울산지방법원 2025타경12699. 양산시 주진동 로즈힐아파트 101동 16층 1608호 아파트입니다. 현재 소유자는 오미옥이고, 2015.09.22 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 당감신용협동조합이 채권최고액 65,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025.10.20 당감신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 등기에는 압류·가압류·임차권·근저당권과 이전 경매 기록이 다수 보이지만, 해당 권리들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 특히 정연홍의 보증금 30,000,000원 주택임차권도 2011.07.25 말소돼 현재 임차인으로 남아 있지 않습니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 0명이며 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12699 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 182-1 로즈힐아파트 101동 16층1608호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 19층 건물 내 16층 · 아파트로 이용 중 |
| 실거래 비교면적 | 59.4㎡ · 동일면적 매칭 |
| 소유자 | 오미옥 (2015.09.22 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 60,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 당감신용협동조합 / 50,480,205원 |
| 말소기준권리 | 2015.09.22 당감신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 대지권 확인은 별도
현재 권리관계만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2015.09.22 오미옥이 이전 경매에서 소유권을 취득한 뒤 같은 날 설정된 당감신용협동조합 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2025.10.20 같은 금융기관의 임의경매개시결정이 들어왔고 매각으로 소멸합니다. 현재 별도 임차인 신고는 없으므로 실제 임차인 0명, 배당모델상 매수인 인수액 0원입니다.
과거 정연홍의 주택임차권은 임대차계약일 2003.09.16, 주민등록·점유개시일 2005.04.04, 확정일자 2005.06.02, 보증금 30,000,000원으로 등기된 이력이 있으나 2011년 경매 매각 이후 2011.07.25 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 매수인이 승계하는 임차권으로 볼 자료는 없습니다.
② 시세 비교 — 가격 할인은 있지만 하락 추세를 같이 봐야 한다
가격 판단은 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 동일면적 59.4㎡의 최근 12개월 거래는 5건이고 평균은 67,900,000원입니다. 현재 최저가 60,900,000원은 이 최근 평균의 89.7%입니다. 최신 거래는 2026.07의 80,500,000원으로 현재 최저가보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.4㎡ | 1 | 80,500,000원 |
| 2026.03 | 59.4㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 2026.02 | 59.4㎡ | 19 | 49,000,000원 |
| 2026.01 | 59.4㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 2025.10 | 59.4㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.4㎡ | 5건 | 67,900,000원 |
표면적으로는 감정가 87,000,000원에서 한 차례 유찰돼 60,900,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균보다 낮은 구간입니다. 하지만 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 추세가 -6.6%로 나타나므로, 단순히 과거 전체 평균 70,708,333원 대비 싸다는 이유로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다. 최근 거래만 해도 49,000,000원부터 85,000,000원까지 편차가 커, 층·상태와 대지권 문제를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,496,200원 |
| 2. 근저당 · 당감신용협동조합 | 65,000,000원 | 59,403,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모델에서는 근저당 채권최고액 65,000,000원 중 59,403,800원이 배당되고 5,596,200원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 배당모델상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 60,900,000원 | 59,403,800원 | 5,596,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 42,630,000원 | 41,462,660원 | 23,537,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 29,840,999원 | 28,903,861원 | 36,096,139원 | 0원 |
유찰이 이어지면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 이 사건의 입찰가격 판단을 왜곡하는 요소는 대항력 임차보증금이 아니라 최근 시세의 하락 흐름과 대지권 불확실성입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 스라브지붕 19층 건물의 16층 1608호입니다.
- 주위환경. 경상남도 양산시 주진동 평산초등학교 북서측 인근으로, 주변은 공동주택과 주거나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 소화전, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 단지 규모. 실거래 데이터상 로즈힐은 826세대이며, 비교면적 59.4㎡의 거래가 확인됩니다.
- 토지. 주요 토지는 공동주택 건부지로 이용되고, 주진동 182-1의 현황·토지대장상 지목은 대입니다. 제시목록상 지목은 잡종지로 기재되어 공부와 차이가 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역을 포함해 제2종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역 등 여러 용도지역 및 계획구역이 관련 토지별로 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 최우선 확인. 주진동 182-13, 182-16, 182-24, 182-26, 182-30의 대지권 미등기 및 대지권 유무 미상 사항을 사실조회 회신서와 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 최저가 포함 범위 확인. 최저매각가격에는 미등기 대지권의 평가금액이 포함되어 있다는 점을 매각물건명세서와 감정평가서에서 다시 대조해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 중심. 전체 거래 평균 70,708,333원보다 최근 12개월 평균 67,900,000원과 최신 거래 80,500,000원을 우선 참고해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.6%이므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 거래 편차 확인. 동일면적 거래가 49,000,000원부터 85,000,000원까지 분포하므로 16층 1608호의 내부상태·향·관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 실제 임차인 자료는 없지만 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·사실조회 회신·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “가격은 할인됐지만, 대지권 확인이 먼저다”
이 사건은 임차인 인수 때문에 실질취득가가 불어나는 유형이 아닙니다. 실제 임차인 0명, 배당모델상 매수인 인수 0원이라 현재 실질취득은 60,900,000원으로 볼 수 있고, 이는 최근 12개월 동일면적 평균 67,900,000원의 89.7%입니다. 가격만 놓고 보면 감정가 87,000,000원에서 한 차례 유찰된 효과가 분명히 있습니다.
다만 최근 시세 추세는 -6.6%이고, 동일면적 실거래 범위도 49,000,000원에서 85,000,000원으로 넓습니다. 여기에 일부 토지의 대지권 미등기·유무 미상 사항이 겹칩니다. 최저매각가격에 그 평가금액이 포함돼 있다는 점까지 고려하면, 이 물건의 결론은 “권리상 임차인 인수는 없고 가격도 최근 평균 아래지만, 대지권을 확인하기 전에는 적극 입찰로 보기 어렵다”입니다. 가격 할인은 존재하지만, 그 할인보다 먼저 해결해야 할 확인사항이 분명한 사건입니다.
