울산지방법원 2025타경12662. 양산시 평산동의 다세대주택 '부경리더스' 2층 202호입니다. 감정가는 135,000,000원이지만 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가격은 66,150,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 1월 26일 설정된 부산진신용협동조합 근저당권이며, 이후의 카드사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건을 단순히 '근저당 이후 권리는 소멸하므로 안전하다'고 정리하면 중요한 부분을 놓칩니다. 임차권등기된 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로, 실제 임차인 기사항전과 별도의 보증금 채권으로 합산하면 안 됩니다. 반면 기사항전 본인의 전입일과 보증금은 확인되지 않아 대항력 및 미배당 보증금 인수 여부가 미상입니다. 권리분석의 핵심은 이 미확정 부분을 해소하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12662 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 52-1 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 평산북3길 23-2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 65.7075㎡ |
| 건물 현황 | 부경리더스 · 8세대 · 2015.02.16 준공 · 지상 5층 건물 |
| 소유자 | 이원장 · 2022.01.26 소유권이전 · 거래가 86,500,000원 |
| 감정가 | 135,000,000원 |
| 최저매각가 | 66,150,000원 · 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 50,895,884원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.26 부산진신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 66,000,000원 |
| 실제 임차인 | 기사항전 1명 · 보증금 및 대항력 미상 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 확인이 핵심
말소기준권리는 2022.01.26 부산진신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 66,000,000원이며, 이 근저당권과 이후 설정된 삼성카드, 케이비국민카드, 대구신용보증재단의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
2017년 국가 압류와 2020년 양산시 압류는 각각 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 특히 2020년 양산시 압류는 말소기준권리보다 앞서 설정되었지만 2022.01.24 해제에 따른 말소등기가 존재하므로 현재 살아 있는 선순위 압류로 취급하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 중복 신고 제외
| 구분 / 성명 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
기사항전 실제 임차인 |
미상 | 전입 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 인수위험 미확정 |
|
한국토지주택공사 임차권등기 · 보증기관 대위·승계 |
83,500,000원 기사항전 보증금의 승계 신고 |
2022.04.06 2022.03.25 |
없음 | 확정 불가 | 별도 인수 제외 |
한국토지주택공사의 임대차계약일은 2022.03.22, 점유개시일은 2022.04.08, 임차권등기일은 2023.01.31입니다. 임차권등기상 보증금은 83,500,000원이며 차임은 없습니다.
한국토지주택공사의 전입신고일 2022.04.06은 말소기준권리 설정일 2022.01.26보다 늦습니다. 따라서 해당 신고의 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 또한 한국토지주택공사는 기사항전의 보증금을 대위·승계한 보증기관이므로 83,500,000원을 기사항전의 별도 보증금에 더하지 않습니다.
문제는 기사항전 본인입니다. 전입신고일과 보증금이 알려져 있지 않으므로 한국토지주택공사의 전입일을 그대로 적용해 기사항전의 대항력이 없다고 결론 내릴 수 없습니다. 우선변제권의 성립 및 실제 배당액도 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 할인율은 크지만 거래 추세는 하락
부경리더스는 8세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 면적 65.71㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 101,875,000원입니다. 다만 과거 140,000,000원 거래가 포함되어 있어 전체 평균만으로 현재 시세를 판단하기는 어렵습니다.
거래자료의 최근 12개월 구간에 해당하는 3건 평균은 87,666,666원이며 마지막 거래는 2024년 6월의 89,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 거래 추세는 -17.8%로 하락했습니다. 이 수치들은 제공된 거래 이력의 기준이며, 2026년 현재 시세를 직접 보여주는 최신 거래는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 65.71㎡ | 5층 | 89,000,000원 |
| 2023.11 | 65.71㎡ | 5층 | 87,000,000원 |
| 2023.07 | 65.71㎡ | 5층 | 87,000,000원 |
| 2023.04 | 65.71㎡ | 2층 | 140,000,000원 |
| 2022.09 | 65.71㎡ | 3층 | 140,000,000원 |
| 2022.09 | 65.71㎡ | 5층 | 140,000,000원 |
| 2022.01 | 65.71㎡ | 2층 | 86,500,000원 |
| 2022.01 | 65.71㎡ | 2층 | 86,500,000원 |
| 2022.01 | 65.71㎡ | 4층 | 120,000,000원 |
| 2021.12 | 65.71㎡ | 5층 | 82,500,000원 |
| 2021.12 | 65.71㎡ | 3층 | 82,500,000원 |
| 2021.12 | 65.71㎡ | 2층 | 81,500,000원 |
| 전체 평균 | 65.71㎡ | 12건 | 101,875,000원 |
| 최근 거래구간 평균 | 65.71㎡ | 3건 | 87,666,666원 |
최저매각가 66,150,000원은 전체 거래 평균 101,875,000원의 64.9%입니다. 하지만 이보다 중요한 비교는 최근 거래구간 평균 87,666,666원 대비 75.5%라는 점입니다. 마지막 거래 89,000,000원과 비교해도 최저가는 낮습니다.
