광주지방법원 2025타경51556. 전라남도 영암군 시종면 구산리 1-9 소재 단독주택 및 토지 사건입니다. 감정평가 요항상 본 건은 “회정마을” 내에 위치하고, 주위는 단독주택·전·답 등 농경지가 혼재하는 지대입니다. 건물은 주택으로 이용 중이며, 벽돌조 스라브지붕 지상 1층 건물입니다. 숫자만 보면 감정가 10,398,810원에서 1회 유찰되어 최저가 7,279,000원까지 내려온 소액 물건입니다.
권리 자체는 단순합니다. 등기상 근저당권과 압류는 없고, 말소기준은 2025.10.21 강제경매개시결정입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항이 없다고 표시되어 있습니다. 그러나 이 물건을 “권리 깨끗한 단독주택”으로만 보면 안 됩니다. 비고에 지분매각, 특별매각조건, 공유자우선매수권 1회 제한이 함께 적혀 있기 때문입니다. 이 사건의 난도는 말소권리가 아니라 입찰 대상 지분과 공유자 변수에서 나옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51556 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 시종면 구산리 1-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 벽돌조 스라브지붕 지상1층 건물 · 기본적인 위생 및 급배수설비 구비 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 400.0㎡ · 공시지가 11,100원/㎡ |
| 소유자 | 문민숙, 문수빈, 문재옥, 문재윤, 문재춘, 문점미 (각 6분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 10,398,810원 / 7,279,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동양자산관리대부주식회사 / 19,950,380원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소권리는 단순하지만, 취득 구조는 단순하지 않다
등기부의 흐름은 간단합니다. 2002.07.26 문운렬 명의 소유권보존 후, 2004.08.24 상속을 원인으로 2025.09.23 여섯 명 공유자에게 각 6분의 1씩 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이 상속등기는 동양자산관리대부주식회사가 경매신청에 필요하다는 대위원인으로 진행된 구조입니다. 이후 2025.10.21 강제경매개시결정이 들어왔고, 이 권리가 사실상 말소기준 역할을 합니다.
② 임차인·점유 — 임차인 없음, 임대관계는 미상
제공 데이터상 tenants 배열은 비어 있어 실제 임차인은 0명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 없습니다. 따라서 보증금 합산이나 대항력 있는 임차인 인수 문제는 계산하지 않습니다. 다만 감정평가 요항에는 “임대관계는 미상임”으로 되어 있으므로, 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서 원본과 실제 점유 상태는 다시 확인해야 합니다.
| 구분 | 내용 | 인수 계산 |
|---|---|---|
| 실제 임차인 | tenants 데이터 없음 | 0명 |
| 대항력 임차인 | 보증금·전입·확정일자 신고자료 없음 | 0원 |
| 명세서 인수권리 | 해당사항없음 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 7,279,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 7.3% 추정) | - | 531,022원 |
| 1. 갑구 3번 경매개시결정 · 동양자산관리대부주식회사 | 19,950,380원 | 6,747,978원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 7,279,000원을 기준으로 하면 신청채권자는 6,747,978원을 배당받고, 미배당 13,202,402원이 남습니다. 이 미배당은 배당 부족액일 뿐, 제공 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮지만 환금성은 별도 문제
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 7,279,000원 | 6,747,978원 | 13,202,402원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 5,095,300원 | 4,603,585원 | 15,346,795원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 3,566,710원 | 3,102,509원 | 16,847,871원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 영암군 시종면 구산리 소재 “회정마을” 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 답 등 농경지가 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하여 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 주택으로 이용 중입니다. 기호(2-가)는 벽돌조 스라브지붕 지상1층 건물입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 400.0㎡, 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 세로한면(가)로 표시됩니다.
- 제한사항. 토지 데이터에는 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역이 포함되어 있습니다. 감정요항표에는 도시지역·준주거지역 등도 표시되어 있어 원본 대조가 필요합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 “-”이고, 위반건축물 플래그는 false입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 비고에 지분매각으로 표시되어 있습니다. 감정가와 최저가가 전체 부동산 기준인지, 특정 지분 기준인지 원본 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 공유자우선매수권. 특별매각조건으로 공유자우선매수권이 1회로 제한됩니다. 외부 낙찰자는 최고가매수신고인이 되더라도 공유자 행사 여부를 변수로 보아야 합니다.
- 제시외 건물·수목. 비고에 제시외 건물 및 수목(무화과 등 화단 포함) 매각 포함이라고 표시되어 있습니다. 현장과 감정평가서 원본 대조가 필요합니다.
- 점유 확인. tenants 데이터는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 이사 협의 가능성, 인도명령 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 회정마을 내 단독주택·농경지 혼재 입지입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 매각 후 되팔 수 있는 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 비용 확인. 소액 물건일수록 취득세, 등기비용, 명도비, 수리비, 측량·경계 확인 비용의 비중이 커질 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 “무엇을 사는가”
이 사건은 대항력 임차인 보증금을 떠안는 유형도 아니고, 말소되지 않는 권리가 크게 드러난 물건도 아닙니다. 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 그래서 권리 인수만 보면 단순해 보입니다. 그러나 결론은 보수적이어야 합니다. 비고에 지분매각, 특별매각조건, 공유자우선매수권 1회 제한, 제시외 건물 및 수목 포함이 동시에 적혀 있습니다. 즉 이 물건의 핵심 질문은 “싸게 사는가”가 아니라 “낙찰 후 내가 온전히 쓰고 처분할 수 있는 구조인가”입니다. 권리는 무난하지만, 지분·공유자·환금성 확인 전에는 공격적인 입찰보다 보수적인 접근이 맞습니다.