창원지방법원 2025타경11850. 창원시 의창구 사림동 호영아너스 1층 109호로, 감정평가상 현재 사무소(상호: CONVIL DESIGN)로 이용 중인 근린시설입니다. 말소기준은 2018.08.17. 설정된 거창농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 598,000,000원이고 2021.06.30. 변경등기로 채권최고액 620,000,000원이 기재돼 있습니다. 현재 남아 있는 이경숙 근저당, 경남신용보증재단 가압류, 경매개시결정과 창원시 압류는 모두 이 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 초점은 등기부 후순위 권리보다 점유관계입니다. 최은화의 전입일은 2024.10.30.으로 말소기준일보다 명백히 늦습니다. 반면 박예진(컨빌디자인)은 본건 전부를 점유하는 것으로 조사됐으나 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 ‘대항력 있음’이라고 단정해서도 안 되고, 반대로 ‘대항력 없음’이라고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11850 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 사림동 165-13 호영아너스 1층 109호 · 도로명 경상남도 창원시 의창구 용동로 87 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 사무소(상호: CONVIL DESIGN) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상5층 건물 내 1층 109호 |
| 소유자 | 염경목 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 714,000,000원 / 499,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 533,871,284원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 | 일반상업지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대소각 · 공시지가 2,291,000원/㎡ |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 109호의 대지권은 미등기 상태이나 그 대지권에 해당하는 지분 토지를 함께 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
말소기준은 2018.08.17. 거창농업협동조합 근저당입니다. 이보다 뒤에 설정됐다가 이미 말소된 국·김정귀·강문영 등의 근저당과 과거 가압류·압류가 있고, 현재 등기상 남아 있는 후순위 권리로는 2023.01.11. 이경숙 근저당 150,000,000원, 2025.02.07. 경남신용보증재단 가압류 14,352,000원, 2025.08.08. 임의경매개시결정, 2025.08.25. 창원시 압류가 확인됩니다. 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 2명 중 1명은 대항력 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최은화 | 47.4600㎡ | 2024.10.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예진(컨빌디자인) | 본건 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 점유자는 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 최은화는 전입신고가 말소기준권리보다 6년 이상 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 문제는 박예진(컨빌디자인)입니다. 감정평가상 이용상태도 같은 상호의 사무소로 확인되지만 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 확정일자와 배당요구 여부 역시 확인되지 않아 우선변제 가능성도 현재로서는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 499,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,398,000원 |
| 1. 근저당 · 거창농업협동조합 | 598,000,000원 | 492,402,000원 |
| 2. 근저당 · 이경숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,352,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서 총 채권액은 762,352,000원, 채권자 배당액은 492,402,000원, 미배당액은 269,950,000원입니다. 신청채권자 청구액은 533,871,284원이며 현재 회차 예상배당 492,402,000원으로는 전액 충족되지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모형입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 499,800,000원 | 492,402,000원 | 269,950,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 349,860,000원 | 344,161,960원 | 418,190,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 244,901,999원 | 240,673,371원 | 521,678,629원 | 0원 |
현재 회차 최저가는 감정가의 70%인 499,800,000원입니다. 2회 유찰 시 349,860,000원, 3회 유찰 시 244,901,999원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 실거래 자료가 없으므로 이 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다. 상업용·사무소 물건은 실제 임대수익과 주변 거래가격을 별도로 확인해야 가격의 적정성을 평가할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원한마음병원 북동측 인근으로, 관공서·오피스텔·근린생활시설·업무시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 창원중앙역과 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현 이용. 1층 109호 전체가 사무소, 상호 CONVIL DESIGN으로 이용 중입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남동측 약 30m 도로, 북서측 약 10m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 대로2류와 중로3류에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조로 위생·급배수·소방·승강기·지하주차장 등 근린생활시설 운영에 필요한 설비를 갖추고 있고 관리상태는 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아니라 근린시설·사무소 물건이므로 실수요층과 임대수요를 별도로 검토해야 하며, 실거래 비교자료 없이 유찰률만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박예진(컨빌디자인)의 전입·사업자등록·점유개시 시점 확인. 본건 전부를 점유하고 있어 가장 먼저 확인할 권리분석 포인트입니다.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 금액과 날짜가 확인돼야 대항력 및 우선변제 여부와 실제 인수 가능성을 최종 판단할 수 있습니다.
- 최은화 점유관계 확인. 전입일 2024.10.30.은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 현재 점유 상태와 명도 범위는 별도로 확인해야 합니다.
- 대지권 관련 서류 대조. 대지권은 미등기이나 해당 지분 토지를 일괄매각하므로 매각목록과 토지 지분을 원문에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 499,800,000원이 시장 대비 싼 가격이라고 전제하지 말고 주변 근린시설·사무소 거래와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 모형이므로 실제 배당 및 인수관계는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 사무소가 실제 영업·점유 중인 만큼 권리와 별개로 인도 협의 및 명도 절차에 필요한 시간과 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 볼 것은 미상 점유관계
이 사건의 등기부 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018.08.17. 거창농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당모형도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 그러나 본건 전부를 사용하는 박예진(컨빌디자인)의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 한 가지 핵심 공백이 남아 있습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 714,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 499,800,000원으로 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이를 곧바로 ‘싸다’고 표현할 근거가 없습니다. 사무소·근린시설이라는 용도 특성까지 감안하면 권리 확인과 가격 검증이 모두 끝난 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다. 결론은 등기권리는 정리 가능, 점유관계는 보완 확인, 가격 메리트는 미확인입니다.
