서울중앙지방법원 2024타경3764. 서초구 반포동 래미안퍼스티지 128동 26층 2602호 아파트입니다. 소유자 정수영은 2017.09.29 매매를 원인으로 2017.11.30 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 1,900,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 근저당권이 설정됐으며 이 권리가 이번 분석의 말소기준권리입니다.
이후 신한은행 근저당 3건, 전기동 근저당, 해드림에너지·이엠비 근저당, 이영숙 가압류, 여러 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 현재 제공된 권리판정에서도 해당 원인권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 전기동 전세권 30,000,000원은 2020.04.03 해지로 이미 말소됐고, 현재 임차인 신고도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경3764 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 반포대로 275, 128동 26층2602호 (반포동,래미안퍼스티지) |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 정수영 · 2017.09.29 매매 · 2017.11.30 소유권이전 · 거래가액 1,900,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,500,000,000원 / 3,500,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기 발급 | 서울중앙지방법원 등기국 · 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리가 겹겹이 쌓였지만 인수는 0원
말소기준은 2017.11.30 농협은행주식회사 근저당권. 설정 당시 채권최고액은 912,000,000원이고, 2021.09.28 변경등기로 840,000,000원으로 변경돼 있습니다. 이후 설정된 신한은행·전기동·해드림에너지·이엠비 근저당과 이영숙 가압류, 현재 사건을 포함한 경매개시결정은 모두 후순위입니다. 제공된 권리판정상 이들 원인권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
임차인 없음. 현재 제공된 임차인 조사상 별도 임차권·대항력 보증금 인수 문제는 없습니다. 과거 2019.09.18 전기동 명의 전세권 30,000,000원은 2020.04.03 해지로 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 35억 신건이 최근 거래 평균의 65.7%
래미안퍼스티지 동일 면적 84.93㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 5,328,750,000원, 최신 거래는 2026.06 5,450,000,000원입니다. 이번 신건 최저가 3,500,000,000원은 최근 12개월 평균의 65.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.93㎡ | 25 | 5,450,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 19 | 5,000,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 23 | 5,200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 21 | 5,500,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 13 | 5,700,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 9 | 5,750,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 15 | 4,700,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 2 | 5,150,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 26 | 5,150,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 24 | 5,500,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 22 | 5,320,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 26 | 5,525,000,000원 |
| 평균 | 84.93㎡ | 12건 | 5,328,750,000원 |
실거래 범위는 4,700,000,000원~5,750,000,000원입니다. 특히 이 물건과 같은 26층 거래도 2025.11에 5,150,000,000원, 5,525,000,000원이 확인됩니다. 감정가이자 신건 최저가인 3,500,000,000원은 실거래 최저 4,700,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 데이터만 놓고 보면 가격은 최근 실거래 대비 분명한 할인 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,500,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,400,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 912,000,000원 | 912,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사신한은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 전기동 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 을구 22번 근저당 · 해드림에너지주식회사 | 1,590,000,000원 | 405,600,000원 |
| 을구 23번 근저당 · 주식회사이엠비 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 24번 근저당 · 주식회사이엠비 | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 45번 가압류 · 이영숙 | 400,000,000원 | 0원 |
| 갑구 46번 경매개시결정 · 주식회사 디에스피이엔지 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 47번 경매개시결정 · 주식회사 이엠비 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 49번 경매개시결정 · 주식회사 디에스피이엔지 | 50,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준 총 채권액은 7,797,000,000원, 채권자 예상배당은 3,462,600,000원, 미배당은 4,334,400,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 래미안퍼스티지 총 2,444세대, 사용승인일 2009.07.14입니다.
- 거래 유동성. 동일 면적 84.93㎡ 최근 거래가 12건 확인되며, 거래 범위는 4,700,000,000원~5,750,000,000원입니다.
- 토지 특성. 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지·부정형·광대소각 조건입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역·도시지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 29,400,000원/㎡입니다.
- 주변 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역·도시철도·건축선 등에 저촉 정보가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.11.30 농협은행주식회사 을구 1번 근저당이 기준권리인지 최신 등기부 원본으로 재확인하세요.
- 변경 채권최고액 대조. 농협은행 840,000,000원, 전기동 195,000,000원, 해드림에너지 1,040,000,000원 변경등기와 실제 채권계산서를 맞춰 보세요.
- 권리이전·질권 확인. 2026.05.14 삼성투자대부주식회사 권리이전 및 엠지캐피탈주식회사 질권, 2026.06.25 박종석 질권 등 최신 부기등기를 확인하세요.
- 임차관계 확인. 현재 임차인 신고는 없지만 매각물건명세서와 현황조사서 원본에서 점유자를 다시 대조하세요.
- 가격 비교. 신건 3,500,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 5,328,750,000원의 65.7%이고 최근 거래 최저 4,700,000,000원보다도 낮습니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 2,800,000,000원, 2회 유찰 시 2,240,000,000원이며, 각 회차에서도 제공된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘배당관계 확인’이 남는 가격형 물건
이 사건의 결론은 비교적 선명합니다. 말소기준 이전에 매수인이 떠안을 권리가 없고, 임차인도 없어 예상 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 신건 3,500,000,000원으로 최근 12개월 동일 면적 평균 5,328,750,000원의 65.7%에 불과하고, 최신 2026.06 거래 5,450,000,000원 및 최근 거래 최저 4,700,000,000원보다도 낮습니다. 권리와 가격만 놓고 보면 경쟁력이 강한 구조입니다.
다만 등기부 이력은 단순하지 않습니다. 신한은행 계열 근저당의 권리이전·질권, 농협은행·전기동·해드림에너지의 채권최고액 변경, 해드림에너지 일부이전 등이 함께 존재합니다. 특히 제공된 배당 시뮬레이션은 일부 변경 전 채권최고액을 사용하므로 실제 배당표 자체를 그대로 확정값으로 보면 안 됩니다. 매수인 인수 0원이라는 큰 틀은 분명하지만, 최종 입찰 판단의 마지막 단계는 최신 등기와 배당관계 원본을 맞춰 보는 작업입니다.