창원지방법원 2025타경11844. 창원시 의창구 사림동 호영아너스 1층 104호를 포함하는 근린시설·토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 본건은 사무소로 이용 중이며 상호는 “(주)수도항공여행사 하나투어”입니다. 등기상 소유자는 염경목이고, 2018.08.17. 설정된 거창농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이 근저당 뒤에 설정된 전세권과 현재 남은 가압류·압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 표시돼 있습니다.
하지만 이 사건은 “후순위 권리가 지워진다”는 사실만 보고 끝내기 어렵습니다. 현황조사·매각물건명세서에는 점유 관련 기재가 있고, 그중 “여행사”는 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 이 점유자는 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 대항력 가능·미상 상태로 다뤄야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11844 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 사림동 165-13 호영아너스 1층 104호 · 도로명 경상남도 창원시 의창구 용동로 87 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 사무소(상호 : (주)수도항공여행사 하나투어) · 인접호와 일괄이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상5층 중 1층 · 사용승인일 2018.06.11. |
| 소유자 | 염경목 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,501,000,000원 / 1,750,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 566,132,511원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 일괄매각 | 목록1~6 일괄매각 · 목록1·3·4 대지권 미등기 · 대응 토지 지분 목록2·5·6 함께 매각 · 목록1·3·4 경계벽체 없이 일체 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 등기권리는 소멸형
핵심은 2018.08.17. 거창농업협동조합 근저당입니다. 설정 당시 채권최고액은 156,000,000원이고, 2021.06.30. 변경계약으로 채권최고액 658,000,000원이 등기돼 있습니다. 경매개시결정의 채권자도 거창농업협동조합입니다. 이후 2022.11.01. 설정된 주식회사수도항공여행사의 전세권 300,000,000원, 2025.02.07. 경남신용보증재단 가압류 14,352,000원, 2025년의 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 점유·임차 — 인수 0원으로 단정할 수 없는 이유
| 점유자 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)수도항공여행사더교육(최경숙) | 2023-02-10 · 155.5500(본건과 별건103호, 105호) | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여행사 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
첫 번째 점유 기재는 전입신고일 2023.02.10.로 말소기준권리인 2018.08.17.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 반면 두 번째 “여행사” 기재는 전입신고일 자체가 확인되지 않고 보증금도 미상이라 대항력 유무를 판정할 수 없습니다. 이 점유자가 실제로 어떤 계약관계인지 확인되기 전에는 배당 시나리오의 인수액 0원을 실제 인수액으로 확정해 받아들이면 안 됩니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 1,750,700,000원으로 감정가 2,501,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰된 가격이지만, 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세와 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않으므로 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,750,700,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 1,225,490,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 857,843,000원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,750,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,907,000원 |
| 2. 근저당 · 거창농업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사수도항공여행사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,352,000원 | 14,352,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,260,441,000원 |
현재 회차 계산상 채권자 배당대상 합계 470,352,000원은 전액 배당되고, 계산상 미배당은 0원, 소유자 잔여는 1,260,441,000원입니다. 집행비용은 19,907,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신청채권 566,132,511원에 대한 신청인 배당은 156,000,000원으로 신청채권 전액 충족 상태는 아닙니다.
⑤ 일괄매각·토지 — ‘대지권 미등기’ 문구를 구조적으로 봐야 한다
매각물건명세서에는 목록1~6 일괄매각이라고 명시돼 있습니다. 목록1·3·4는 대지권 미등기 상태지만 목록1에 대응하는 지분은 목록2, 목록3에 대응하는 지분은 목록5, 목록4에 대응하는 토지는 목록6으로 함께 매각됩니다. 또한 목록1·3·4는 경계벽체 없이 일체로 이용 중입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원한마음병원 북동측 인근. 근린생활시설·업무시설·오피스텔(주거)·병원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 관내 대중교통편 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 사무소로 사용 중이며 인접호와 일괄이용 중입니다. 급배수·위생설비·천정형 냉난방설비·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,265.1㎡, 지목 대, 상업용 건부지, 평지·세로장방형이며 남동측 대로와 북서측 중로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 접합, 가축사육제한구역 전부제한입니다.
- 공시지가. 2,291,000원/㎡. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. “여행사”의 전입일·보증금·계약 당사자를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 재확인해야 합니다. 확인 전에는 인수 0원을 확정하지 마세요.
- 전세권과 점유관계 구분. 2022.11.01. 전세권 300,000,000원은 말소기준 이후라 소멸하지만, 별도 점유 기재의 대항력 여부는 따로 판단해야 합니다.
- 근저당 변경내역 확인. 2018.08.17. 156,000,000원 설정 후 2021.06.30. 658,000,000원으로 변경된 기록과 신청채권 566,132,511원을 채권계산서와 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 목록1~6 및 목록1·3·4와 토지 목록2·5·6의 대응관계를 매각목록 원본에서 확인하세요.
- 현황 확인. 경계벽체 없이 일체로 사용 중인 목록1·3·4의 실제 내부구조와 각 호의 출입·설비·사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 상업용 근린시설의 실제 임대수익·공실·인근 거래를 따로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록·채권계산서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “소멸형 등기 = 무조건 안전”은 아니다
이 사건의 등기 순위 자체는 비교적 명확합니다. 2018.08.17. 거창농업협동조합 근저당이 기준이고, 뒤의 전세권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
그러나 전입일과 보증금이 미상인 점유 기재가 남아 있고, 104호를 포함한 여러 목록이 경계벽체 없이 일체로 사용되며 대지권 미등기 토지 지분까지 목록1~6으로 일괄매각됩니다. 여기에 실거래 시세 비교 없이 감정가의 70%라는 비율만 존재하므로, 현 단계에서 “권리도 깨끗하고 가격도 싸다”는 결론은 성급합니다. 등기상 소멸관계는 양호하지만, 점유와 일괄매각 구조 확인 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
