울산지방법원 2025타경12753. 양산시 동면 석산리 ‘석산한신휴플러스’ 105동 1층 101호입니다. 사건 분류는 근린시설로 기재되어 있지만 감정평가의 실제 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 전용면적 비교대상은 84.952㎡이고, 감정평가서상 철근콘크리트구조 21층 건물 중 1층입니다. 감정가는 200,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 98,000,000원까지 내려왔습니다.
등기상 핵심은 2021년 9월 13일 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 201,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤의 국세 압류·제이비우리캐피탈 가압류· 신용보증기금 가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이번 사건의 실제 난도는 등기부보다 임차인 우동상의 대항력 여부에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12753 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 석산리 518 석산한신휴플러스아파트 105동 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 공동주택(아파트) |
| 면적 / 층 | 84.952㎡ · 21층 건 중 1층 |
| 소유자 | 김현지 · 2013.10.11 소유권이전 · 거래가액 146,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 185,498,199원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.13 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 · 채권최고액 201,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2021.09.13 주식회사에스비아이저축은행 근저당권입니다. 이후의 2024년 국세 압류, 2025년 제이비우리캐피탈 가압류, 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 최저가 98,000,000원 가정 배당에서는 집행비용을 제외한 95,836,000원이 에스비아이저축은행에 배당되고 후순위 채권은 배당받지 못합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우동상 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2021.09.13보다 앞선 점유인지 뒤의 점유인지 판단할 수 없고, 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서 “대항력 없음”이나 “매수인 인수 0원”으로 단정하면 안 됩니다. 배당 계산표의 인수액 0원은 현재 확인된 등기권리 기준의 모델값으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 최근 시세보다 크게 낮다
석산한신휴플러스는 544세대, 2006.09.20 준공 단지입니다. 전용 84.95㎡대 최근 12개월 거래 12건의 평균은 195,208,333원이고, 최신 거래는 2026.08 170,000,000원입니다. 현재 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균의 50.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 13 | 184,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 19 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 8 | 207,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 11 | 186,500,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 18 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 16 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 1 | 173,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 4 | 166,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 9 | 236,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 195,208,333원 |
실거래 범위는 166,000,000원~236,000,000원입니다. 특히 같은 1층 거래도 2026.03에 173,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 98,000,000원만 놓고 보면 최근 실거래보다 현저히 낮은 가격대입니다. 다만 이 가격 차이를 그대로 수익 여유로 볼 수 있는지는 우동상 임차인의 보증금·대항력 확인 결과에 달려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 201,600,000원 | 95,836,000원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 44,770,411원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 4,804,123원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 251,174,534원, 채권자 예상 배당 95,836,000원, 미배당 155,338,534원입니다. 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 임차인의 대항력·보증금이 확인될 경우 실제 매수인 부담 판단은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차인 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 모델상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 155,338,534원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 184,209,334원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 204,418,894원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 68,600,000원, 48,020,000원으로 낮아지지만 채권자 미배당액은 오히려 커집니다. 등기채권의 미배당 자체는 매수인 승계금액이 아니지만, 임차인 대항력 여부는 유찰 횟수와 관계없이 별도로 확인해야 하는 위험입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석산초등학교 남측 근거리에 있고, 주위는 아파트단지·일반주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 노선버스 정류장이 인근에 있어 일반적인 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 중 1층 101호. 외벽 몰탈 위 페인팅, 내벽 벽지·타일, 새시창호이며 상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 급·배수, 도시가스 개별난방, 온수·급탕, 승강기, 화재경보기 및 소화전 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 완경사 사다리형 토지에 조성된 아파트 부지이며 남측 중로, 동·북·서측 소로에 접해 도로상태는 양호합니다.
- 규제. 준주거지역이며 공시지가 927,300원/㎡. 가축사육제한구역이 포함되고 중로2류·소로1류·소로2류에 접합니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당 없습니다.
- 환금성. 544세대, 2006.09.20 준공 단지이며 동일면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 다만 본건은 1층이므로 층별 가격 차이를 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입세대 확인. 우동상의 실제 전입일이 말소기준 2021.09.13보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상입니다. 보증금 규모가 확인되지 않으면 매수인 승계액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권 행사 여부도 미상입니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 건축물 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 동일면적 1층 실거래 173,000,000원이 확인되므로 본건의 층·향·상태를 별도로 비교해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비가 있을 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차인 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 ‘우동상의 대항력’
숫자만 보면 매우 눈에 띄는 사건입니다. 감정가 200,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 98,000,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일면적 실거래 평균의 50.2%입니다. 등기부 역시 2021.09.13 에스비아이저축은행 근저당을 기준으로 그 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 “최저가가 절반이니 싸다”에서 분석을 끝내면 안 됩니다. 주거 임차인 우동상의 전입신고일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 현재 배당모델의 인수 0원은 확정된 실질취득비용이 아닙니다. 임차관계가 확인되어 인수 위험이 없다는 결론이 나온 뒤에야 98,000,000원이라는 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 가격 자체보다 임차인 권리의 확정입니다.
