광주지방법원 2025타경51562. 목포 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 1동 20층 2003호 아파트입니다. 감정가 197,000,000원에서 한 번 유찰되어 현재 최저매각가는 137,900,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2020.04.23 접수된 우리은행 근저당권이고, 그 뒤의 박주원 근저당·가압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 정리되는 후순위 권리입니다.
가장 민감한 부분은 임차권입니다. 조미순의 임차보증금은 185,800,000원으로 최저가보다 큽니다. 하지만 전입일이 2020.05.29로 말소기준권리일 2020.04.23보다 늦어, 데이터상 대항력은 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 보증금이 크더라도 이 사건은 “대항력 있는 임차인의 보증금 인수형”이 아닙니다. 시세 판단은 별도이고, 권리 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51562 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 20층2003호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 25층 건물 중 제20층 제2003호 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 137,900,000원 (1회 유찰, 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.04.23 우리은행
말소기준권리는 2020.04.23의 우리은행 근저당권입니다. 조미순 임차권등기는 2024.04.12 접수된 후순위 임차권이고, 전입일 역시 2020.05.29로 말소기준권리보다 늦습니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
데이터상 임차인은 조미순 1명입니다. tenants 항목의 is_subrogation, is_guarantor 값이 모두 false이므로 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류하지 않습니다. 즉 실제 임차인 1명으로 보되, 대항력은 전입일 기준으로 없다고 판정합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조미순 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 185,800,000원 | 전입 2020.05.29 확정 2020.04.28 | 2024.04.12 | 대항력 없음 후순위 우선변제 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 최저가 70%지만 실거래 비교는 없다
현재 최저가는 137,900,000원으로 감정가 197,000,000원의 70%입니다. 그러나 제공 데이터에는 동일 단지 실거래가가 없습니다. realtor 항목에도 최근 낙찰액과 최근 낙찰일이 null로 제공되어 있습니다. 따라서 이 보고서에서는 “감정가 대비 30% 낮다”까지만 말할 수 있고, 시세보다 싸다는 결론은 내리지 않습니다.
| 회차 | 유찰률 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 70% | 137,900,000원 | 0원 | 137,900,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 49% | 96,530,000원 | 0원 | 96,530,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34.3% | 67,571,000원 | 0원 | 67,571,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 137,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,730,600원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 135,169,400원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 근저당 · 박주원 | 36,000,000원 | 0원 | 후순위 · 미배당 발생 |
| 3. 가압류 · 신병주 | 150,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 4. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,800,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차에서는 집행비용 공제 후 배당재원이 우리은행 근저당에 전부 흡수됩니다. 후순위 채권과 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액은 배당표상 0원입니다. 총 미배당은 8,803,030,600원으로 계산되어 있으나, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 전라남도 목포시 남교동 소재 “목포북교초등학교” 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 주상용건물, 교육시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 일반적인 교통이용상황은 보통시 된다고 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조(벽식구조)·철근콘크리트지붕 25층 건물 내 제20층 제2003호입니다. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.
- 단지. 남교크레지움에듀파크, 총 83세대, 사용승인일은 2020.04.13로 제공되어 있습니다. 대상 면적 데이터는 72.7487㎡입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 2,418.6㎡, 공시지가 447,000원/㎡입니다. 북동측 약 12m, 남서측 약 10m, 서측 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 false로 제공되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 이 데이터에는 실거래 비교값이 없습니다. 현재 최저가 137,900,000원이 감정가의 70%라는 사실과, 실제 시장가보다 싼지는 별개입니다.
- 임차권 명도. 조미순 임차권은 대항력 없음으로 판정되지만 보증금 185,800,000원의 임차권등기가 존재합니다. 실제 점유 여부, 인도명령 가능성, 명도 협의 비용을 확인해야 합니다.
- 전기료 미납. 매각물건명세서 비고에는 전체 세대로 추정되는 전기료 2025년 1월~10월분 약 11,353,550원 미납이 기재되어 있습니다. 본건 호실 부담으로 단정하지 말고 관리주체에 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1 민간임대주택등기가 경매 후 어떤 방식으로 정리되는지, 임대사업자 지위·의무 승계 문제가 없는지 확인해야 합니다.
- 배당관계 원본 대조. 우리은행 근저당의 채권최고액과 변경등기, 공동담보 해제 문구가 함께 제공되어 있습니다. 배당표와 등기 원문을 맞춰 보아야 합니다.
- 원본 확인. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 낮지만, 가격 판단은 보류
이 사건은 보증금 185,800,000원의 임차권등기가 있어 겉보기에는 무겁습니다. 하지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 데이터상 대항력은 없고, 매각물건명세서도 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있습니다. 그래서 권리 인수액은 0원입니다.
다만 “인수 0원”이 곧 “저렴하다”는 뜻은 아닙니다. 실거래가가 제공되지 않았고, 전기료 미납 기재와 민간임대주택등기, 후순위 임차권 명도 이슈가 남아 있습니다. 결론은 권리는 비교적 정리되는 구조, 가격은 현장 시세 확인 후 판단입니다.
