창원지방법원 2025타경12022. 경남 창원시 성산구 대방동 대방개나리1차아파트 104동 1층 106호, 전용면적 42.18㎡ 아파트입니다. 감정가는 1억 2,400만원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 6,076만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당히 낮은 가격입니다. 하지만 이 사건에는 반드시 먼저 확인해야 할 권리가 있습니다. 바로 1억 4,000만원의 임차보증금입니다.

임차인 문종현 씨는 2022년 7월 전입하고 점유를 시작했으며 확정일자도 갖추었습니다. 자료상 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인입니다. 현재 최저가로 낙찰되면 집행비용을 공제한 배당재원만으로는 보증금 전액을 돌려주지 못합니다. 원칙적으로는 매수인이 미배당 잔액을 인수할 수 있는 구조입니다.

그러나 이 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 다릅니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사의 확약서 제출 사실이 명시되어 있습니다. 확약 내용은 대항력 포기, 보증금 잔존 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의입니다. 이 확약이 해당 임차권에 적용된다면 보증금 미배당액은 매수인 인수액으로 남지 않습니다. 결국 이 물건의 투자 판단은 확약서 원본과 효력 확인에 달려 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인은 선순위, HUG 확약이 인수를 차단한다

이 사건에서 가장 중요한 권리는 갑구 6번 가압류입니다. 2024.04.19. 주식회사케이비국민카드가 설정한 청구금액 8,163,729원의 가압류가 자료상 말소기준권리입니다. 이후 설정된 NH농협캐피탈·한화생명·신용보증기금의 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

을구의 과거 근저당권들도 현재 유효한 인수권리로 남아 있지 않습니다. 한국주택은행 계열 근저당은 2007년 말소되었고, 신한은행 근저당은 2014년, 우리은행 근저당은 2016년, 벧엘새마을금고 근저당은 2022년에 각각 말소되었습니다. 따라서 과거 근저당의 채권최고액을 현재 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.4억, 확약서 적용 여부가 핵심

실제 임차인은 1명입니다. 보증금 합계도 문종현 씨의 140,000,000원입니다. 주택도시보증공사의 경매 신청채권액 140,000,000원은 배당표상 별도 채권 항목으로 확인되며, 이를 별도의 실제 임차인이나 추가 임대차보증금으로 계산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 확약이 유효하면 6,076만원은 시세 대비 낮다

같은 단지 개나리1차, 동일 전용면적 42.18㎡의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 가격 판단에서 중요한 것은 감정가나 최저가만이 아니라 임차보증금 인수액을 포함한 실질취득액입니다. 이 사건은 확약 유효 시 인수액이 0원이므로 현재 최저가 낙찰 기준 실질취득액은 60,760,000원입니다.

최근 12개월 거래가격은 90,000,000원~148,000,000원 범위입니다. 평균은 118,441,666원이며, 가장 최근인 2026년 11월 거래는 1층 91,000,000원입니다. 이 사건 역시 1층이므로 최신 1층 거래와 비교할 가치가 있습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 60,760,000원 가정)

현재 최저가 가정에서 집행비용 1,493,680원을 공제하면 임차인에게 59,266,320원이 배당됩니다. 임차인 보증금 중 80,733,680원이 배당되지 않습니다. 위 미배당액은 확약 미적용 시 매수인 인수위험을 나타내는 산식상 금액이며, 매각물건명세서에 기재된 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 집행비용 및 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 인수 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 늘어난다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 확약이 적용되지 않는 한 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되지 못하는 잔액은 오히려 커집니다. 따라서 낙찰가만 낮아지는 것이 아니라 미배당 보증금까지 합산한 실질취득액을 함께 봐야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모

