울산지방법원 2025타경12736. 양산시 동면 석산리 일동미라주아파트 103동 14층 1402호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고 관리상태는 무난하며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상20층 건물의 14층입니다. 현재 소유자는 이수원이고, 2015.09.21. 매매를 원인으로 2015.10.12. 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 152,000,000원입니다.
현재 권리분석의 출발점은 2022.02.28. 설정된 주식회사페퍼저축은행 채권최고액 103,200,000원 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 69,600,000원의 추가 근저당권도 설정됐고, 이후 경남신용보증재단·중소기업은행· 신용보증기금·서울보증보험 주식회사의 가압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12736 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 석산리 864-12 일동미라주아파트 103동 14층 1402호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 동면 석금산로 171 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 관리상태 무난함 · 지하1층/지상20층 중 14층 |
| 소유자 | 이수원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 148,091,365원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인에 따른 매수인 부담은 확인되지 않으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 2022.02.28. 페퍼저축은행 근저당권이 말소기준이고, 같은 날 설정된 후순위 근저당권과 2025년의 가압류 4건, 2025.10.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 2회 유찰로 감정가 49%, 하지만 실거래 비교는 별도
감정가는 160,000,000원, 현재 최저매각가는 78,400,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐으며, 현재 자료상 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.
다만 실거래 가격 자료가 제시되어 있지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 적정한지는 이 숫자만으로 판정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인폭이 크다는 사실과 시장 대비 저렴하다는 판단은 별개로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 103,200,000원 | 76,588,800원 |
| 을구 11번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 69,600,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 경남신용보증재단 | 58,190,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 22,594,146원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 84,940,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 33,521,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 372,045,296원, 배당액은 76,588,800원, 미배당은 295,456,496원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 제시돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 석산교차로 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근 및 진출입이 용이하고, 전반적인 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지하1층·지상20층 중 14층이며, 사용승인일은 2003.07.03.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 완경사·가로장방·소로각지이며 공시지가는 537,900원/㎡입니다.
- 규제. 일단의주택단지조성사업지역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역이 포함·저촉되고 소로1류에 접합니다.
- 건축·공부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
- 단지. 일동미라주 226세대이며, 준공일은 2003.07.03.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 재확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 동일 단지·유사 면적의 최신 실거래를 직접 대조하세요.
- 임대관계 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 파산 관련 등기 확인. 2026.02.23. 파산선고와 2026.05.08. 환가포기허가에 따른 2026.05.29. 말소 흐름을 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 채권 미배당 규모. 현재 회차 미배당은 295,456,496원입니다. 이는 매수인 인수액과는 구별되며, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
- 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 54,880,000원, 4회 유찰 시 38,416,000원으로 제시돼 있으므로 회차별 자금계획을 구분하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리 할인과 가격 메리트는 따로 본다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.02.28. 페퍼저축은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 조사 내역과 매수인 인수액은 없습니다. 현재 최저매각가는 78,400,000원으로 감정가 160,000,000원의 49%까지 내려왔습니다.
다만 가격 판단에는 한 가지 빈칸이 있습니다. 동일 단지·유사 면적의 최신 실거래가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시세 대비 얼마나 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 0원의 단순형이라는 점과 가격의 시장 적정성은 별도 검증해야 한다는 점을 분리해 보는 것이 핵심입니다.