그럼에도 가격상 차이를 곧바로 확정적인 투자수익으로 해석하면 안 됩니다. 거래 추세가 -17.8%로 하락했고 마지막 확인 거래가 2024년 6월이기 때문에 실제 2026년 매각 시점의 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다. 더구나 기사항전의 보증금 인수가 발생하면 최저매각가가 아닌 실질취득비용을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,590,700원 |
| 1. 근저당 · 부산진신용협동조합 | 66,000,000원 | 64,559,300원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 15,645,175원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비국민카드 | 8,825,765원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 배당모형에서는 매각대금 66,150,000원 중 집행비용 1,590,700원을 제외한 64,559,300원이 부산진신용협동조합에 배당됩니다. 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 채권총액 125,470,940원에 대한 예상 미배당액은 60,911,640원입니다.
신청채권자의 청구금액은 50,895,884원이지만 배당모형은 근저당 채권최고액 66,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 예상배당액을 실제 확정채권액 또는 확정배당액으로 취급해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
66,150,000원 | 64,559,300원 | 60,911,640원 | 모형 0원 실제 미확정 |
| 3회 유찰 시 감정가 약 34% |
46,305,000원 | 45,071,510원 | 80,399,430원 | 모형 0원 실제 미확정 |
| 4회 유찰 시 감정가 약 24% |
32,413,499원 | 31,430,056원 | 94,040,884원 | 모형 0원 실제 미확정 |
유찰이 추가되면 최저매각가격은 내려가지만 채권자의 미배당액은 증가합니다. 특히 실제 임차인 기사항전이 대항력을 갖추고 보증금 중 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 확인된다면, 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가하여 실질취득비용은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
한국토지주택공사의 83,500,000원을 별도 보증금으로 추가하거나, 반대로 해당 금액을 기사항전의 확정 인수액으로 단정해서도 안 됩니다. 원임차인의 계약과 대위·승계 범위, 배당 가능액을 함께 확인해야 정확한 실질취득비용을 산출할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 평산동 소재 평산초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성된 주거지대이며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕의 지상 5층 건물입니다. 급배수·위생설비, 승강기, 화재탐지설비, 소화전 및 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 동하향 완경사지에 평탄하게 조성된 사다리형 토지로, 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 379.0㎡이며 북측으로 폭 약 10m의 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 646,000원/㎡입니다.
- 공부·위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 물건 주소의 202호와 감정요항표 구조 설명의 201호는 원본 대조가 필요합니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인의 폐문·부재 등으로 내부 확인이 어려웠습니다. 내부 구조, 관리상태 및 리모델링 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택입니다. 마지막 확인 거래는 2024년 6월이며 거래 추세는 -17.8%입니다. 과거 거래가격만으로 매각 시점의 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 기사항전의 대항력 확인. 실제 임차인의 주민등록·점유 시점과 말소기준권리 설정일 2022.01.26을 대조하고, 대항력 유무를 확정해야 합니다.
- 보증금 인수금액 확인. 기사항전의 임대차계약서, 원보증금, 보증기관 대위·승계 범위와 배당 가능액을 확인한 후 미배당 보증금의 인수 여부를 계산해야 합니다.
- 중복 신고 배제. 한국토지주택공사의 83,500,000원은 실제 임차인 기사항전의 보증금 대위·승계 신고입니다. 별도 임차인의 독립 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 실질취득비용 기준 비교. 인수금액이 확정되면 낙찰가에 이를 더해 거래자료의 최근 평균 87,666,666원 및 마지막 거래 89,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 제공된 거래 추세는 -17.8%입니다. 2024년 6월 이후의 실제 거래와 현재 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 호수·내부 확인. 경매 주소 202호와 감정요항표 기재 201호를 대조하고 내부 구조 및 관리상태를 확인해야 합니다.
- 명도 및 점유. 실제 임차인의 점유 여부, 보증금 반환관계 및 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 관리비·조세. 체납 관리비와 조세채권, 임차인 우선배당 등 예상배당표에 반영되지 않은 요소를 점검해야 합니다.
- 매각서류 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서의 최신본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 49%”보다 중요한 것은 최종 인수금액
양산 부경리더스 202호는 두 차례 유찰되어 최저매각가격이 66,150,000원으로 내려왔습니다. 거래자료의 최근 구간 평균 87,666,666원과 마지막 거래 89,000,000원보다 낮아 표면적인 가격 차이는 분명합니다.
그러나 최근 거래 추세는 -17.8% 하락했고, 마지막 확인 거래가 2024년 6월인 데다 소규모 다세대주택 특유의 환금성 검토가 필요합니다. 무엇보다 실제 임차인 기사항전의 보증금과 대항력이 알려져 있지 않습니다. 한국토지주택공사의 승계 신고를 중복 계산해서는 안 되지만, 그 사실만으로 원임차인의 인수위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
결론은 가격상 할인 확인, 권리상 인수위험 미확정입니다. 실제 임차인의 대항력·보증금·배당관계를 확인하여 최종 인수금액을 산출하고, 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득비용을 현재 거래 가능 가격과 비교해야 합니다. 호수 불일치와 내부 상태까지 확인하기 전에는 최저가 66,150,000원만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다.
