잔액은 54,409,600원입니다.
| 회차 | 매각가 | 순배당 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 감정가의 44.8% | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 54,409,600원 | 121,609,600원 |
| 4회 유찰 시 감정가의 35.84% | 53,760,000원 | 52,392,320원 | 67,607,680원 | 121,367,680원 |
| 5회 유찰 시 감정가의 28.67% | 43,008,000원 | 41,833,856원 | 78,166,144원 | 121,174,144원 |
인수 추정액은 임차보증금 120,000,000원에서 각 회차 순배당액을 차감한 값입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수가 있으면 임차인 배당액이 감소해 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.216억원을 비교해야 한다
영신그린빌 전용 84㎡대의 전체 12건 평균은 136,416,666원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 가격을 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 126,500,000원, 최신 거래는 2025.12.의 128,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 84.13㎡ | 3 | 128,000,000원 |
| 2025.06 | 84.13㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2024.11 | 84.13㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2024.10 | 84.9㎡ | 15 | 148,000,000원 |
| 2024.10 | 84.9㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2022.04 | 84.13㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2022.03 | 84.13㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2022.03 | 84.13㎡ | 3 | 154,000,000원 |
| 2022.03 | 84.9㎡ | 15 | 125,000,000원 |
| 2021.11 | 84.13㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2021.10 | 84.9㎡ | 15 | 125,000,000원 |
| 2021.10 | 84.13㎡ | 4 | 132,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.13㎡ | 2건 | 126,500,000원 |
현재 실질취득 추정액 121,609,600원은 최근 12개월 평균의 96.1%, 최신 거래가의 95.0%입니다. 시세보다 약 3.9%~5.0% 낮지만, 명도·인수 확인과 미납관리비를 감수할 만큼 큰 폭의 할인이라고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,609,600원 |
| 1. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 128,541,907원 | 65,590,400원 |
| 미배당 채권 | - | 62,951,507원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 주택도시보증공사의 신청채권액 기준 배당 구조입니다. 매수인 인수액은 신청채권 미배당액 전체가 아니라, 매각물건명세서가 명시한 임차보증금 120,000,000원의 실제 미변제 잔액을 기준으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포제일여자고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 건물 중 11층으로, 도시가스 개별난방·승강기·화재탐지 및 경보시설을 갖췄습니다.
- 도로. 남동측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선 도로에 접하고 북서측으로 약 8m 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 611,300원/㎡입니다.
- 환금성. 2001.03.14. 준공, 130세대 단지입니다. 단지 경매 통계는 평균 3.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타나며 최근 가격 추세도 -8.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 67,200,000원이 아니라 잠정 실질취득액 121,609,600원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임차인 배당액 확인. 실제 배당표에서 이영미의 보증금이 얼마 변제되는지 확인해야 최종 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 인수자금 별도 확보. 낙찰잔금 외에 현재 기준 약 54,409,600원의 인수자금이 필요할 수 있습니다.
- 세금 배당순위 확인. 국·목포시 압류가 존재하므로 당해세가 배당에 반영되면 임차인 미배당과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 미납관리비 확인. 2025.09. 기준 약 2,700,000원의 미납관리비가 기재돼 있으므로 관리사무소에서 현재 금액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 136,416,666원보다 최근 12개월 평균 126,500,000원과 최신 거래 128,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임차권 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”이 아니라 “보증금에 수렴하는 취득”
감정가 150,000,000원짜리 아파트의 최저가가 67,200,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 큰 가격 메리트처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 보증금 120,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 회차의 잠정 실질취득액은 121,609,600원으로 최근 12개월 평균 126,500,000원보다 3.9% 낮습니다. 가격이 아주 비싼 것은 아니지만, 임차보증금 인수·세금 배당 변수·미납관리비·최근 -8.6% 하락 추세를 감안하면 할인 폭은 크지 않습니다. 추가 유찰이 되더라도 입찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어나 실질취득은 약 1.21억원으로 유지됩니다.
최저가는 매력적이지만 실질취득은 평범하고, 권리는 복잡합니다. 이 물건의 핵심은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 ‘임차인이 실제로 얼마를 배당받고 얼마가 매수인에게 남느냐’를 확정하는 데 있습니다.
