울산지방법원 2025타경12708. 울산 남구 달동 881-10, 중앙로 158 소재 건물의 8층 803호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 263,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 184,100,000원입니다. 그런데 이 사건은 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 임차인 안정모는 2022.02.21 전입·점유했고, 말소기준인 2025.01.15 압류보다 앞서므로 대항력이 인정된 상태입니다.
안정모의 임차보증금은 200,000,000원입니다. 확정일자는 2022.01.07이고 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각가 184,100,000원에서는 집행비용 3,377,400원을 제외한 180,722,600원만 배당됩니다. 남은 19,277,400원은 매수인 인수이므로, 현재 회차의 실제 경제적 부담은 184,100,000원이 아니라 203,377,400원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12708 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 달동 881-10 8층803호 · 울산광역시 남구 중앙로 158 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 18층 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사쁘띠팔레드시티 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 184,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안정모 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준 | 2025.01.15 갑구 4번 압류 · 국(처분청 울산세무서장) |
① 권리 흐름 — 임차인의 점유가 말소기준보다 먼저다
권리분석의 기준점은 2025.01.15 갑구 4번 압류입니다. 그보다 앞선 2022.02.21에 안정모가 전입·점유했고, 확정일자는 2022.01.07입니다. 따라서 안정모의 임차권등기가 2025.07.14에 이루어졌다는 사실만 보고 후순위 권리로 처리하면 안 됩니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 확인된 대항력과 미상 위험을 분리
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안정모 | 별지 기재 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 전입 2022.02.21 확정 2022.01.07 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 전입 미상 확정 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
안정모는 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 반면 명세서상 기사항전으로 표시된 별도 점유자는 전입일·확정일·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 이 미상 점유 관계는 안정모의 19,277,400원 인수와 별도로 확인해야 할 위험입니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 약 200,000,000원대 — ‘최저가 하락’의 착시
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 늘어납니다. 이 사건도 같은 구조입니다. 현재 회차에서는 최저가 184,100,000원에 인수 19,277,400원을 더해 203,377,400원이고, 추가 유찰 시에도 총부담은 약 200,000,000원대로 유지됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 184,100,000원 | 180,722,600원 | 19,277,400원 | 203,377,400원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 128,869,999원 | 126,265,819원 | 73,734,181원 | 202,604,180원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 90,208,999원 | 88,185,237원 | 111,814,763원 | 202,023,762원 |
동일·유사 물건의 실거래 비교값은 확인되지 않으므로, 이 실질취득금액이 시세보다 싼지 비싼지는 단정하지 않습니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 된다는 점은 명확합니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,377,400원 |
| 1. 임차인 안정모 보증금 · 우선변제 | 200,000,000원 | 180,722,600원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 안정모 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서는 집행비용 3,377,400원 후 안정모에게 180,722,600원이 배당되고, 보증금 부족분 19,277,400원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가 당시 803호는 오피스텔로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 18층 건물입니다.
- 입지. 울산광역시 남구 달동사거리 북측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 주변으로 대로 및 소로에 접하며, 인접 도로상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 대로2류(폭 30m~35m)와 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 4,157,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 184,100,000원 + 인수 19,277,400원 = 203,377,400원입니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 매각가는 내려가지만 임차보증금 미배당 인수액이 73,734,181원·111,814,763원으로 커집니다.
- 안정모 임대차 원본 대조. 임차권자와 경매신청채권자가 모두 안정모로 표시되어 있고 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약 및 채권관계를 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 기사항전 표기 점유자는 보증금·전입일·확정일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 안정모의 인수액과 별도로 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 1회 행사 가능하므로 외부 입찰자의 낙찰 확정성에 직접 영향을 줍니다.
- 배당 추정값 재검증. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
맺으며 — “유찰됐다”보다 “얼마를 결국 부담하나”가 중요하다
이 사건은 감정가 263,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 184,100,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 할인 매물이라 평가할 수 없습니다. 대항력 있는 안정모의 보증금이 200,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되지 않는 19,277,400원을 매수인이 인수하기 때문에 현재 실질취득은 203,377,400원입니다.
더 유찰되어도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득은 202,604,180원, 3회 유찰 시 202,023,762원으로, 낙찰가가 떨어진 만큼 임차보증금 인수가 늘어 약 200,000,000원대의 실질부담이 유지됩니다. 여기에 별도 미상 점유자와 전세사기피해자 우선매수권까지 존재합니다. 동일·유사 실거래 비교값이 확인되지 않아 시세 대비 가격 우열은 판단하지 않되, 최저가 184,100,000원이라는 표면 가격만 보고 접근하기에는 권리·절차상 변수가 많은 사건입니다. 결론은 가격 할인보다 인수 구조와 우선매수권을 먼저 봐야 하는 물건입니다.
