창원지방법원 2025타경11943. 도계동 무궁화빌라 6층 602호입니다. 현재 소유자는 안용한이며, 2022.04.25 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 84,000,000원입니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당의 채권최고액은 63,800,000원이고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 2024.09.27 한국주택금융공사로 이전됐으며, 이후의 신한카드 가압류, 경매개시결정, 소상공인자영업자새출발기금 가압류는 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 104,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 72,800,000원으로 낮아졌습니다. 확인되는 동일 면적 거래는 2022.03 84,000,000원 1건으로, 현재 최저가는 그 금액의 86.7%입니다. 그러나 거래 표본이 1건이고 시점도 2022년이므로, 이를 2026년 현재의 충분한 시세 표본으로 확대 해석하는 것은 경계해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11943 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 도계동 331-3 무궁화빌라 6층 602호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 도계로8번길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립) |
| 전용면적 | 60.51㎡ |
| 소유자 | 안용한 · 2022.04.25 소유권이전 · 거래가액 84,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 72,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 59,512,373원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.04.25 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 63,800,000원이며, 2024.09.27 근저당권자는 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 신한카드 가압류 12,817,881원과 소상공인자영업자새출발기금 가압류 12,855,799원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 비교 — 7,280만원은 확인 거래의 86.7%
금강무궁화빌라는 총 8세대이고, 확인되는 동일 면적 전용 60.51㎡ 실거래는 2022.03 84,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 72,800,000원은 이 거래금액의 86.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 60.51㎡ | 6 | 84,000,000원 |
감정가는 104,000,000원으로 이 확인 거래보다 높고, 1회 유찰 후 현재 최저가는 72,800,000원입니다. 숫자상으로는 84,000,000원보다 11,200,000원 낮지만, 거래 건수가 1건이고 거래 시점도 2022.03이기 때문에 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정할 근거는 충분하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,710,400원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 63,800,000원 | 63,800,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,817,881원 | 7,289,600원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 | 12,855,799원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 72,800,000원 가정 시 채권 총액 89,473,680원 중 71,089,600원이 배당되고, 미배당액은 18,384,080원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 감정가 70% | 72,800,000원 | 71,089,600원 | 18,384,080원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 50,960,000원 | 49,642,720원 | 39,830,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 35,672,000원 | 34,629,904원 | 54,843,776원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도계사거리 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 6층 건물의 6층 602호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지붙임 및 몰탈 위 페인팅, 샷시창호 구조입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 폭 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지이며 토지면적은 508.3㎡입니다.
- 공시지가. 1,236,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제1종일반주거지역, 소로2류에 해당합니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 금강무궁화빌라는 총 8세대이고 확인되는 동일 면적 실거래가 1건이어서, 거래 표본이 풍부한 대단지 공동주택보다 가격 검증에 주의가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 실거래의 시점. 확인 거래 84,000,000원은 2022.03 거래입니다. 2026.09.01 입찰가를 정할 때 최신 인근 유사 물건 거래를 별도로 비교하는 것이 중요합니다.
- 권리이전 확인. 2022.04.25 설정된 신한은행 근저당권은 2024.09.27 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 원본 등기사항과 배당관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 1회 유찰 가격. 현재 최저가는 감정가의 70%인 72,800,000원입니다. 확인 실거래 대비 86.7%지만 단일 과거 거래만으로 현재 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 관리·명도 비용. 소규모 공동주택의 체납 관리비와 실제 명도 소요비용을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 점유와 가격 검증
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022.04.25 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 감정가 104,000,000원에서 72,800,000원까지 낮아졌습니다.
다만 가격 판단의 기준이 되는 동일 면적 실거래는 2022.03 84,000,000원 한 건뿐입니다. 현재 최저가가 그 거래의 86.7%라는 숫자는 분명하지만, 이것만으로 2026년 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 더구나 임대관계가 미상이므로 권리는 비교적 단순하지만 점유와 현 시세 확인은 반드시 필요한 물건입니다. 현재 회차의 핵심은 “70%까지 내려왔으니 싸다”가 아니라, 72,800,000원이 실제 현장 가치와 점유 리스크를 감안해도 충분히 낮은가를 확인하는 데 있습니다.
