울산지방법원 2025타경12662. 양산시 평산동의 현칭 부경리더스 2층 202호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 135,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 94,500,000원입니다. 말소기준권리는 2022.01.26. 부산진신용협동조합의 근저당권 66,000,000원이며, 그 뒤의 삼성카드·KB국민카드·대구신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 임차권자로 등기된 한국토지주택공사는 보증기관의 대위·승계 신고로, 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 실제 임차인은 기사항전 1명입니다. 한국토지주택공사의 83,500,000원은 기사항전 보증금에 관한 대위·승계 금액이므로 두 보증금을 합산하면 안 됩니다. 그런데 기사항전의 전입신고일과 보증금은 확인되지 않아, 이 실제 임차인의 대항력은 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12662 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 52-1 2층202호 · 경상남도 양산시 평산북3길 23-2 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 65.7075㎡ · 지상5층 건물 내 2층 |
| 현칭 | 부경리더스 |
| 소유자 | 이원장 · 2022.01.26. 소유권이전 · 거래가액 86,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 부산진신용협동조합 · 50,895,884원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2022.01.26. 을구 1번 부산진신용협동조합 근저당권입니다. 2020.04.27. 양산시 압류는 말소기준보다 앞서 설정됐지만 2022.01.24. 해제로 등기부에서 말소됐습니다. 따라서 현재 이를 매수인이 인수하는 구조로 볼 수는 없습니다. 말소기준 이후 설정된 가압류 3건과 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 보증기관과 실제 임차인을 분리해서 봐야 한다
| 이름 | 성격 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주거 · 임차권등기 | 건물의 전부 · 2022.04.06. | 83,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 |
| 기사항전 | 실제 임차인 · 주거 | 전입일 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한국토지주택공사는 2023.01.31. 임차권등기를 마쳤고, 등기된 주민등록일자는 2022.04.06., 점유개시일자는 2022.04.08., 확정일자는 2022.03.25.입니다. 주민등록일자가 말소기준권리인 2022.01.26.보다 늦어 이 신고 자체는 대항력이 없습니다. 또한 한국토지주택공사는 기사항전의 보증금을 대위·승계한 보증기관이므로 83,500,000원을 별도의 두 번째 보증금으로 더하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 30% 내려와도 최근 시세보다 높다
부경리더스의 동일 면적 65.71㎡ 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 101,875,000원이지만, 과거 140,000,000원 거래가 여러 건 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 3건 평균은 87,666,666원, 최신 거래는 2024.06.의 89,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 65.71㎡ | 5 | 89,000,000원 |
| 2023.11 | 65.71㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 2023.07 | 65.71㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 2023.04 | 65.71㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2022.09 | 65.71㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2022.09 | 65.71㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2022.01 | 65.71㎡ | 2 | 86,500,000원 |
| 2022.01 | 65.71㎡ | 2 | 86,500,000원 |
| 2022.01 | 65.71㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2021.12 | 65.71㎡ | 5 | 82,500,000원 |
| 2021.12 | 65.71㎡ | 3 | 82,500,000원 |
| 2021.12 | 65.71㎡ | 2 | 81,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 87,666,666원 |
현재 최저가 94,500,000원은 전체 평균 101,875,000원만 놓고 보면 92.8%지만, 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 107.8%입니다. 최신 거래 89,000,000원보다도 5,500,000원 높습니다. 게다가 최근 가격대는 이전 거래군보다 17.8% 낮아진 하락 추세로 잡힙니다. 따라서 감정가에서 30% 할인됐다는 이유만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 |
| 1. 근저당 · 부산진신용협동조합 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,645,175원 | 15,645,175원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,825,765원 | 8,825,765원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 35,000,000원 | 1,928,060원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 94,500,000원 가정 시 채권 총액 125,470,940원 중 92,399,000원이 배당되고, 33,071,940원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 실제 임차인 기사항전의 대항력 여부도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 94,500,000원 | 92,399,000원 | 33,071,940원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 66,149,999원 | 64,559,299원 | 60,911,641원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 46,304,999원 | 45,071,509원 | 80,399,431원 |
이 물건이 속한 부경리더스 경매 표본의 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다. 다만 단지가 8세대로 작고 최근 실거래 자체가 많지 않으므로, 유찰 횟수만으로 환금성을 낙관하기보다는 실제 거래가격과 임차관계를 함께 보는 편이 안전합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 평산초등학교 남서측 인근에 위치하며, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕의 지상5층 건물이며 급배수·위생·승강기·화재탐지·소화전·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 10미터 내외의 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.
- 토지. 토지면적 379.0㎡, 완경사·사다리형·소로한면이며 공시지가는 646,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인의 폐문·부재로 내부 확인이 곤란해 외부 관찰과 관련 공부를 바탕으로 평가됐습니다.
- 환금성. 부경리더스는 8세대이며 사용승인 관련 기준일은 2015.02.16.입니다. 최근 가격 추세가 -17.8%로 나타나 가격 회복을 전제로 한 접근은 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 기사항전 확인. 실제 임차인 기사항전의 전입신고일·점유개시·보증금을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- LH 보증금 중복 금지. 한국토지주택공사의 83,500,000원은 보증기관 대위·승계 신고입니다. 기사항전과 별도 임차인 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 101,875,000원보다 최근 12개월 평균 87,666,666원과 최신 거래 89,000,000원을 가격 상한 판단에 우선해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 17.8% 낮습니다. 현재 최저가 94,500,000원도 최근 평균의 107.8%입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했으므로 내부구조·관리상태·리모델링 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰됐다”보다 “최근 시세와 미상 임차인”을 보자
이 사건의 표면만 보면 감정가 135,000,000원에서 94,500,000원으로 한 차례 크게 내려온 물건입니다. 그러나 최근 거래를 기준으로 보면 이야기가 달라집니다. 최근 12개월 평균은 87,666,666원, 최신 거래는 89,000,000원이고, 현재 최저가는 최근 평균의 107.8%입니다. 가격 흐름도 -17.8%로 낮아졌습니다.
권리 쪽에서도 한국토지주택공사의 임차권등기를 실제 임차인 하나가 더 있는 것으로 해석하면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 기사항전 보증금에 관한 대위·승계 주체이고, 실제 임차인은 기사항전 1명입니다. 문제는 그 실제 임차인의 전입일과 보증금이 미상이라는 점입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “말소기준은 명확하지만 임차인 인수 위험은 완전히 닫히지 않았고, 가격도 최근 시세보다 높다”입니다. 적어도 기사항전의 대항력 여부를 확인하고 최근 실거래보다 유리한 가격인지 다시 계산한 뒤 접근하는 편이 타당합니다.
