울산지방법원 2025타경12736. 양산시 동면 석산리 일동미라주아파트 103동 14층 1402호입니다. 감정가 160,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 112,000,000원입니다. 소유자는 이수원으로, 2015.09.21. 매매를 원인으로 2015.10.12. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 152,000,000원으로 등기돼 있습니다.
권리의 중심은 2022.02.28. 설정된 페퍼저축은행 근저당입니다. 을구 10번 채권최고액 103,200,000원이 말소기준권리이고 같은 날 을구 11번 채권최고액 69,600,000원의 추가 근저당이 있습니다. 이후 경남신용보증재단·중소기업은행· 신용보증기금·서울보증보험의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12736 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 석산리 864-12 일동미라주아파트 103동 14층 1402호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 동면 석금산로 171 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 지하1층/지상20층 중 14층 · 아파트로 이용중 · 관리상태 무난함 |
| 사용승인일 | 2003.07.03 |
| 소유자 | 이수원 · 2015.09.21. 매매 · 2015.10.12. 소유권이전 · 거래가액 152,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 148,091,365원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.02.28. 을구 10번 페퍼저축은행 근저당입니다. 같은 날 설정된 을구 11번 페퍼저축은행 근저당, 2025년의 가압류 4건, 2025.10.24. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2026.02.23. 파산선고가 등기됐지만 2026.05.08. 환가포기허가를 원인으로 2026.05.29. 파산선고등기가 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 112,000,000원으로 감정가 160,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰에 따라 가격은 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 최신 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.
단지 자료상 일동미라주는 226세대, 사용승인일은 2003.07.03입니다. 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 제시돼 있으나 최근 낙찰금액과 낙찰일 자료는 없습니다. 가격 판단은 현장 매물과 실제 거래가격을 추가 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 103,200,000원 | 103,200,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 69,600,000원 | 6,432,000원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 경남신용보증재단 | 58,190,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 22,594,146원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 84,940,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 33,521,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 372,045,296원 중 현재 회차 예상 배당액은 109,632,000원, 미배당액은 262,413,296원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 배당 부족액은 채권자의 미회수 문제이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 구분
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 262,413,296원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 295,456,496원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 318,553,136원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 석산교차로 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 진출입이 용이하고 전반적인 교통상황은 대체로 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지하1층/지상20층 건물의 14층이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 8,746.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 서측 하향 완경사의 가로장방형 토지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로1류에 접하고 일단의주택단지조성사업지역에 포함됩니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 물건상태. 아파트로 이용 중이고 관리상태는 무난하며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 위반건축. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 자료는 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현황조사와 실제 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.02.28. 을구 10번 페퍼저축은행 근저당이 말소기준인지 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 160,000,000원 대비 현재 최저가는 112,000,000원이지만 최신 실거래 비교금액이 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 262,413,296원이 존재하지만 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 파산등기 이력. 2026.02.23. 파산선고 후 2026.05.08. 환가포기허가를 원인으로 2026.05.29. 말소된 이력을 원본 등기와 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 점유와 가격 확인은 남아 있다
이 사건은 등기 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2022.02.28. 페퍼저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 네 건의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 112,000,000원 매각가를 가정한 배당에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 두 가지를 분리해서 봐야 합니다. 첫째, 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이라 점유 확인을 생략할 수 없습니다. 둘째, 현재 가격은 감정가의 70%까지 내려왔지만 최신 실거래 금액이 없어 시세 대비 싸다고 판단할 자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 위험은 낮지만, 임대차 확인과 실제 시세 검증을 끝낸 뒤 가격을 결정해야 하는 아파트로 정리하는 것이 적절합니다.
