창원지방법원 2025타경12013. 시티프라디움2차아파트 203동 24층 2402호입니다. 감정 이용상태도 아파트이며, 25층 건물의 24층입니다. 현재 소유자는 주식회사태영디앤씨로, 2019.12.16. 거래가액 230,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 제1,2구잠수기수산업협동조합 명의의 채권최고액 240,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
임차인은 정승희 1명입니다. 2402호 전체를 점유하고 전입신고일은 2024.12.24., 보증금은 2,000원이며 2025.10.24. 배당요구를 했습니다. 그러나 전입이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 자료상 낙찰자가 승계하는 임차보증금이나 등기상 인수액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12013 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 남문동 1256-1 시티프라디움2차아파트 203동 24층2402호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.9908㎡ · 25층 중 24층 |
| 소유자 | 주식회사태영디앤씨 (2019.12.16. 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 182,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 232,852,338원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리
2019.12.16. 설정된 제1,2구잠수기수산업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2025.09.01. 임의경매개시결정이 내려졌고, 이후 2025.10.28. 확정채권양도를 원인으로 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 말소기준 근저당은 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분석되어 있으며, 배당 부족분이 발생하더라도 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정승희 | 2402호 전체 | 2024.12.24 | 2,000원 | 2025.10.24 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 78.8%
시티프라디움2차 동일 면적 84.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 231,833,333원, 최신 거래는 2026.07. 223,000,000원입니다. 현재 최저매각가 182,700,000원은 최근 12개월 평균 대비 78.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 16 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 20 | 233,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 23 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 19 | 224,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 16 | 245,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 16 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 23 | 239,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9908㎡ | 12건 | 231,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 182,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,357,800원 |
| 2. 근저당 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 240,000,000원 | 179,342,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 240,000,000원 중 예상배당은 179,342,200원이고, 미배당은 60,657,800원입니다. 이는 채권자의 배당 부족분이며 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 182,700,000원 | 179,342,200원 | 60,657,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 127,889,999원 | 125,299,539원 | 114,700,461원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 89,522,999원 | 87,511,585원 | 152,488,415원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 미배당 규모와 매수인 승계위험을 구분해서 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 25층 건물 내 24층 2402호입니다.
- 주위환경. 부근은 아파트, 학교, 근린시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대체적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지 진입. 남동측 및 서측으로 단지 진입로가 소재합니다.
- 단지 규모. 시티프라디움2차는 876세대이며 사용승인일은 2017.12.04.입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역에 포함되고, 공시지가는 733,900원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.12.16. 을구 1번 근저당을 기준으로 등기 원본과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 정승희는 대항력 없음으로 분석되지만, 점유상태와 확정일자·배당관계는 입찰 직전 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 182,700,000원은 최근 12개월 평균 231,833,333원의 78.8%입니다. 실거래 표본과 해당 호수의 층·향·내부상태를 함께 비교해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차의 미배당 60,657,800원은 근저당권자의 부족분이며 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본과 체납 관리비를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검토가 중심인 물건
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2019.12.16. 근저당보다 임차인의 전입일이 늦어 대항력이 없고, 각 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 182,700,000원으로 최근 12개월 동일 면적 평균 231,833,333원의 78.8%입니다. 최신 거래 223,000,000원과 최근 거래 최저 215,000,000원도 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 이 물건은 권리 위험보다 현재 가격과 개별 호수 상태를 얼마나 정확히 검증하느냐가 핵심인 아파트 경매입니다.
