서울중앙지방법원 2023타경111613. 서울 관악구 신림동 255-160의 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 현황은 다가구주택(고시원)으로 지하 1층부터 지상 3층까지 각 4가구가 이용 중이고, 옥탑 1층은 계단실로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 3층이며 사용승인일은 2011.04.27입니다.
권리분석의 출발점은 2011.12.02 설정된 관악농업협동조합 근저당권 403,000,000원입니다. 그러나 그보다 앞선 2011.05.25 이성희의 전세권 140,000,000원이 존재하고, 등기 분석에는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 이후의 가압류, 경매개시결정과 현재 남아 있는 임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 판정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2023타경111613 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 255-160 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 현황 다가구주택(고시원) |
| 건물 이용 | 지1층 4가구 · 1층 4가구 · 2층 4가구 · 3층 4가구 · 옥탑1층 계단실 |
| 토지 | 169.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,826,000원/㎡ |
| 소유자 | 조규승 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,411,850,980원 / 1,129,481,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 청구 | 50,720,546원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
말소기준 이후에는 권종훈·김은진·김지현·최훈협·지찬영·정영철의 주택임차권등기, 송내새마을금고와 강은구의 가압류, 권종훈 및 관악농업협동조합의 경매개시결정이 존재합니다. 이들은 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 한국토지주택공사·신동엽·이창훈의 주택임차권은 이미 말소되어 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 대부분 후순위지만 1건은 판정 불가
확인된 임차인·점유자 내역은 19건입니다. 이 가운데 다수는 전입일이 2011.12.02 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 그러나 남석원은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자도 다수 있어 명도·점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
| 이름 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제/배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정필인 | 103 | 45,000,000원 | 2021-12-15 | 2021-12-24 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 박보영 | - | 미상 | 2018-06-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박승환 | 204 | 미상 | 2022-03-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진의주 | 201 | 미상 | 2018-06-29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심경용 | 104 | 미상 | 2018-08-23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정민 | 401 | 50,000,000원 | 2022-09-08 | 2016-04-08 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 국승빈 | 301 | 미상 | 2013-10-11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강진기 | 101 | 미상 | 2021-05-10 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 노효섭 | 303 | 미상 | 2017-03-16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이슬기 | - | 미상 | 2017-03-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이시우 | 404 | 미상 | 2020-03-16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남석원 | 104 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권종훈 | 304호 | 45,000,000원 | 2020-03-03 | 2020-02-11 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 김은진 | 301호 | 38,000,000원 | 2019-12-16 | 2019-12-16 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 김지현 | 302호 | 35,000,000원 | 2019-08-01 | 2019-08-01 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 최훈협 | 403호 | 55,000,000원 | 2021-09-23 | 2021-08-26 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 지찬영 | 402호 | 45,000,000원 | 2022-01-10 | 2021-12-24 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 정영철 | 102호 | 50,000,000원 | 2016-06-24 | 2016-04-08 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 기사항전 | - | 35,000,000원 | 2019-08-01 | 2019-08-01 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,129,481,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,694,810원 |
| 을구 1번 전세권 · 이성희 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 관악농업협동조합 | 403,000,000원 | 403,000,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 송내새마을금고 | 20,266,890원 | 20,266,890원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 권종훈 | 50,720,546원 | 50,720,546원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 관악농업협동조합 | 50,720,546원 | 50,720,546원 |
| 갑구 11번 가압류 · 강은구 | 53,488,868원 | 53,488,868원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 397,589,340원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 채권 총액 718,196,850원이 전액 배당되고 소유자 잔여 397,589,340원이 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다. 선순위 전세권의 실제 인수 여부는 위 권리판정과 배당표가 서로 다르게 나타나므로 반드시 원본 확인이 필요합니다.
④ 회차별 가격 — 최저가와 실질취득은 다르다
| 시나리오 | 매각가 | 선순위 인수 반영 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 1,129,481,000원 | 1,269,481,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 903,584,800원 | 1,043,584,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 722,867,840원 | 862,867,840원 | 4,957,688원 |
실거래 비교자료가 없어 현재 최저가나 실질취득이 시장가격보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 1회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 선순위 전세권 140,000,000원을 인수하는 권리판정을 적용하면 응찰가와 실제 부담액 사이에 상당한 차이가 생깁니다.
⑤ 건물·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현황 다가구주택(고시원). 지1층·1층·2층·3층 각각 4가구로 이용 중이며 옥탑1층은 계단실입니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근 버스정류장과 근거리에 신림선 서울대벤처타운역이 있으며 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 주위환경. 미림여자고등학교 남동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·공원·교육시설 등이 혼재합니다.
- 토지. 169.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 급경사·가로장방·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 2,826,000원/㎡입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물이 포함되며, 담장·설치물·수목은 토지에 포함해 평가했습니다.
- 측량. 제시외 건물 면적은 개략적 목측 또는 실측으로 사정되어 향후 확정 측량 시 다소 상이할 수 있습니다.
- 옥탑 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 옥탑1층 일부 30㎡ 판넬/판넬 다용도가 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다고 기재되어 있어 이행강제금 부과 및 원상회복의무 여부를 재확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권. 이성희 전세권 140,000,000원의 실제 인수·배당·소멸 조건을 매각물건명세서와 등기 원본으로 최우선 확인합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 1,129,481,000원이 아니라 선순위 인수를 포함한 1,269,481,000원을 자금계획의 기준으로 봅니다.
- 남석원 점유관계. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 실제 점유와 임대차계약 존재 여부를 확인합니다.
- 다수 점유자 명도. 다가구주택(고시원)으로 다수의 임차인·점유자가 확인되므로 개별 명도와 점유이전 상태를 호실별로 확인합니다.
- 권종훈 관계. 임차권등기권자이면서 강제경매 채권자로 나타나는 관계를 문건 원본으로 확인합니다.
- 위반건축물. 옥탑1층 일부 30㎡에 대한 이행강제금 부과 여부와 원상회복의무를 관할 자료로 재확인합니다.
- 제시외·경계. 제시외 건물 면적과 토지 경계는 확정 측량 시 달라질 수 있으므로 현황과 공부를 대조합니다.
- 배당표 대조. 선순위 전세권이 배당표에는 전액 배당되면서 권리판정에는 인수로 남아 있으므로 이 부분을 해소하지 않은 채 응찰가를 결정하면 안 됩니다.
맺으며 — “80% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 선순위 권리다
이 사건의 핵심은 1회 유찰 자체가 아닙니다. 말소기준 2011.12.02보다 앞선 이성희 전세권 140,000,000원이 매수인 인수 권리로 표시되어 있고, 다가구주택 특성상 점유관계도 복잡합니다. 대부분의 확인된 임차인은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 남석원은 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 열어둬야 합니다.
또한 옥탑1층 일부 30㎡의 위반건축물 문제와 제시외 건물 측량 문제까지 남습니다. 실거래 자료도 없어 현재 실질취득 1,269,481,000원이 시장가보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 가격 할인보다 권리·점유·건축물 확인이 우선인 C등급 검토형입니다. 특히 선순위 전세권의 인수와 배당 관계가 원본에서 어떻게 정리되는지가 입찰 여부를 좌우합니다.
