창원지방법원 2025타경11905. 김해시 대청동 갑오마을8단지푸르지오 803동 18층 1804호 아파트입니다. 현재 소유자는 유경화이고, 2021.11.25 소유권이전 당시 등기부 거래가액은 395,000,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 284,900,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 경남신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 353,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 247,100,000원까지 내려왔습니다. 동일면적 126.35㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 322,857,142원, 최신 거래는 2026.08 315,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 76.5%로 낮지만, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 흐름은 -0.6%이므로 시세가 상승 중인 물건으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11905 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 320-2 갑오마을8단지푸르지오 803동 18층1804호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 126.346㎡ · 25층 건물 중 18층 |
| 소유자 | 유경화 · 2021.11.25 소유권이전 · 거래가액 395,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 247,100,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (양도인 주식회사 신한은행) / 263,376,141원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.11.25 신한은행 근저당권입니다. 이후 2023.03.28 국민건강보험공단 압류, 2023.04.28 경남신용보증재단 가압류, 2025.08.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.09.08 경남은행 가압류 6,343,610원은 2026.04.23 등기말소돼 이미 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 76.5%, 다만 추세는 -0.6%
같은 단지의 동일면적 126.35㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 323,666,666원이지만, 가격 판단은 더 최근 흐름을 반영한 최근 12개월 평균 322,857,142원과 최신 거래 315,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 126.35㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 2026.04 | 126.35㎡ | 15 | 335,000,000원 |
| 2026.04 | 126.35㎡ | 5 | 317,000,000원 |
| 2026.03 | 126.35㎡ | 8 | 355,000,000원 |
| 2026.01 | 126.35㎡ | 12 | 293,000,000원 |
| 2025.10 | 126.35㎡ | 5 | 317,000,000원 |
| 2025.09 | 126.35㎡ | 6 | 328,000,000원 |
| 2025.05 | 126.35㎡ | 16 | 317,000,000원 |
| 2025.05 | 126.35㎡ | 20 | 327,000,000원 |
| 2025.05 | 126.35㎡ | 20 | 340,000,000원 |
| 2025.03 | 126.35㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2024.12 | 126.35㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 126.35㎡ | 7건 | 322,857,142원 |
현재 최저매각가 247,100,000원은 최근 12개월 평균의 76.5%입니다. 최신 거래 2026.08 가격도 315,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 현재 회차의 가격은 최근 실거래 기준으로 낮은 구간에 들어와 있습니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군의 비교 추세가 -0.6%이므로, 단순히 과거 전체 평균 323,666,666원만 보고 가격 여유를 크게 잡는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,259,400원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 284,900,000원 | 242,840,600원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 경남신용보증재단 | 62,179,334원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 247,100,000원에서 채권자 총 청구액은 347,079,334원, 총 예상배당은 242,840,600원, 미배당은 104,238,734원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 247,100,000원 | 242,840,600원 | 104,238,734원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 172,970,000원 | 169,748,420원 | 177,330,914원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 121,078,999원 | 118,583,893원 | 228,495,441원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니므로 유찰이 진행되어도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당 채권이 곧바로 매수인의 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 대청고등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리, 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 25층 건물 중 18층이며, 기본 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 대로1류, 서측 중로1류 포장도로, 동측 보행자전용도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지·거래. 갑오마을8단지대우푸르지오2차는 304세대, 2005.01.21 준공이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 평균 323,666,666원보다 최근 12개월 평균 322,857,142원과 최신 거래 315,000,000원을 우선해 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 흐름이 -0.6%이므로 과거 최고 거래 355,000,000원을 기준으로 가격 여유를 크게 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 정확한 내부 확인을 하지 못했습니다. 수리·하자 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 명도 상황을 입찰 전 확인하세요.
- 등기 재확인. 말소기준은 2021.11.25 신한은행 근저당이며 이후 권리는 소멸 구조이나, 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서를 다시 확인하세요.
- 배당표의 한계. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 변동될 수 있는 항목을 매각기일 전 원문 서류와 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘최근 시세와 현장 상태’가 승부처
권리구조는 비교적 단순합니다. 2021.11.25 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰을 거치며 247,100,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 322,857,142원의 76.5% 수준입니다.
다만 최근 실거래 흐름은 -0.6%로 소폭 하락했고 최신 거래도 315,000,000원입니다. 여기에 감정 당시 폐문부재로 내부 상태를 정확히 확인하지 못했다는 점까지 감안하면, 이 물건은 단순히 감정가 대비 할인율만 볼 것이 아니라 최근 실거래를 기준으로 응찰가를 통제하고 실제 점유·내부 상태를 확인하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격권, 현재 가격도 시세 아래. 남은 변수는 현장 상태와 실제 입찰 경쟁입니다.
