광주지방법원 2025타경51561. 대상은 무안군 삼향읍 남악리 도휘에드가9차오피스텔 16층 1615호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 사건의 용도 표기는 근린시설입니다. 현재 최저매각가는 26,163,000원으로 감정가 73,000,000원에서 4회 유찰된 가격입니다. 표면적인 할인폭만 보면 매우 커 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 최정원은 임대차계약일 2023.01.18, 전입·점유개시 2023.02.03, 확정일자 2023.01.18입니다. 말소기준으로 계산된 북동신용협동조합 가압류는 2024.04.04이므로 전입이 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 을구 순위 1번 주택임차권등기에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51561 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 16층 1615호 |
| 도로명 | 전라남도 무안군 삼향읍 대죽동로 40 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 층 | 16층 중 16층 1615호 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 26,163,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
등기부상 소유권보존과 신탁·신탁말소를 거쳐 주식회사하늘 소유로 정리됐습니다. 2024.04.04 북동신용협동조합 가압류가 말소기준으로 계산되고, 이후 2025.02.24 주택임차권등기와 2025.10.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 형태입니다. 하지만 임차권등기의 접수일만 보면 안 됩니다. 최정원의 전입·점유개시는 2023.02.03으로 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되고, 매각물건명세서도 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 승계 아님
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최정원 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.02.03 / 2023.01.18 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
③ 가격 구조 — 36% 최저가가 ‘싼 가격’은 아니다
현재 최저매각가는 감정가의 35.84%인 26,163,000원입니다. 그러나 이 사건처럼 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인이 있으면, 낙찰가가 내려간 만큼 배당액이 줄고 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차의 실질취득은 80,870,934원으로 감정가보다도 높습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 26,163,000원 | 25,292,066원 | 54,707,934원 | 80,870,934원 |
| 5회 유찰 시 | 20,930,400원 | 20,153,653원 | 59,846,347원 | 80,776,747원 |
| 6회 유찰 시 | 16,744,320원 | 16,042,922원 | 63,957,078원 | 80,701,398원 |
5회 유찰 시 매각가는 20,930,400원으로 더 내려가지만 인수액은 59,846,347원으로 늘고, 6회 유찰 시 매각가는 16,744,320원까지 내려가도 인수액은 63,957,078원으로 커집니다. 결과적으로 총 부담은 각각 80,776,747원, 80,701,398원으로 보증금 80,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 이 사건에서는 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,163,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 870,934원 |
| 1. 임차인 최정원 보증금 | 80,000,000원 | 25,292,066원 |
| 2. 가압류 · 북동신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 최정원 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금 26,163,000원에서는 집행비용 870,934원을 제외한 25,292,066원이 임차인 보증금에 배당되고, 미변제 보증금 54,707,934원은 매수인 인수로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔과 각종 상업용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물의 16층 1615호이며, 급·위생설비·난방·승강기·소방·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 장방형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 서측 왕복 4차선 도로와 동측·남측 보행자도로가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 해당합니다.
- 공시지가. 1,687,000원/㎡이며, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 실질취득액을 먼저 계산. 현재 회차 기준 26,163,000원에 낙찰받아도 예상 인수 54,707,934원을 합치면 80,870,934원입니다.
- 임차권 원본 확인. 2023.01.18 임대차계약·확정일자, 2023.02.03 전입·점유, 80,000,000원 보증금 지급자료를 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 최정원이 경매신청채권자와 동일하므로 임대차와 신청채권의 발생 경위를 함께 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득 부담은 각각 80,776,747원·80,701,398원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 실제 사용·전입·세무·대출 가능 조건을 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표의 집행비용은 추정치이며 실제 배당과 매수인의 최종 부담은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “낙찰가 2,616만원”이 이 물건의 가격은 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 4회 유찰된 숫자입니다. 최저가는 26,163,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 최정원의 보증금은 80,000,000원이고 현재 예상 미배당액은 54,707,934원입니다. 그래서 실제 취득부담은 80,870,934원으로 감정가 73,000,000원을 넘어섭니다.
추가 유찰이 진행돼도 구조는 달라지지 않습니다. 5회 유찰 시 총 부담 80,776,747원, 6회 유찰 시 80,701,398원으로 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가합니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 36%까지 떨어진 저가 물건”이 아니라 “선순위 임차보증금 때문에 약 8,000만원 수준의 실질취득비용이 고정된 물건”으로 봐야 합니다. 여기에 임차인과 경매신청채권자가 동일하다는 관계까지 원본 확인이 필요합니다. 표면 최저가는 매력적이지만, 권리와 실질가격은 높은 위험 구간입니다.