• 단지 규모. 개나리1차는 1,005세대 규모의 아파트 단지입니다. 전용면적 42.18㎡의 동일 면적 거래가 최근 12개월간 12건 확인됩니다.
• 준공연도. 1992.09.17. 준공 단지로, 건물 연식과 세대 내부의 실제 관리 상태를 함께 확인해야 합니다.
• 층수. 해당 물건은 104동 1층입니다. 최신 동일 면적 거래 중 2026.11. 1층 거래가 91,000,000원이며, 2026.06.에도 1층 거래가 90,000,000원으로 확인됩니다.
• 거래 편차. 최근 동일 면적 거래가격은 90,000,000원~148,000,000원으로 차이가 있습니다. 층별·상태별 가격 편차를 무시하고 평균만 적용해서는 안 됩니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 대로3류·중로1류·소로2류에 접하는 토지입니다.
• 토지 상태. 지목 대, 평지, 세로장방형, 도로접면 광대소각이며 공시지가는 1,038,000원/㎡입니다.
• 토지이용 제한. 가축사육제한구역 및 나라유치원·대방중학교·대방초등학교·해바라기유치원 관련 상대보호구역이 확인됩니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
• 경매 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.2회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 일반 매매거래가 존재한다는 점과 별개로 경매시장의 소화 속도는 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.22.자 주택도시보증공사 확약서 원본을 확인하고, 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 문구가 명확하게 기재되어 있는지 살펴보세요.
• 확약의 적용 대상 확인. 확약서 제출 주체는 주택도시보증공사이고 등기상 임차권자는 문종현입니다. 두 권리관계가 연결되는 범위와 확약의 효력이 해당 임차권 전체에 미치는지 반드시 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 확약서가 제출되었다는 사실만으로 말소 절차가 이미 완료된 것은 아닙니다. 매각 이후 말소 동의 및 실제 등기말소 이행 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰가 산정. 확약이 유효하면 현재 최저가 기준 실질취득액은 60,760,000원입니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 약 141,493,680원으로 계산되므로, 확약 확인 전에는 최저가만 기준으로 응찰하지 마세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 및 확약과 실제 주택 점유·인도는 별개의 문제입니다. 현장 방문을 통해 현재 점유자, 공실 여부, 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 1층 상태 확인. 1층이라는 특성과 1992년 준공 단지라는 점을 감안해 채광·습기·누수·소음 및 내부 수리 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 체납 여부를 확인하세요.
• 배당관계 재검토. 임차인 배당액 59,266,320원과 미배당액 80,733,680원은 현재 최저가를 전제로 한 추정입니다. 실제 집행비용·당해세·최우선변제 여부를 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 최신 등기부 확인. 2026.08.31. 발급 등기부 이후 추가 권리변동이 있는지 매각 직전 최신 등기사항전부증명서를 확인하세요.

맺으며 — “확약이 유효하면 기회, 아니면 보증금 1.4억의 함정”

창원 2025타경12022는 단순히 감정가의 49%까지 내려온 저가 아파트 경매가 아닙니다. 보증금 140,000,000원의 대항력 임차인이 존재하고, 현재 최저가 기준으로 80,733,680원의 미배당 잔액이 발생하는 전형적인 대항력 임차인 인수위험형 구조입니다.

그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 이 확약이 문종현 임차권에 유효하게 적용된다면 매수인 인수액은 실질적으로 0원입니다. 그 경우 현재 최저가 60,760,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 51.3%에 해당합니다.

반대로 확약이 적용되지 않는다면 이야기는 완전히 달라집니다. 낙찰가와 미배당 보증금을 합산한 실질취득액은 약 1억 4,100만원으로 유지되며, 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 모두 웃돕니다. 이때는 최저가가 아무리 낮아져도 가격 메리트가 생긴다고 보기 어렵습니다.

권리분석의 핵심은 확약서의 효력 확인입니다. 확약서 원본과 적용 범위, 임차권등기 말소 이행 가능성까지 확인한 다음에야 이 물건을 6,076만원의 기회로 볼 수 있습니다. 확약 확인 없이 최저가만 보고 입찰하는 것은 피해야 합니다. 확약 확인 전에는 보류, 확약 확인 후에는 가격 검토. 이것이 이 사건의 가장 합리적인 접근입니다.