광주지방법원 2025타경51541. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 제1동 16층 1604호로, 감정평가서상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 기준점은 2020.04.23. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 신철우 근저당, 장종수 가압류, 김육남 임차권, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
이 사건에서 가장 눈에 띄는 것은 임차권자 김육남의 보증금 185,800,000원입니다. 현재 최저가 110,320,000원보다 크기 때문에 숫자만 보면 인수 위험이 커 보일 수 있습니다. 하지만 전입신고일은 2022.05.30.으로 말소기준권리인 2020.04.23. 우리은행 근저당보다 늦습니다. 자료상 대항력은 없음으로 판정되어 있고, 예상배당의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건은 ‘보증금이 낙찰가보다 크면 실질취득가가 보증금으로 고정되는 대항력 인수형’에 해당하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51541 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 16층1604호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 25층 건물 내 16층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 110,320,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,659,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 사용승인·단지 | 2020.04.13 · 남교크레지움에듀파크 83세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 매수인 인수 0원
말소기준은 2020.04.23. 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 근저당권 변경등기에는 채권최고액 100,800,000원과 공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 이후 2023.12.21. 신철우 근저당권 850,000,000원, 2024.03.21. 장종수 가압류 200,000,000원, 2024.04.12. 김육남 임차권 185,800,000원 등이 순차적으로 설정됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김육남 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.30 | 2022.06.28 | 185,800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
김육남은 2022.05.30. 전입, 2022.06.28. 확정일자를 갖고 있으며 2024.04.12. 임차권등기와 함께 배당요구가 확인됩니다. 그러나 전입일이 말소기준권리인 2020.04.23.보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증금이 현재 최저가보다 크더라도 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 구조가 아니므로 현재 실질취득액은 110,320,000원입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가 56%
현재 최저매각가는 110,320,000원으로 감정가 197,000,000원의 56%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 77,224,000원, 4회 유찰 시는 54,056,800원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 110,320,000원 | 107,975,520원 | 9,515,084,011원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 77,224,000원 | 75,433,968원 | 9,547,625,563원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 54,056,800원 | 52,683,778원 | 9,570,375,753원 | 0원 |
다만 현재 확인되는 단지 거래 자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 특히 비교 대상 면적 일치도도 확인되지 않아, 가격 메리트는 별도 실거래 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,344,480원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 107,975,520원 |
| 을구 2번 근저당권 · 신철우 | 850,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 206,659,531원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,344,480원과 우리은행 근저당 배당 107,975,520원으로 매각대금 110,320,000원이 모두 소진됩니다. 총 채권액 9,623,059,531원 중 채권자 배당은 107,975,520원, 미배당은 9,515,084,011원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·주상용건물·교육시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 일반적인 교통이용상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 철근콘크리트지붕 25층 건물 내 16층 1604호이며 급·배수·위생·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 12m, 남서측 폭 약 10m 포장도로와 접하고 서측으로 폭 약 15m 포장도로와 일부 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 공시지가 447,000원/㎡ · 토지면적 2,418.6㎡ · 평지 · 주상용입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·방화지구에 포함되고 중로2류·중로3류·소로1류와 접합니다.
- 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 김육남의 전입 2022.05.30., 확정일자 2022.06.28., 보증금 185,800,000원 및 대항력 없음 판정을 최신 서류로 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14. 민간임대주택등기와 매각물건명세서상 인수권리 ‘해당사항 없음’의 관계를 최신 등기부·명세서로 대조하세요.
- 가격 검증. 2회 유찰·감정가 56%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 단지·유사 면적 실거래를 별도로 확인하세요.
- 전기료 미납. 2025년 1월~9월 전체 세대로 추정되는 전기료 약 10,490,350원 미납의 귀속과 본 호수 부담 여부를 확인하세요.
- 배당 순위. 현재 배당 시나리오에서는 우리은행까지 배당되고 후순위 권리자는 배당 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 원본으로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서의 최신본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 먼저
이 물건의 권리 핵심은 분명합니다. 보증금 185,800,000원의 임차권이 존재하지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 그래서 보증금이 최저가보다 크다는 사실만으로 인수형 경매로 보면 안 됩니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 최저가는 110,320,000원으로 감정가의 56%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교가 없어 현재 가격이 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 여기에 2회 유찰, 후순위 채권의 대규모 미배당, 전체 세대로 추정되는 전기료 미납 이슈까지 있어 권리상 인수 0원은 장점이지만, 가격 메리트는 현장·실거래 확인 뒤 판단할 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
