광주지방법원 2025타경51575. 목포시 옥암동 우미파렌하이트 103동 602호, 전용 127.7074㎡ 아파트입니다. 감정가는 539,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 377,300,000원, 감정가의 70%입니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 495,500,000원, 최신 거래는 487,000,000원으로 최저가 기준 가격 위치는 분명히 낮습니다.
권리 측면에서도 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 임차인 신고 내역은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 모든 회차에서 0원입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계와 인도 가능 시점은 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51575 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 옥암동 1315 우미파렌하이트 제103동 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 127.7074㎡ · 지상 18층 중 6층 |
| 소유자 | 이선행 (2016.03.17. 매매, 거래가액 450,000,000원 · 2016.04.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 539,000,000원 / 377,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 368,739,607원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 관리비 | 2025년 10월 기준 미납관리비 약 2,150,000원 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 배당관계는 확인 필요
제공된 권리분석상 말소기준은 2024.05.27. 정미애의 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 케이비국민카드·기술보증기금·중소기업은행의 가압류, 임의경매개시결정 및 근저당권 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 76.1%
우미파렌하이트는 548세대, 2013.10.16. 준공 단지입니다. 대상과 동일한 127.71㎡ 면적의 최근 12개월 거래는 4건이며 평균 거래가는 495,500,000원입니다. 최신 거래는 2025.12. 487,000,000원이고, 최근 기간 평균은 이전 기간보다 5.8% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 127.71㎡ | 5 | 487,000,000원 |
| 2025.08 | 127.71㎡ | 14 | 505,000,000원 |
| 2025.07 | 127.71㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 2025.04 | 127.71㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 최근 평균 | 127.71㎡ | 4건 | 495,500,000원 |
현재 최저가 377,300,000원은 최근 12개월 평균의 76.1%입니다. 최신 거래 487,000,000원과 비교해도 최저가가 낮고, 전체 12건 평균 477,333,333원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가 기준으로 가격 메리트가 확인되는 구간입니다. 다만 실제 낙찰가가 경쟁으로 상승하면 할인 폭은 줄어들므로, 응찰가는 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 관리해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 377,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,082,200원 |
| 1. 근저당권 · 정미애 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 14,321,250원 | 14,321,250원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 98,116,445원 | 98,116,445원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 6,604,000원 | 6,604,000원 |
| 신청채권자 · 한국자산관리공사 | 368,739,607원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 102,176,105원 |
현재 최저가에서는 배당표에 반영된 채권 269,041,695원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 102,176,105원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 377,300,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 264,109,999원 | 9,429,236원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 184,876,999원 | 87,552,974원 | 0원 |
추가 유찰 시 채권자 미배당액은 늘어나지만, 제공된 시나리오상 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 현재 회차부터 인수액은 0원으로 유지됩니다. 이미 현재 최저가가 최근 평균의 76.1%이므로, 추가 유찰만을 전제로 접근하기보다는 실제 경쟁률과 권리 원본 확인 결과를 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포부주초등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 18층 아파트의 6층으로, 위생·급배수·난방·도시가스·화재경보·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 30m, 남측 약 20m, 북측 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 587,400원/㎡입니다.
- 환금성. 548세대 단지로 동일 면적 거래가 이어지고 있으며 최근 12개월 평균은 이전 거래 구간보다 5.8% 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가 상한. 최저가 377,300,000원은 최근 평균의 76.1%지만, 낙찰가가 상승할수록 할인 폭은 빠르게 줄어듭니다.
- 배당구조 대조. 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액 368,739,607원과 예상배당 0원 산정의 근거를 채권계산서와 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 가처분 확인. 정미애 근저당권을 대상으로 한 기술보증기금 가처분의 진행 상태와 매각 후 말소 범위를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 방문과 현황조사서 대조가 필요합니다.
- 미납관리비. 2025년 10월 기준 약 2,150,000원이 기재돼 있으므로 공용부분 승계 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 합격, 권리는 마지막 대조가 필요하다
이 사건의 가장 큰 장점은 명확합니다. 현재 최저가가 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균의 76.1%이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 최근 거래 흐름도 이전 기간보다 5.8% 높아 가격 비교의 기반이 약하지 않습니다.
다만 등기와 배당 부분에는 한 번 더 볼 지점이 있습니다. 말소기준 근저당권을 대상으로 한 가처분, 한국자산관리공사로의 근저당권 이전, 신청채권자 청구액 368,739,607원에 대한 예상배당 0원 산정이 동시에 존재합니다. 이는 매수인 인수 위험이라기보다 배당순위와 신청채권의 연결관계를 원본에서 확인해야 하는 문제입니다. 결론은 가격 메리트와 인수 0원은 긍정적이지만, 배당구조 대조를 마친 뒤 응찰할 물건입니다.
