창원지방법원 2025타경11842. 창원시 의창구 사림동 호영아너스 1층 106호로, 공부상 용도는 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며 감정평가 기준 현재 공실입니다. 소유자는 염경목이고, 등기상 말소기준권리는 2018.08.17 설정된 거창농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 598,000,000원이고, 2021.06.30 변경등기로 채권최고액 658,000,000원이 기재돼 있습니다.
그 뒤의 김정귀 근저당권, 경남신용보증재단 가압류, 정경옥 상가건물임차권, 경매개시결정, 창원시 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 제공된 권리판정과 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원으로 계산합니다. 과거 의령농업협동조합 가압류, 국세 압류, 롯데카드 가압류와 일부 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11842 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 사림동 165-13 호영아너스 1층106호 · 도로명 경상남도 창원시 의창구 용동로 87 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 제1종근린생활시설(휴게음식점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 중 1층 106호 · 위생시설·승강기·소방설비 |
| 소유자 | 염경목 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 773,000,000원 / 541,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 566,132,511원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 | 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 토지면적 1,265.1㎡ · 공시지가 2,291,000원/㎡ |
| 매각 특이사항 | 일괄매각. 목록1 대지권 미등기 상태이나 해당 대지권 지분인 목록2를 함께 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2018.08.17 거창농업협동조합 근저당입니다. 현재 살아 있는 후순위 권리 가운데 김정귀의 2023.02.08 근저당 100,000,000원, 2024.11.11 근저당 30,000,000원, 경남신용보증재단 가압류 14,352,000원, 정경옥의 상가건물임차권 30,000,000원, 경매개시결정과 창원시 압류는 모두 이보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하고, 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 말소기준보다 후순위
| 임차인 | 범위 | 보증금 / 차임 | 사업자등록·점유·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정경옥 | 제1층 제106호 전부 | 30,000,000원 월 900,000원 | 사업자등록신청 2022.10.25 점유개시 2022.11.01 확정일자 2024.12.24 배당요구 2025.02.10 | 말소기준 후순위 | 확정일자 있음 · 후순위 | 매수인 인수 0원 |
정경옥은 2022.10.25 사업자등록을 신청했고 2022.11.01 점유를 개시한 것으로 임차권등기에 기재돼 있습니다. 그러나 말소기준 근저당은 그보다 앞선 2018.08.17입니다. 따라서 이 임차권은 선순위 근저당에 대항하는 구조가 아니며, 2025.02.10 등기된 상가건물임차권 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
확정일자는 2024.12.24이고 배당요구는 2025.02.10 접수됐습니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용 뒤 거창농업협동조합 근저당에 매각대금이 모두 배분돼 후순위 채권자에게 돌아갈 금액이 없는 구조입니다. 임차보증금이 배당으로 전부 회수되지 않더라도, 이 사건의 제공된 권리판정상 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 메리트는 별도 검증
현재 최저매각가는 541,100,000원으로 감정가 773,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 권리상 실질취득 기준 역시 541,100,000원입니다. 다만 이 사건은 동일 물건군의 최근 실거래 가격과 비교하지 않고 감정가 대비 할인율만 확인할 수 있으므로, 70%라는 숫자 자체를 ‘시세보다 싸다’는 근거로 사용할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 541,100,000원 | 533,289,000원 | 209,063,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 378,770,000원 | 372,667,220원 | 369,684,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 265,138,999원 | 260,627,053원 | 481,724,947원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 541,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,811,000원 |
| 2. 근저당 · 거창농업협동조합 | 598,000,000원 | 533,289,000원 |
| 3. 근저당 · 김정귀 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김정귀 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,352,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,811,000원을 제외한 매각대금이 거창농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 담보권·가압류에는 배당이 없습니다. 채권자 전체 미배당은 209,063,000원, 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원한마음병원 북동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·업무시설·병원 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며 감정평가 기준 현재 공실입니다.
- 도로. 토지는 세로장방의 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 남동측·북서측으로 대로 및 중로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 대로2류(폭 30m~35m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 5층 건물의 1층 106호로 외벽은 화강석 붙임·커튼월 마감, 내부는 인테리어 마감, 판유리 창호이며 위생·승강기·소방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린생활시설이고 현재 공실이므로, 매수 수요와 임대수익 확인 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2018.08.17 거창농업협동조합 근저당과 2021.06.30 채권최고액 변경등기를 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 정경옥 임차권 확인. 임대차계약일 2022.10.05, 사업자등록신청 2022.10.25, 점유개시 2022.11.01, 확정일자 2024.12.24, 임차권등기 2025.02.10의 순서를 명세서와 함께 확인하세요.
- 공실·점유 현황 확인. 감정평가상 현재 공실이지만 상가건물임차권등기가 존재하므로, 실제 열쇠·집기·점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 대지권 일괄매각 확인. 목록1은 대지권 미등기 상태이나 그 지분인 목록2를 일괄매각합니다. 매각대상 토지지분과 건물 호수의 대응관계를 감정평가서·매각목록으로 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 상가 실거래·임대수익을 확인하지 않은 상태에서 ‘시세보다 저렴하다’고 판단하면 안 됩니다.
- 배당표의 전제 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 거창농업협동조합 채권은 598,000,000원 기준으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증 대상”
이 사건의 권리분석 중심축은 명확합니다. 2018.08.17 거창농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 존속하는 정경옥 상가건물임차권과 후순위 근저당·가압류·압류는 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 회차에서 매수인의 권리상 실질취득 기준은 541,100,000원, 별도 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 판단을 여기서 끝내면 안 됩니다. 대상은 1층 제1종근린생활시설이고 감정평가상 현재 공실입니다. 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 그것만으로 시세보다 싸다고 말할 근거는 아닙니다. 여기에 목록1 대지권 미등기와 목록2 토지지분의 일괄매각 구조까지 확인해야 합니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 현장·상가시세 검증 후 판단”입니다.
