울산지방법원 2025타경12699. 양산시 주진동 로즈힐아파트 101동 16층 1608호, 전용 59.4㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 오미옥이며, 2015.09.22 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 같은 날 당감신용협동조합 명의 채권최고액 65,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이고, 2025.10.20 당감신용협동조합이 임의경매개시결정을 받았습니다. 현재 매각가정 42,630,000원에서는 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 산정되어 있습니다.

등기부의 과거 이력은 길지만 상당 부분은 이전 경매에서 이미 정리됐습니다. 특히 정연홍 명의 주택임차권(보증금 30,000,000원)은 2008년에 등기됐다가 2011년 임의경매 매각을 원인으로 말소됐습니다. 현재 임차인은 없음으로 확인되며, 이번 사건에서 매수인에게 승계되는 임차보증금은 잡혀 있지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

이번 사건의 기준점은 2015.09.22 당감신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있고, 그 뒤의 2025.10.20 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 매각가를 현재 최저가 42,630,000원으로 가정한 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

② 이 사건의 핵심 — 미등기 대지권 5필지

권리분석에서 가장 주의해야 할 부분은 임차인이 아니라 대지권입니다. 등기사항증명서상 대지권의 목적인 토지는 주진동 182-1, 182-2, 182-4, 182-5, 182-13, 182-16, 182-24, 182-26, 182-30으로 기재되어 있습니다. 그런데 그 가운데 182-13, 182-16, 182-24, 182-26, 182-30은 대지권 미등기이고, 해당 5필지에 대한 대지권 유무도 알 수 없음으로 명시되어 있습니다.

또한 공부상 명칭은 로즈힐아파트지만 아파트 외벽에는 ‘센트럴누리’로 표기되어 있습니다. 감정평가에서도 건축물대장상 명칭과 외벽 표기가 다르다는 점을 별도로 언급하고 있습니다.

③ 시세 비교 — 싸지만, 시장도 내려오고 있다

가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해서 봐야 합니다. 동일면적 59.4㎡의 최근 12개월 실거래는 7건, 평균 67,500,000원입니다. 현재 최저가 42,630,000원은 이 최근 평균의 63.2%입니다. 최신 거래는 2026.08 53,000,000원으로, 현재 최저가보다 높습니다.

다만 가격이 싸다는 사실과 가격 방향은 분리해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 평균은 이전 거래군보다 -2.5% 낮습니다. 즉 현재 최저가는 최근 평균보다 확실히 낮지만, 시장 자체도 하락 추세입니다. 감정가 87,000,000원을 기준으로 할인폭만 크게 보지 말고, 최신 53,000,000원과 최근 12개월 평균 67,500,000원을 중심으로 판단하는 편이 데이터에 더 부합합니다.

④ 예상배당표 (매각가 42,630,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 당감신용협동조합의 채권최고액 65,000,000원 중 41,462,660원이 배당되고, 미배당액은 23,537,340원입니다. 신청채권액 50,480,205원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것으로 계산되지는 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원

회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 이 사건에서 가격 하락과 함께 새로 커지는 핵심 위험은 근저당 잔액 승계가 아니라, 이미 지적된 미등기 대지권 상태를 어떻게 확인하느냐입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 19층 건물 내 16층 1608호입니다.
• 입지. 경상남도 양산시 주진동 소재 평산초등학교 북서측 인근으로, 주변은 공동주택과 주거나지 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있으며, 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 도시가스시설, 소화전, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지 공시지가는 445,300원/㎡이며, 주진동 182-1의 제시목록상 지목은 잡종지이나 현황 및 토지대장상 지목은 대입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역을 포함하며 일부 토지에는 제2종·제3종일반주거지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역 및 도로 관련 지정이 확인됩니다.
• 건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 미등기 대지권 5필지 확인. 주진동 182-13, 182-16, 182-24, 182-26, 182-30의 대지권 유무가 알 수 없음으로 기재되어 있습니다. 2026.05.04 사실조회 회신서를 우선 확인하세요.
• 평가금액 포함 여부와 권리상태를 분리. 최저매각가격에는 미등기 대지권 평가금액이 포함되어 있습니다. 가격 반영 사실과 대지권 상태를 따로 검토하세요.
• 최근 시세 기준. 전체 12건 평균 68,208,333원보다 최근 12개월 7건 평균 67,500,000원과 최신 거래 53,000,000원을 우선해 비교하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -2.5% 낮습니다. 현재 최저가가 낮더라도 시장 방향까지 감안해 응찰가를 정해야 합니다.
• 임차관계 재확인. 현재 임차인은 없음으로 확인되지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계는 매각 전 다시 확인하세요.
• 명칭 혼선 확인. 공부상 로즈힐아파트, 외벽 표기는 센트럴누리입니다. 현장 확인 시 동일 물건 여부를 동·호수 기준으로 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·사실조회 회신서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격 할인보다 대지권 확인이 먼저”

숫자만 보면 매력적인 구간입니다. 감정가 87,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 42,630,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 67,500,000원의 63.2%입니다. 최신 거래 53,000,000원보다도 낮으며, 임차인 인수와 근저당 잔액 승계도 현재 계산상 0원입니다.

하지만 이 사건의 결론은 단순히 “싸다”로 끝낼 수 없습니다. 대지권 대상 토지 가운데 5필지가 미등기이고 대지권 유무도 알 수 없으며, 최저매각가격에는 그 미등기 대지권의 평가금액까지 포함되어 있습니다. 여기에 최근 시장 추세도 -2.5%로 내려가고 있습니다. 따라서 이 물건은 가격 메리트는 확인되지만, 사실조회 회신서와 대지권 상태를 확인하기 전에는 권리안전성을 높게 평가하기 어려운 사건입니다.