창원지방법원 2025타경12022. 창원 성산구 대방동 대방개나리1차아파트 104동 1층 106호, 전용 42.18㎡ 아파트입니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 문종현은 2022.07.20 확정일자를 받고 2022.07.21 주민등록을 마쳤으며, 2022.07.29 점유를 개시했습니다. 반면 경매상 말소기준은 2024.04.19 케이비국민카드 가압류입니다. 따라서 임차인의 대항력 발생시점이 말소기준보다 앞섭니다.
문종현의 임차보증금은 140,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 그러나 현재 최저가 124,000,000원에서 집행비용 2,536,000원을 먼저 제외하면 임차인 예상배당은 121,464,000원에 그칩니다. 부족분 18,536,000원은 매수인에게 인수될 수 있다고 매각물건명세서에 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “124,000,000원짜리 경매물건”으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12022 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 357 대방개나리1차아파트 104동 1층106호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 42.18㎡ · 1층 |
| 소유자 | 차경진 (2023.04.07. 소유권이전 · 거래가액 144,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 개나리1차 · 1,005세대 · 1992.09.17 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 과거 근저당들은 이미 말소됐습니다. 현 경매에서 말소기준은 2024.04.19 갑구 6번 케이비국민카드 가압류 8,163,729원입니다. 이후 엔에이치농협캐피탈 5,590,606원, 한화생명보험 18,737,315원, 신용보증기금 13,895,285원의 가압류와 2025.09.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 140,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 문종현 | 제104동 제106호 전부 | 2022.07.21 / 2022.07.20 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
문종현은 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 배당요구일은 2024.07.30이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 배당을 받더라도 보증금 140,000,000원 전액이 변제되지 않으면 그 부족분은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
③ 대항력 인수형 — 유찰돼도 총부담이 거의 안 내려간다
이 물건에서 가장 중요한 계산은 낙찰가 + 미배당 임차보증금입니다. 현재 회차에서는 124,000,000원에 낙찰받더라도 18,536,000원 인수가 예상되어 단순 합산 부담이 142,536,000원입니다. 더 중요한 것은 유찰입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인 인수액이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 124,000,000원 | 18,536,000원 | 142,536,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 99,200,000원 | 42,985,600원 | 142,185,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 79,360,000원 | 62,468,480원 | 141,828,480원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
개나리1차 동일 면적 42.18㎡의 최근 12건 실거래 평균은 119,583,333원이고, 최신 거래는 2026.06 120,000,000원입니다. 현재 최저가 124,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 103.7%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 대항력 임차인의 미배당분을 더한 실질취득 142,536,000원은 최근 평균과 최신 거래를 더 크게 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 42.18㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 42.18㎡ | 8 | 148,000,000원 |
| 2026.06 | 42.18㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2026.05 | 42.18㎡ | 14 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 42.18㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 42.18㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.05 | 42.18㎡ | 12 | 114,000,000원 |
| 2026.04 | 42.18㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 42.18㎡ | 7 | 127,000,000원 |
| 2026.04 | 42.18㎡ | 7 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 42.18㎡ | 7 | 124,000,000원 |
| 2026.04 | 42.18㎡ | 10 | 133,000,000원 |
| 평균 | 42.18㎡ | 12건 | 119,583,333원 |
최근 실거래 범위는 90,000,000원~148,000,000원입니다. 특히 이 경매물건과 같은 1층 거래가 2026.06에 90,000,000원으로 확인됩니다. 개별 상태 차이는 별도 확인해야 하지만, 현재 실질취득 142,536,000원은 전체 최근 평균 119,583,333원과 최신 거래 120,000,000원을 모두 웃도는 수준이므로 “경매라서 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 1. 임차인 문종현 보증금 | 140,000,000원 | 121,464,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 8,163,729원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 5,590,606원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한화생명보험주식회사 | 18,737,315원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 13,895,285원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,536,000원 이후 임차인에게 121,464,000원이 배당되는 추정입니다. 보증금 140,000,000원 중 부족분 18,536,000원은 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정·토지·실거래 자료 기준)
- 용도. 아파트이며 대지의 토지이용상황도 아파트입니다. 대지 지목은 대, 지형은 평지·세로장방입니다.
- 단지 규모. 개나리1차는 1,005세대이며 준공일은 1992.09.17입니다.
- 도로. 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 나라유치원·대방중학교·대방초등학교·해바라기유치원 상대보호구역이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,038,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 분포. 동일 42.18㎡ 최근 12건이 90,000,000원~148,000,000원에 거래됐고 평균은 119,583,333원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 124,000,000원만 보지 말고 문종현 미배당 인수액 18,536,000원을 포함한 총부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 1회 유찰 시 매각가 99,200,000원이지만 인수액은 42,985,600원, 2회 유찰 시 매각가 79,360,000원이지만 인수액은 62,468,480원입니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 문종현의 보증금 140,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 확인해야 합니다. 미변제 잔액은 매수인 인수 위험입니다.
- 원본 권리 확인. 2022.07.20 확정일자, 2022.07.21 주민등록, 2022.07.29 점유개시와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 시세는 같은 층까지 확인. 최근 동일면적 1층 거래가 2026.06 90,000,000원으로 확인되므로 대상 호수의 내부 상태와 개별 가격요인을 별도로 점검해야 합니다.
- 등기부 재확인. 등기사항전부증명서 발급 기준일은 2026.08.31입니다. 입찰 직전 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 유찰을 기다려도 ‘140,000,000원 보증금 벽’이 따라온다
이 사건은 경매 최저가가 내려가면 자연스럽게 가격 메리트가 커지는 일반적인 물건과 다릅니다. 문종현의 140,000,000원 대항력 임차보증금이 매각대금에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액이 매수인에게 넘어오기 때문입니다. 신건에서는 124,000,000원에 18,536,000원을 더한 142,536,000원, 1회 유찰 시에도 142,185,600원, 2회 유찰 시에도 141,828,480원으로 총부담이 거의 줄지 않습니다.
반면 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 119,583,333원, 최신 거래는 120,000,000원이고, 같은 1층의 2026.06 거래는 90,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 “124,000,000원 신건”이 아니라 “140,000,000원대 실질취득이 고정되는 대항력 인수형”으로 보는 것이 맞습니다. 권리 구조를 이해하지 않고 최저가만 따라가면 유찰 후에도 가격 메리트가 생겼다고 착각하기 쉬운 사건입니다.
