창원지방법원 2025타경11996. 창원시 성산구 대방동 ‘대방그린빌’ 3동 12층 1206호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 20층 건물 내 12층이며 아파트로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 김상란으로, 2001.04.06 소유권을 취득했습니다. 현재 사건의 경매신청자는 주택도시보증공사이고 신청채권액은 128,250,000원입니다.
이 물건의 핵심은 단순히 “인수 0원”이라는 숫자만 볼 일이 아니라는 점입니다. 2023.11.21 한화에어로스페이스주식회사 명의로 전세금 128,250,000원의 전세권이 설정됐고, 2024.01.11 그 전세권이 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 데이터상 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024.10.11 창원시 압류입니다. 다만 이 사건의 경매신청자 역시 주택도시보증공사이고, 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 따라서 입찰 전에는 매각물건명세서에서 해당 전세권의 매각 소멸 여부와 배당관계를 직접 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11996 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 12층1206호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 성산구 대암로 256 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 12층 · 아파트로 이용 중 |
| 비교 실거래 면적 | 39.715㎡ · 동일 면적 매칭 |
| 소유자 | 김상란 · 2001.04.06 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 128,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 동 표시 | 공부상 3동 · 현황 103동 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권 이전등기 확인이 핵심
확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 적혀 있고, 해당 호수는 폐문부재중으로 탐문에 의해 조사됐습니다. 따라서 “임차인 없음”만으로 실제 점유관계까지 확정할 수는 없습니다. 보증금·전입일·확정일자를 확인할 수 없는 별도 점유자가 발견된다면 대항력 여부는 현장·전입세대열람 등 추가 확인이 필요합니다.
등기상 현재 핵심은 2023.11.21 설정된 전세금 128,250,000원의 전세권과, 2024.01.11 주택도시보증공사로의 이전입니다. 그 뒤 2024.10.11 창원시 압류가 데이터상 말소기준권리로 잡혀 있고, 2025.05.08 옥천군 압류와 2025.09.01 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 1.40억은 최근 평균의 115.1%
대방그린빌은 834세대, 사용승인 기준일은 1996.06.08이며, 비교 면적은 39.715㎡입니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 121,583,333원, 최신 거래는 2026.08 · 133,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.72㎡ | 19 | 133,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 14 | 131,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.715㎡ | 12건 | 121,583,333원 |
최근 12건의 거래 범위는 97,000,000원~140,000,000원이고 평균은 121,583,333원입니다. 신건 최저가 140,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 115.1%입니다. 즉 인수액이 0원이어서 실질취득가가 최저가와 같더라도, 현재 회차 가격 자체에는 시세 할인 메리트가 없습니다.
특히 최신 거래는 2026.08의 133,000,000원입니다. 신건 최저가가 최근 평균뿐 아니라 최신 거래보다도 높은 만큼, 전체 평균이나 감정가만 보고 “싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 137,240,000원 |
배당 시뮬레이션은 집행비용 2,760,000원과 소유자 잔여 137,240,000원으로 구성되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로와의 거리 및 대중교통수단을 고려한 전반적 교통사정은 보통수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측·동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류의 포장도로와 접하고, 진입도로 상태와 주차시설은 대체로 보통수준입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대암초등학교·대암고등학교·안남중학교·유치원 관련 절대보호구역 또는 상대보호구역이 포함·저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 975,200원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 완경사 지대의 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·소화전·도시가스 개별난방·승강기 설비가 있고, 위반건축물 표시는 없습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재됐습니다.
- 환금성. 834세대 단지이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격 범위가 97,000,000원부터 140,000,000원까지 넓어 호수·층·상태별 가격 편차를 반드시 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부 확인. 2023.11.21 전세금 128,250,000원의 전세권과 2024.01.11 주택도시보증공사 이전등기가 말소기준권리보다 앞섭니다. 경매신청자 역시 주택도시보증공사이므로 매각물건명세서에서 소멸·배당관계를 직접 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 신청채권 128,250,000원이 있음에도 배당 시뮬레이션상 신청채권자 배당이 0원으로 계산돼 있습니다. 이 수치만으로 채권관계를 단정하지 마세요.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상이고 폐문부재중 탐문 조사입니다. 실제 점유자·전입 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 121,583,333원의 115.1%입니다. 현재 회차는 가격 할인 구간이 아닙니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 112,000,000원, 2회 유찰 시 89,600,000원으로 내려가는 구조이므로 최근 실거래 범위와 비교해 회차별 응찰 상한을 별도로 정할 필요가 있습니다.
- 동 번호 확인. 공부상 3동, 현황 통칭 103동으로 표시돼 있으므로 현장 방문과 입찰서 작성 시 물건번호·동·호수를 함께 대조하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당관계 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 권리 확인과 가격
이 물건은 제공된 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 2023.11.21 설정된 전세금 128,250,000원의 전세권이 2024.01.11 주택도시보증공사로 이전됐고, 바로 그 주택도시보증공사가 경매를 신청했습니다. 데이터상 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024.10.11 창원시 압류입니다. 따라서 매각물건명세서상 전세권 소멸·배당처리를 확인하는 절차를 생략할 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가이자 인수액 0원 기준 실질취득가 140,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 121,583,333원의 115.1%이며, 최신 거래 133,000,000원보다도 높습니다. 현재 회차를 가격 메리트가 있는 물건으로 볼 근거는 없습니다. 권리는 원본 확인, 가격은 신건 보류. 이 사건의 핵심은 낮은 인수액이 아니라 전세권 처리 확인과 최근 실거래에 맞춘 응찰가격입니다.
