서울중앙지방법원 2023타경111613. 서울 관악구 신림동 255-160에 소재한 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 3층 다가구주택으로 현황상 고시원으로 이용되고 있으며, 지하 1층부터 지상 3층까지 각 층이 4가구로 구성되어 있습니다. 소유자는 조규승입니다.

이 물건의 핵심은 단순히 감정가보다 낮아진 최저가가 아닙니다. 2011년 5월 설정된 전세권이 2011년 12월 근저당보다 앞서 있다는 점입니다. 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸할 수 있지만, 그보다 앞선 전세권은 별도 권리소멸 여부를 확인해야 합니다. 현재 권리 판정은 이성희의 전세권을 매수인 인수 대상으로 표시하고 있습니다.

또한 임차인·점유자 명세에는 19명이 등장합니다. 대부분 말소기준권리 이후 전입한 것으로 대항력은 없는 것으로 정리되어 있지만, 남석원은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 임차권등기와 배당요구, 점유 현황을 사람별로 대조해야 하는 다가구 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리보다 앞선 전세권이 핵심

말소기준권리. 을구 2번 관악농업협동조합 근저당권(2011.12.02, 채권최고액 403,000,000원)입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 가압류, 경매개시결정, 임차권등기 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

선순위 전세권. 을구 1번 이성희 전세권은 근저당보다 약 6개월 앞서 설정됐습니다. 전세금은 140,000,000원이며, 지하 1층 남쪽 56.46㎡가 권리 범위입니다. 해당 권리는 단순히 근저당 이후의 후순위 권리처럼 소멸한다고 볼 수 없습니다. 현재 권리 판정에 따라 보수적으로 매수인 인수금액에 반영해야 합니다.

후순위 임차권등기. 권종훈, 김은진, 김지현, 최훈협, 지찬영, 정영철의 임차권등기는 모두 말소기준권리 이후 설정된 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 이들과 별도로 과거 설정된 한국토지주택공사, 신동엽, 이창훈의 임차권등기는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.

② 가격 분석 — 51.2% 최저가가 실질취득가를 의미하지 않는다

현재 최저매각가는 722,868,000원으로 감정가 1,411,850,980원의 약 51.2%입니다. 이미 3회 유찰된 상태입니다. 하지만 이 금액만으로 취득원가를 판단하면 안 됩니다. 선순위 전세권 140,000,000원이 실제로 인수되는 경우 낙찰가에 해당 금액을 더해야 하기 때문입니다.

전세권 140,000,000원이 실제 매수인에게 인수되는 경우를 가정한 단순 합산입니다. 취득세·명도비·수선비·체납관리비 등은 포함하지 않았습니다.

특히 배당 산식에서 전세권 140,000,000원이 전액 배당되는 경우라면 실질취득 부담은 최저매각가에 가까워질 수 있습니다. 반대로 등기부 권리 판정대로 전세권이 매수인에게 인수된다면 실질취득액은 862,868,000원입니다. 현재로서는 두 시나리오 중 어느 하나를 확정된 사실로 취급해서는 안 됩니다.

③ 임차인·점유자 분석 — 19명, 보증금 미상 및 대항력 판정 미상 존재

임차인·점유자 명세상 19명이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 인한 중복신고는 확인되지 않아 명세상 인원은 19명입니다. 대부분 전입일이 말소기준권리인 2011.12.02 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 남석원은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.

우선변제 여부는 각 임차인의 배당요구, 확정일자, 임대차계약 및 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다. 위 표의 '미확인'은 우선변제권이 없다는 뜻이 아닙니다.

이정민의 날짜 불일치. 전입일은 2022.09.08로 기재되어 있으나 확정일자는 2016.04.08로 기재되어 있습니다. 확정일자가 전입일보다 훨씬 앞서 있으므로 임대차계약서와 주민등록 이력을 대조할 필요가 있습니다. 현재 권리 판정은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 722,868,000원 가정)

제시된 배당 산식상 채권 총액은 718,196,850원이고 채권자 배당 합계는 713,239,320원입니다. 강은구 가압류에서 4,957,530원의 미배당이 발생하며, 소유자 교부금은 0원으로 계산되어 있습니다. 집행비용을 포함하면 현재 매각대금 722,868,000원이 모두 배분됩니다.

