광주지방법원 2025타경51517. 목포시 대성동 129-11의 토지와 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 대 79.0㎡이고, 건물은 사용승인일 1935년의 목조 1층 주택으로 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 공부상 지붕과 달리 현황은 강판지붕이며, 토지와 건물은 일괄매각됩니다.
등기부에는 근저당권·압류가 없고, 말소기준은 2025.10.02. 등기된 청산을 위한 형식적 경매개시결정입니다. 표면적인 등기 권리는 단순하지만, 점유자 이판술의 전입일이 2019.05.31.로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않았으므로 대항력을 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상 상태로 보수적으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51517 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대성동 129-11 · 전라남도 목포시 청호로 49-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 목조 1층 · 공부상 스레이트지붕, 현황 강판지붕 · 사용승인일 1935 |
| 토지 | 대 79.0㎡ · 평지 · 세로장방 · 도로접면 세로한면(불) |
| 소유자 | 정승진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 26,969,600원 / 12,082,000원 (3회 유찰·감정가의 44.8%) |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 경매 형태 | 청산을 위한 형식적 경매개시결정 · 채권자 정승진 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 중요하다
등기상 근저당권과 압류는 없습니다. 박형심에서 정승일로, 다시 정승진으로 소유권이 상속 이전됐고, 2025.10.02. 정승진을 채권자로 하는 형식적 경매개시결정이 등기됐습니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 2019.05.31. 전입 점유자는 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이판술 | 미상 | 2019.05.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 금액 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 점유 임차인은 1명입니다. 다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 모두 미상이라 우선변제권 및 예상 배당액을 계산할 수 없습니다. 따라서 배당표에 표시된 매수인 인수 0원은 임차보증금이 없다는 확정 결론이 아니라, 확인되지 않은 보증금을 계산에 넣지 못한 결과로 보아야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 하락과 시세 대비 저가는 다르다
현재 최저매각가는 12,082,000원으로 감정가 26,969,600원의 44.8%이며, 3회 유찰된 상태입니다. 다만 주변 실거래나 최근 시세 자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 특히 임차보증금 인수 가능액도 미상이므로 현재 자료만으로 “시세보다 싸다”거나 “실질취득가가 낮다”는 결론을 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,082,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 617,476원 |
| 1. 갑구 4번 경매개시결정 · 정승진 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 11,464,524원 |
채권액이 확인되지 않아 경매개시결정 채권자 배당은 계산에서 제외됐고, 임차인의 보증금·배당요구 여부와 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 상태·입지·환금성
- 이용상태. 기준시점 현재 단독주택으로 이용 중이며 토지와 건물을 일괄매각합니다.
- 건물 구조. 사용승인일 1935년의 목조 1층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지마감, 바닥은 장판깔기, 창호는 새시창호입니다.
- 지붕 현황. 공부상 스레이트지붕으로 표시돼 있으나 현황은 강판지붕입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 입지. 목포여자고등학교 서측 인근이며 단독주택, 상가와 학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고 북동측 청호로를 통해 다른 지역으로 이동할 수 있습니다.
- 토지. 대 79.0㎡, 평지·세로장방이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 239,400원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 이판술의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분과 전입세대 열람 내역을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 미배당 인수액을 계산하려면 확정일자와 배당요구 여부가 필요합니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 보증금을 반영해 낙찰가와 인수액을 합산한 총비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 점유자의 사용 부분과 실제 거주 여부, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 사용승인일 1935년 목조주택의 구조 안전성, 누수, 난방·급배수 상태와 수선 범위를 점검해야 합니다.
- 지붕 차이 확인. 공부상 스레이트지붕과 현황 강판지붕의 차이에 따른 행정·비용 문제를 확인해야 합니다.
- 도로 조건 확인. 도로접면 세로한면(불)의 실제 진입 폭과 차량 접근, 건축·재건축 가능성을 현장과 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 원본 확인. 주변 단독주택·토지의 최근 거래와 건물 철거·보수비를 조사한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “44.8%”보다 중요한 것은 미상 보증금
이 사건은 감정가 26,969,600원에서 3회 유찰돼 최저가가 12,082,000원까지 내려왔습니다. 그러나 시장 시세가 없고, 말소기준보다 먼저 전입한 이판술의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가를 곧바로 실질취득가로 볼 수 없으며, 감정가 대비 하락률만으로 저가 매수라고 판단해서도 안 됩니다.
등기부 자체는 단순하지만 실제 입찰의 승부처는 선순위 전입 점유자의 대항력과 보증금, 그리고 사용승인일 1935년 목조주택의 현황입니다. 임대차관계를 확인해 인수액이 0원임이 입증되기 전까지는 권리와 실질취득가 모두 미확정입니다. 결론은 가격은 낮아졌지만, 권리 확인 전에는 보류입니다.