창원지방법원 2025타경11845. 창원시 의창구 사림동 호영아너스 1층 108호의 근린생활시설과 토지지분을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가는 711,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 497,700,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018.08.17. 설정된 거창농업협동조합 근저당권이며 최초 채권최고액은 611,000,000원, 2021.06.30. 변경등기에서 채권최고액이 620,000,000원으로 변경됐습니다.
말소기준 이후의 현재 존속 권리 가운데 이경숙 근저당권 150,000,000원, 경남신용보증재단 가압류 14,352,000원, 삼성카드 가압류 8,275,441원, 창원시 압류, 국 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁등기, 의령농업협동조합 가압류, 국 근저당권·압류, 윤석문 근저당권은 이미 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11845 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 사림동 165-13 호영아너스 1층108호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 용동로 87 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 중 1층 108호 |
| 소유자 | 염경목 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 711,000,000원 / 497,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 533,871,284원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2018.08.17. 거창농업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 현재 존속 권리들은 매각으로 소멸합니다. 2018년 신탁과 가압류, 2019년 국 근저당권, 2023년 국 압류, 2023년 윤석문 근저당 등은 각각 이미 말소됐거나 해지됐습니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)호영실내건축인테리어(염경목) | 47.9341㎡ | 2022.02.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
점유자의 전입신고일은 2022.02.18.로 말소기준일인 2018.08.17.보다 늦습니다. 따라서 현재 조사내용상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 시점 자체가 말소기준 이후이므로 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조로 보지는 않습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 497,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,377,000원 |
| 1. 근저당 · 거창농업협동조합 | 611,000,000원 | 490,323,000원 |
| 2. 근저당 · 이경숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,352,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,275,441원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 497,700,000원 가정 시 채권총액 783,627,441원 가운데 490,323,000원이 배당되고, 미배당은 293,304,441원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 이 물건의 핵심 — 대지권 미등기와 107호 경계
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원중앙역 남측 인근. 근린생활시설·업무시설·오피스텔·관공서 등이 위치한 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 위치와 대중교통수단 통행횟수를 고려한 제반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 대지권의 목적인 토지는 평탄한 장방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 남동측 대로·북서측 중로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 대로2류와 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 2,291,000원/㎡, 토지면적 1,265.1㎡.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 정리 확인. 대지권 미등기 상태에서 토지지분을 함께 일괄매각하므로, 건물과 토지지분의 대응관계 및 향후 대지권 정리 가능성을 원본 서류로 확인하세요.
- 107호 경계 확인. 일부 벽체 구분 없이 이용 중이므로 현장과 건물현황도를 대조하고 독립된 108호로 경계를 복원할 때 필요한 사항을 점검하세요.
- 점유관계 확인. 실제 임차인 1명의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금이 확인되지 않았으므로 명세서와 현황을 재확인하세요.
- 상가 이용상태 확인. 현재 근린생활시설로 이용 중인 만큼 내부 인테리어, 독립 출입 및 실제 영업·사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 크더라도 현재 자료상 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지지분 목록을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 물건 자체의 구조를 보라”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2018.08.17. 거창농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 존속하는 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 점유자 1명의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 상가’로만 보면 부족합니다. 핵심은 대지권 미등기 상태에서 토지 공유지분을 함께 일괄매각한다는 점, 그리고 107호와 일부 벽체 구분 없이 이용 중이라는 점입니다. 현재 최저가는 감정가 711,000,000원의 70%인 497,700,000원이지만 실거래 시세 자료가 없어 이를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 물리적·대지권 확인 난도는 높은 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
