서울중앙지방법원 2025타경103180. 서울 서초구 방배동 980-45에 소재한 청암 공동주택 10층 1001호입니다. 전용 비교면적은 227.97㎡이며, 철근콘크리트조 10층 건물의 최상층에 위치합니다. 방배역 서측 인근으로 버스정류장과 지하철역이 가까워 교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 권리상 매수인이 인수할 것으로 확인되는 금액이 없다는 점입니다. 2017년 6월 29일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
둘째, 가격입니다. 감정가 24억 4,000만원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 12억 4,928만원까지 내려왔습니다. 최근 동일 면적 실거래 평균 16억 7,000만원과 비교하면 최저가가 상당히 낮습니다. 다만 최근 거래가 2건에 불과하고 두 거래 모두 4층이라는 점에서, 본건 10층과의 개별 호수 가치 차이를 반드시 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103180 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 방배동 980-45, 10층 1001호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트(공동주택) · 227.97㎡ |
| 건물 / 층수 | 철근콘크리트조 · 지상 10층 중 10층 · 1001호 |
| 단지 / 준공 | 청암 · 10세대 · 1992.09.09 준공 |
| 소유자 | 김양희 (2017.06.10 매매, 거래가액 1,150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 2,440,000,000원 / 1,249,280,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 (감정가 대비 최저가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 741,197,695원 |
| 말소기준권리 | 2017.06.29 · 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 |
| 근저당 채권최고액 | 862,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2017년 6월 29일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 862,400,000원이며, 등기상 을구 3번에 설정되어 있습니다.
그보다 앞선 2002년 부천농업협동조합 근저당권과 2003년 부천농업협동조합 근저당권은 2017년 6월 29일 해지·말소된 과거 권리입니다. 1999년부터 2014년까지의 압류 등도 등기상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 과거 권리들이 현재 매수인에게 그대로 인수되는 구조는 아닙니다.
2017년 6월 29일 소유권이 김양희에게 이전됐고, 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 6월 25일 임의경매개시결정이 등기됐으며, 2025년 9월 10일 서초구 압류가 추가됐지만 2025년 12월 26일 말소됐습니다.
임차인 조사 및 점유 확인은 별도로 마무리해야 합니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 없음이라는 현재 분석 결과만으로 실제 점유 상태까지 확정해서는 안 됩니다. 전입세대, 점유자, 임대차계약 및 현장 점유관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래의 74.8%
비교 대상은 청암 단지의 동일 면적 227.97㎡ 거래입니다. 최근 12개월 거래 2건이 확인되며, 두 거래 모두 2026년 2월 4층에서 16억 7,000만원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 227.97㎡ | 4층 | 1,670,000,000원 |
| 2026.02 | 227.97㎡ | 4층 | 1,670,000,000원 |
| 평균 | 227.97㎡ | 2건 | 1,670,000,000원 |
최근 12개월 평균은 16억 7,000만원이며 최신 거래도 같은 금액입니다. 현재 최저매각가 12억 4,928만원은 이 가격의 74.8% 수준입니다.
금액 차이는 약 4억 2,072만원입니다. 최저가가 최근 거래 기준보다 약 25.2% 낮은 셈입니다. 반면 감정가 24억 4,000만원은 최근 거래가격의 약 146.1%로, 감정가와 실제 거래 사이에는 상당한 차이가 있습니다.
최근 거래가격을 단순 기준으로 삼으면 현재 최저매각가와 약 25.2%의 가격 차이가 있습니다. 이는 가격 검토의 출발점으로는 긍정적입니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 1,249,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 14,892,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 862,400,000원 | 862,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 371,987,200원 |
| 합계 | - | 1,249,280,000원 |
현재 최저매각가를 기준으로 계산하면 집행비용 약 1,489만원을 먼저 공제하고, 우리은행 근저당권에 채권최고액 기준 8억 6,240만원을 배당하는 구조입니다. 산출상 근저당 채권은 전액 배당되며, 잔여 3억 7,198만원은 소유자에게 교부되는 것으로 계산됩니다.
