서울중앙지방법원 2025타경2096. 중구 신당동 디오트 지2층 지-8호의 근린시설·판매시설 경매입니다. 소유자 오준석은 2017년 11월 29일 매매를 원인으로 2018년 1월 22일 거래가액 200,000,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 광희신용협동조합이 채권최고액 130,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2019년 광희신용협동조합 근저당 65,000,000원, 2024년 신용보증기금 근저당 226,800,000원이 추가됐고 2025년 7월 9일 광희신용협동조합이 임의경매를 개시했습니다. 이들 권리는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리표만 보고 “완전히 깨끗하다”고 결론내리면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 뉴행이 나타나지만 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2096 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 193-2 디오트 지2층 지-8호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 주된 용도 판매시설 · 지2층~5층 전반 의류도매점 이용 |
| 소유자 | 오준석 (2018.01.22. 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 173,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 157,076,120원 |
| 말소기준 | 2018.01.22. 을구 12번 광희신용협동조합 근저당권 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 확인 필요
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2018.01.22. 을구 12번 광희신용협동조합 근저당권입니다. 2019년 광희신용협동조합 근저당과 2024년 신용보증기금 근저당, 2025년 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거의 국민은행·하나은행·수산업협동조합중앙회· 광희신용협동조합 근저당과 신찬호의 소유권이전청구권가등기는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 핵심 정보 미상
| 성명 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 뉴행 | 전입신고일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
뉴행은 보증기관이나 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 전입신고일이 없으므로 말소기준일인 2018.01.22.보다 앞서는지 뒤서는지 알 수 없고, 보증금도 확인되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부 역시 확인되지 않아 우선변제 가능성도 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,230,400원 |
| 1. 을구 12번 근저당 · 광희신용협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당 · 광희신용협동조합 | 65,000,000원 | 40,369,600원 |
| 3. 을구 14번 근저당 · 신용보증기금 | 226,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 421,800,000원 중 예상 배당은 170,369,600원, 미배당은 251,430,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인의 대항력·보증금이 미상이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락보다 임차관계 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 173,600,000원 | 170,369,600원 | 251,430,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 138,880,000원 | 136,135,680원 | 285,664,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 111,104,000원 | 108,748,544원 | 313,051,456원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 80%인 173,600,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 근린·판매시설은 개별 호실의 위치와 점포 운영환경, 공실·임대상태에 따라 가치 차이가 커질 수 있으므로 단순 유찰률만으로 가격 매력을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청평화시장 남측 인근에 위치하며 동대문 의류상가·패션타운·아울렛·근린생활시설이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 신당역(2·6호선), 동묘앞역(1·6호선)이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 본건의 주된 용도는 판매시설이고 디오트 지2층~5층은 전반적으로 의류도매점으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 8층 건물의 지2층 지(G)-8호이며 사용승인일은 2006.03.06.입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·에스컬레이터·냉난방설비와 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지이며 토지는 3필지 일단의 사다리형 평지, 면적 4,452㎡입니다. 공시지가는 17,920,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측으로 왕복 8차로 광대로, 북측으로 약 6~8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 지구단위계획구역·과밀억제권역·서울도심·중점경관관리구역 등에 포함되고 철도·교육환경 보호구역·건축선 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 뉴행 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 실제 인수위험을 확정해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 판매시설은 영업 중인지, 공실인지, 제3자가 사용하는지에 따라 명도와 활용계획이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 217,000,000원과 현재 최저가 173,600,000원만으로 저가 매수 여부를 판단하지 마세요.
- 배당표 한계. 현재 배당안은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 후순위 근저당. 광희신용협동조합 65,000,000원 및 신용보증기금 226,800,000원 근저당은 말소기준 이후로 매각 시 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”만으로 끝내면 안 된다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 광희신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 담보권은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 하지만 실제 임차인 뉴행의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 여기에 물건 용도는 아파트가 아니라 근린시설·판매시설이고, 비교 실거래도 없습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 등기 권리는 소멸하지만 임차관계가 확인되기 전까지 안전형으로 분류하기 어렵다입니다. 최저가는 감정가의 80%까지 내려왔지만, 그것만으로 싼 물건이라고 평가할 근거도 없습니다. 이 사건의 핵심은 추가 유찰보다 먼저 뉴행의 점유·보증금·전입시점 확인입니다.
