140,000,000원
울산지방법원 2025타경12753. 양산시 동면 석산리 석산한신휴플러스 105동 1층 101호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 등기부상 현 소유자는 김현지이며 2013.10.11. 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2021.09.13. 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 201,600,000원입니다. 그 뒤의 압류·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 말소기준이 명확합니다. 하지만 이 사건의 권리분석은 등기부에서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에 우동상이 주거 점유자로 올라와 있으나 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 낙찰가가 내려가도 실제 취득원가가 얼마가 될지는 임차관계 확인 전까지 미확정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12753 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 석산리 518 석산한신휴플러스아파트 105동 1층 101호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 전용면적 / 층 | 84.952㎡ · 21층 건 중 1층 101호 |
| 소유자 | 김현지 · 2013.10.11. 소유권이전 · 거래가액 146,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 185,498,199원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 미확정
말소기준은 2021.09.13. 주식회사에스비아이저축은행 근저당권입니다. 이후 2024.01.18. 국 압류, 2025.03.26. 제이비우리캐피탈 주식회사 가압류, 2025.04.17. 신용보증기금 가압류, 2025.10.28. 이 사건 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2024.12.06. 장인수의 강제경매개시결정은 2025.01.13. 등기말소되어 현재 권리분석의 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 판정 보류
| 성명 | 용도 | 전입신고일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우동상 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인으로 확인해야 할 대상은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 중복신고 문제는 없습니다. 다만 전입일이 확인되지 않아 2021.09.13. 말소기준권리보다 앞서는지 뒤서는지를 알 수 없고, 보증금 역시 미상이라 낙찰자에게 남을 미배당 보증금의 존재와 금액을 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 71.7%지만 ‘실질취득가’는 아직 모른다
석산한신휴플러스 동일 평형 84.95㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 195,208,333원입니다. 현재 최저매각가 140,000,000원은 이 평균의 71.7%입니다. 최신 거래는 2026.08. 3층 170,000,000원이며, 동일한 1층 거래로는 2026.03. 173,000,000원이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 13 | 184,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 19 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 8 | 207,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 11 | 186,500,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 18 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 16 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 1 | 173,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 4 | 166,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 9 | 236,000,000원 |
| 평균 | 84.952㎡ | 12건 | 195,208,333원 |
실거래 범위는 166,000,000원~236,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 195,208,333원입니다. 따라서 낙찰가 자체만 놓고 보면 140,000,000원은 최근 시세보다 낮은 구간입니다. 그러나 우동상의 보증금·대항력 여부가 확인되지 않은 이상 140,000,000원을 실질취득가로 간주해 “싸다”고 확정해서는 안 됩니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 그 인수액을 낙찰가에 더한 금액으로 다시 시세와 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 201,600,000원 | 137,240,000원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 44,770,411원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 4,804,123원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 251,174,534원 중 예상배당은 137,240,000원이고 미배당은 113,934,534원입니다. 신청채권자 청구액은 185,498,199원으로 현재 가정에서는 전액 만족되지 않습니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 우동상의 보증금 및 배당순위가 확인되면 실제 배당과 인수관계가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 임차 확인이 선행
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 113,934,534원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 155,338,534원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 184,209,334원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 등기채권의 미배당은 커지지만, 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 점은 변하지 않습니다. 다만 우동상의 임차보증금은 위 0원 산정과 별개의 문제입니다. 대항력이 인정되는 임차인이라면 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 매수인에게 남을 가능성까지 검토해야 하므로, 유찰만 보고 실질취득가가 같은 폭으로 떨어진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석산초등학교 남측 근거리. 주변은 아파트단지·일반주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 노선버스 정류장이 인근에 있어 일반적인 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건 중 1층 101호. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창호이며 상태는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 온수·급탕, 승강기, 화재경보기 및 소화전 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 완경사지대에 평탄하게 조성된 사다리형 아파트 부지이며 남측 중로, 동측·북측·서측 소로에 접하고 도로상태는 양호합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 중로2류·소로1류·소로2류에 접합니다. 공시지가는 927,300원/㎡입니다.
- 규모. 석산한신휴플러스는 544세대, 2006.09.20. 준공으로 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우동상 전입세대 확인. 전입신고일을 확인해 2021.09.13. 말소기준권리와 선후관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 계약서·매각물건명세서 보완 내용 등을 통해 인수 가능한 미배당 보증금이 있는지 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 및 실제 배당 여부가 확인되지 않았으므로 배당표의 0원 인수 산정만으로 권리안전을 확정하면 안 됩니다.
- 용도 표시 대조. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 공동주택(아파트)으로 기재돼 있으므로 입찰 전 원본 서류의 용도·표시를 직접 대조해야 합니다.
- 1층 시세 확인. 최근 동일 평형 1층 거래 173,000,000원이 있으므로 층 조건을 반영한 가격 판단에 함께 참고할 수 있습니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 배당표이므로 실제 배당요구종기 및 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “71.7%”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
현재 최저매각가 140,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 195,208,333원의 71.7%이고, 최신 거래 170,000,000원과 2026.03. 1층 거래 173,000,000원보다 낮습니다. 등기부 역시 2021.09.13. SBI저축은행 근저당을 기준으로 이후 압류·가압류·경매등기가 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 결론은 “그래서 싸다”가 아닙니다. 주거 점유자 우동상의 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력과 인수금액이 판정되지 않았기 때문입니다. 배당계산상 인수 0원은 참고값일 뿐, 현재 자료만으로 매수인의 실질취득가를 140,000,000원으로 고정할 수 없습니다. 가격은 매력 구간, 권리는 확인 전 보류. 우동상의 전입일·보증금·확정일자·배당관계를 확인한 뒤에야 이 물건의 실제 가격 메리트를 확정할 수 있습니다.