이 계산은 배당 시뮬레이션이며 실제 배당은 확정된 채권액, 배당순위, 집행비용 및 당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 신청채권자 청구액 741,197,695원과 등기상 근저당권 배당액 862,400,000원의 관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 추가 유찰 시 배당 시나리오
현재 회차는 감정가의 51.2%입니다. 추가로 유찰될 경우 최저매각가격과 근저당권 배당 상황은 다음과 같이 변화하는 것으로 계산되어 있습니다.
| 구분 | 예상 매각가 | 근저당 배당 | 미배당액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 1,249,280,000원 | 862,400,000원 | 0원 | 371,987,200원 |
| 4회 유찰 시 | 999,424,000원 | 862,400,000원 | 0원 | 124,629,760원 |
| 5회 유찰 시 | 799,539,200원 | 789,143,808원 | 73,256,192원 | 0원 |
4회 유찰 시 예상 매각가는 약 9억 9,942만원으로 내려가지만, 근저당권은 여전히 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 5회 유찰 시에는 매각가가 약 7억 9,954만원으로 낮아지고 근저당권 배당액이 789,143,808원으로 줄어들며 미배당액은 73,256,192원으로 산출됩니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모
- 입지. 방배역 서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·다세대주택·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다. 주거 및 근린생활 환경이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 모임지붕 10층 건물이며 본건은 10층 1001호입니다. 벽지·일부 타일 마감, 샷시창호, 위생·급배수·개별난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 최상층 주의. 건물 최상층이므로 옥상 방수, 천장 누수 흔적, 외벽 균열, 단열 및 창호 상태를 집중적으로 점검해야 합니다. 공용 옥상과 건물 유지관리 상태도 확인할 필요가 있습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 도시지역에 해당합니다. 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 건축선 관련 사항이 기재되어 있습니다. 건축선은 도로경계선에서 3m 후퇴 조건이 기재되어 있으므로 관련 행위 제한을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가. 감정평가서에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.03.24~2025.09.30으로 기재되어 있습니다. 입찰 시점의 현행 지정 여부와 적용 대상을 관할청에 재확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 청암은 1992년 준공, 10세대 규모입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건으로, 소규모 단지 특성상 거래 표본과 매수 수요가 제한될 수 있습니다. 대단지 아파트와 동일한 환금성을 가정해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신청채권자 확인. 에프더블유2503유동화전문유한회사 청구액 741,197,695원과 우리은행 근저당 채권최고액 862,400,000원의 관계를 확인하세요. 근저당권 이전 및 채권양도·승계 여부, 실제 배당권리자, 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 현장 방문, 점유자 확인, 임대차계약 및 명도 가능성을 점검하세요.
- 층별 거래가격 보정. 최근 거래 2건은 모두 4층입니다. 본건은 10층 최상층이므로 층별 가격 차이와 옥상 방수·누수 상태를 확인한 뒤 16억 7,000만원을 비교 기준으로 사용해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 10세대 규모이며 최근 거래가 2건입니다. 매도 시 예상 매수층과 거래 소요기간을 보수적으로 판단하세요.
- 노후 건물 점검. 1992년 준공 건물이므로 배관·전기·난방·공용부·외벽 및 옥상 방수 등 유지보수 상태를 확인하세요.
- 토지이용 규제. 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 건축선 및 토지거래허가 관련 사항을 관할 행정기관에서 재확인하세요.
- 관리비 및 공과금. 관리비 체납 여부와 공용부분 체납액, 장기수선 관련 사항을 확인하세요.
- 취득 부대비용. 낙찰가만으로 투자비용을 계산하지 말고 취득세, 등기비용, 명도비용, 수리비 및 보유비용을 반영해 총투자금액을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하고, 가격은 매력적이지만 환금성이 변수”
서울중앙지방법원 2025타경103180은 3회 유찰로 최저매각가가 12억 4,928만원까지 내려온 방배동 청암 공동주택입니다. 확인된 임차인이 없고 2017년 6월 29일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리이므로, 현재 확인된 권리관계에서는 매수인 인수액이 0원으로 분석됩니다.
가격 측면에서는 최근 12개월 동일 면적 거래 평균 및 최신 거래가격 16억 7,000만원에 비해 최저매각가가 74.8% 수준입니다. 단순 비교상 가격 차이는 약 4억 2,072만원입니다. 감정가 24억 4,000만원이 최근 거래가격보다 높은 점을 고려하면 현재 최저가의 가격 위치는 검토할 만합니다.
그러나 이 물건을 단순히 저렴한 아파트로 판단해서는 안 됩니다. 10세대 규모의 소규모 건물이고 최근 거래 표본은 2건뿐이며, 비교 거래는 모두 4층입니다. 본건은 10층 최상층으로 건물 상태와 옥상 방수, 실제 점유관계 및 향후 매도 가능성을 세밀하게 검토해야 합니다.
특히 신청채권자 청구액과 등기상 근저당권의 배당 산식이 다르게 나타나는 부분은 입찰 전 반드시 해소해야 할 확인 사항입니다.
권리: 합격 · 가격: 검토할 만함 · 환금성: 보수적 접근. 현재 최저매각가의 가격 차이는 분명한 장점이지만, 소규모 단지의 유동성 및 최상층 물리적 상태를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다.
