창원지방법원 2025타경11943. 경상남도 창원시 의창구 도계동의 무궁화빌라 6층 602호입니다. 감정평가상 공동주택(연립)으로 이용 중이며, 실거래 비교 대상의 전용면적은 60.51㎡입니다. 소유자 안용한이 2022년 4월 25일 소유권을 취득하면서 신한은행 명의의 채권최고액 63,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐고, 후순위 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

이 물건의 눈에 띄는 특징은 큰 폭의 가격 하락과 높은 미배당 규모입니다. 감정가 104,000,000원이었던 물건의 최저가가 35,672,000원까지 내려왔습니다. 하지만 매각대금에서 집행비용을 제외하면 근저당권에 배당할 수 있는 돈도 34,629,904원에 불과합니다. 채권자 전체의 예상 미배당은 54,843,776원입니다.

그렇다고 그 미배당 채권을 낙찰자가 모두 부담하는 것은 아닙니다. 채권자 미배당과 매수인 인수는 서로 다른 문제입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 임차관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 대항력 여부는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유는 별도 확인

권리분석의 기준점은 2022년 4월 25일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 63,800,000원이며, 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차·점유 분석 — 대항력은 미상

등기사항과 함께 확인되는 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 실제로 존재하지 않는다고 단정할 수 없습니다.

특히 현재 최저가가 크게 하락한 상태이므로, 선순위 임차보증금이 존재한다면 낮은 낙찰가격에 비해 실제 취득비용이 크게 증가할 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 전액 인수되는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 증가해 총 실질취득비용은 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 저렴하지만 거래 시점이 오래됐다

실거래 비교 단지의 명칭은 금강무궁화빌라이며, 전체 8세대, 준공일은 1996년 8월 29일입니다. 확인되는 거래는 2022년 3월, 전용 60.51㎡, 6층, 84,000,000원입니다.

현재 최저가 35,672,000원은 해당 거래가 84,000,000원의 42.5%입니다. 표면적으로는 과거 거래가보다 크게 낮은 수준입니다. 그러나 이 거래는 2022년 3월에 이루어졌으므로 2026년 현재의 시세를 그대로 대표한다고 볼 수 없습니다.

특히 동일 면적의 거래 표본이 한 건뿐이라 최근 시세 흐름이나 가격 하락·상승 추세를 판단하기 어렵습니다. 2022년 거래가격과 현재 최저가 사이의 차이를 곧바로 확정적인 투자수익이나 안전마진으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 35,672,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면, 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 예상 배당은 없습니다.

집행비용은 매각가의 약 2.9%를 적용한 추정치입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 피담보채무 잔액과 다를 수 있습니다. 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 사항은 실제 배당권자 확인에 반영해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 가격은 낮아지고 미배당은 커진다

현재 3회 유찰 상태에서 최저가는 35,672,000원입니다. 추가 유찰이 발생하면 최저가는 더 낮아지지만, 동시에 채권자들의 미배당 규모도 증가합니다.

각 회차의 예상 매각가·배당액·미배당액을 적용한 시나리오입니다. 추가 유찰은 확정된 일정이 아니며, 실제 배당순위 및 채권액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

모든 시나리오에서 확인된 권리 기준 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계 미상이라는 조건도 그대로 남아 있습니다. 따라서 가격이 내려간다는 사실만으로 실질취득비용이 같은 비율로 감소한다고 확정할 수는 없습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 의창구 도계동 '도계사거리' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 아르시조 및 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창호 구조입니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측 및 남서측으로 폭 약 8m의 도로에 각각 접합니다. 토지는 평탄한 가로장방형이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
• 토지규제. 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,236,000원/㎡입니다.
• 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1996.08.29 준공된 8세대 규모의 소형 공동주택입니다. 동일 면적의 거래 자료가 한 건으로 제한돼 있어 매도 시점의 시장가격과 거래 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서 원본, 전입세대 관련 자료 및 실제 점유 상황을 대조해 대항력 있는 임차인이나 별도 인수권리가 존재하는지 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 신한은행에서 한국주택금융공사로 이전된 근저당권의 현재 권리자, 경매신청채권 및 실제 배당관계를 확인하세요.
• 현재 시세 재확인. 2022년 실거래 84,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요. 주변의 유사 면적·유사 연식 다세대 및 연립주택 거래사례를 확인해야 합니다.
• 3회 유찰 원인 점검. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려온 이유를 건물 상태, 점유 문제, 거래 수요, 대출 가능성 등의 관점에서 살펴보세요.
• 최상층 하자 확인. 6층 최상층의 누수·방수 상태, 결로, 외벽 균열, 창호 상태와 난방설비 작동 여부를 확인하세요.
• 공용부분 및 관리비. 소규모 공동주택의 공용부분 관리 상태와 미납 관리비, 수선 부담 및 관리 주체를 확인하세요.
• 명도 비용. 실제 점유자가 확인되면 인도 가능성과 명도 협의에 필요한 시간·비용을 별도로 검토하세요.
• 배당표 재검토. 예상 미배당 54,843,776원은 채권자 손실 추정액입니다. 매수인 인수액과 혼동하지 말고 실제 배당순위, 당해세 및 임차인의 우선변제 여부를 함께 검토하세요.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서의 내용을 직접 확인하세요.

맺으며 — “34% 가격이 곧 34% 위험은 아니다”

창원 도계동 무궁화빌라 602호는 감정가 104,000,000원에서 35,672,000원까지 최저가가 내려온 물건입니다. 숫자만 놓고 보면 분명 눈길을 끕니다. 2022년 84,000,000원에 거래된 면적대의 물건을 과거 거래가의 42.5% 수준에서 검토할 수 있기 때문입니다.

등기권리 측면에서는 2022년 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 임대관계와 대항력은 확인되지 않았습니다.

더 중요한 가격 판단의 한계도 있습니다. 확인되는 실거래가 2022년의 한 건뿐이므로 2026년 현재의 시장가격이나 처분 가능가격을 확정할 수 없습니다. 여기에 8세대 소규모 건물, 3회 유찰, 높은 채권 미배당이라는 조건이 겹쳐 있습니다.

이 물건의 승부처는 낮아진 입찰가격 자체가 아니라, 실제로 얼마에 취득해 얼마에 처분할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다. 현재 확인된 정보만으로는 높은 가격 매력도를 부여하기 어렵습니다.