⑤ 입지·토지·건물 상태 메모

• 입지. 미림여자고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·공원·교육시설이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 신림선 서울대벤처타운역이 소재하며 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 이용. 지하 1층부터 지상 3층까지 다가구주택(고시원)으로 이용 중이며, 각 층은 4가구로 기재되어 있습니다. 옥탑 1층은 계단실로 이용 중입니다.
• 건물 설비. 철근콘크리트구조, 도시가스 개별난방, 위생·급배수 설비가 갖추어져 있습니다. 사용승인일은 2011.04.27입니다.
• 토지. 면적 169.0㎡, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지목 대입니다. 지형은 급경사, 형상은 가로장방형, 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 2,826,000원/㎡입니다. 도시지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등 토지이용 제한사항을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되며, 담장·설치물·수목은 토지에 포함하여 평가한 것으로 기재되어 있습니다. 경계와 면적은 현장 및 측량으로 재확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 말소 여부. 이성희 전세권 140,000,000원의 현재 존속 여부와 배당요구, 실제 배당 가능성, 매각 후 말소 여부를 확인하십시오. 이 항목이 확정되기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
• 매각물건명세서 원본. 전세권 인수 여부와 임차인별 보증금·전입일·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 대조하십시오. 예상배당표의 인수 0원과 등기부의 인수 표시가 상충합니다.
• 남석원 점유 확인. 104호의 실제 점유자와 주민등록 전입일, 임대차계약, 보증금을 확인하십시오. 현재 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 권종훈 관계 확인. 강제경매 신청채권자와 임차인 명세상 임차인이 동일인으로 등장합니다. 실제 임대차계약과 보증금 지급 사실을 확인해야 합니다.
• 19명 명도 계획. 현재 점유자와 과거 임차권등기권자를 구분하고, 각 호실별 실제 점유 및 퇴거 여부를 조사하십시오. 대항력이 없더라도 명도 협의와 인도 절차는 필요할 수 있습니다.
• 위반건축물. 옥탑 30㎡ 판넬 부분의 위반 내용, 이행강제금, 원상복구 의무 및 사용 가능 여부를 관할 관청과 건축물대장으로 확인하십시오.
• 토지 경계와 제시외 건물. 담장·설치물·수목의 포함 범위, 제시외 건물의 실제 면적, 경계와 도로 접면을 현장에서 확인하십시오.
• 급경사와 환금성. 급경사 지형과 다가구주택의 실제 임대수요, 수선비, 향후 매각 가능성을 따로 검토하십시오. 감정가 대비 최저가 비율만으로 투자성을 판단하지 마십시오.
• 당해세·최우선변제. 예상배당 산식에 반영되지 않은 조세채권과 임차인의 최우선변제 가능성을 원본 자료로 확인하십시오.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장, 토지대장 및 임대차 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하십시오.

맺으며 — “감정가의 절반”보다 먼저 확인할 것은 1.4억의 귀속이다

이 물건은 감정가 1,411,850,980원에서 최저매각가 722,868,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 하락처럼 보입니다. 그러나 2011년 5월 설정된 이성희 전세권 140,000,000원이 말소기준권리보다 앞서 있고, 현재 등기부 권리 판정은 매수인 인수로 표시하고 있습니다.

더욱이 예상배당 산식에서는 같은 전세권을 전액 배당하는 것으로 처리하여 인수액을 0원으로 계산합니다. 이 모순을 해소하지 않고 입찰하면 최저매각가와 실제 취득부담 사이에 큰 차이가 발생할 수 있습니다. 보수적으로 전세권을 인수한다고 보면 현재 실질취득액은 862,868,000원입니다.

임차인·점유자 19명, 대항력 판정 미상인 점유자, 가장임차인 의심 관계인, 옥탑 30㎡ 위반건축물 문제도 남아 있습니다. 이 물건은 권리관계만 정리하면 끝나는 단순한 다가구 경매가 아닙니다. 전세권의 실제 소멸 여부, 임차인별 점유와 배당, 위반건축물 처리, 토지 및 건물 상태를 함께 검증해야 합니다.