광주지방법원 2025타경51580. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 1동 9층 904호 아파트입니다. 권리분석의 기준점은 2020년 4월 23일 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차인 임현서의 전입일은 2020년 6월 25일로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 182,700,000원이 최저매각가 114,240,000원보다 크더라도, 이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 임차권등기는 후순위 권리로 매각과 함께 소멸하고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리상 인수액이 없다는 것과 실제 취득비용이 완전히 확정된다는 것은 다릅니다. 현황조사보고서에는 2025년 1월부터 10월까지 전기료 약 11,353,550원이 미납된 것으로 기재되어 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있다는 비고가 있습니다. 해당 금액은 권리상 보증금 인수액에는 포함되지 않지만, 입찰 전 별도로 확인해야 할 비용 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제9층 제904호 · 도로명주소 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 · 25층 건물 중 9층 |
| 사용승인 / 규모 | 2020.04.13 · 83세대 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 114,240,000원 (2회 유찰·감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,231,831원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 승계는 없다
말소기준권리는 2020.04.23. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기부에는 채권최고액 8,366,400,000원과 같은 날 채권최고액 100,800,000원으로의 변경 및 공동담보 해제 기재가 함께 있습니다. 배당 계산은 근저당권 채권최고액 8,366,400,000원을 기준으로 작성되어 있으나, 실제 피담보채권과 공동담보 해제 범위는 원본 등기와 채권계산서를 대조해야 합니다. 어느 경우에도 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로 그 미배당액을 매수인이 승계하지는 않습니다.
후순위인 장종수 가압류, 임현서 주택임차권, 주택도시보증공사의 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 신철우 근저당권과 신병주 가압류는 이미 말소되었습니다. 다만 갑구의 민간임대주택등기는 등기부에 존속 기재되어 있으므로, 매각 이후 임대사업자 지위와 관련 의무의 처리 여부를 매각물건명세서와 관할 기관에 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임현서 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 182,700,000원 | 2020.06.25 / 2020.05.28 증액분 확정일자 2024.03.12 | 2024.04.08 신고 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
임현서의 임대차계약일은 2020.05.28., 점유개시일은 2020.06.01., 주민등록일은 2020.06.25.입니다. 말소기준 근저당권 2020.04.23.보다 전입이 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구는 갖추었으나 선순위 근저당권보다 후순위이고, 현재 최저가 기준 배당재원이 선순위 근저당권에도 부족하여 임차인 배당까지 도달하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 56%와 시세 메리트는 다른 문제
최저매각가는 감정가 204,000,000원의 56%인 114,240,000원입니다. 권리상 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 114,240,000원입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 감정가 | 204,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 114,240,000원 · 감정가의 56% |
| 권리상 실질취득 | 114,240,000원 · 매수인 인수 0원 |
| 동일 단지 경매 평균 유찰 | 1.4회 |
| 현재 유찰 횟수 | 2회 |
| 최근 낙찰가 | 확인되는 거래 없음 |
| 가격 결론 | 감정가 대비 할인은 크지만 시세 대비 저가 여부는 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 114,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.1% 추정) | - | 2,399,360원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 111,840,640원 |
| 갑구 3번 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 경매신청 · 주택도시보증공사 | 201,231,831원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 111,840,640원이 선순위 우리은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류·경매신청채권자·소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 8,655,791,191원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 형성된 구도심지역입니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 25층 건물 내 9층이며 사용승인일은 2020.04.13입니다. 개별난방·승강기·스프링클러·옥내주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 아파트 및 근린생활부지이며 남측과 북측 왕복 2차선 도로에 접합니다. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 폐문부재로 내부가 아닌 외부 관찰에 의해 조사되었습니다.
- 환금성. 83세대 규모이며 비교 가능한 동일 면적 실거래가가 확인되지 않습니다. 감정가와 유찰률보다 실제 매매사례와 현장 매물 확인이 우선입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입 원본 대조. 임현서의 전입일 2020.06.25.과 말소기준일 2020.04.23.을 전입세대확인서·주민등록 자료로 다시 확인하세요.
- 명도 상태 확인. 임차권등기 후 실제 점유자가 누구인지, 임차인이 퇴거했는지, 현재 열쇠와 점유를 누가 관리하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 매각 후 어떤 방식으로 정리되는지 매각물건명세서·등기 원본·관할 기관에 확인하세요.
- 전기료·관리비 확인. 2025년 1월~10월 전기료 약 11,353,550원의 귀속과 공용부분 관리비 체납액을 관리주체와 공급기관에 확인하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 우리은행 근저당 채권최고액 8,366,400,000원과 같은 날 변경등기 100,800,000원·공동담보 해제의 적용 범위를 원본 등기와 채권계산서로 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 건물·인근 유사 연식 아파트의 최근 계약서 기반 실거래와 현재 매도호가를 조사한 뒤 최저가 114,240,000원과 비교하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가는 폐문부재로 외부 관찰에 의해 진행됐으므로 내부 하자·누수·수선비를 응찰가에 반영하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 비용은 확인형
이 사건의 핵심은 보증금 182,700,000원이라는 큰 숫자 자체가 아니라 전입일의 선후입니다. 임현서의 전입은 말소기준 근저당권보다 늦으므로 대항력이 없고, 임차권등기가 미배당되더라도 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 권리상 실질취득가는 현재 최저가와 같은 114,240,000원입니다.
그러나 동일 면적 실거래가가 확인되지 않는 상황에서 감정가의 56%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 전기료 11,353,550원 미납, 공용부분 관리비 가능성, 민간임대주택등기, 외부 관찰만 이뤄진 내부 상태까지 확인해야 실제 총투입비가 보입니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 원본 확인과 현장 시세조사를 마친 뒤에만 응찰가를 정하는 것이 맞습니다.
