서울중앙지방법원 2025타경103180. 서울 서초구 방배동 980-45, 효령로 65 소재 공동주택 10층 1001호입니다. 소유자 김양희는 2017년 6월 29일 이 부동산을 거래가액 1,150,000,000원에 취득했고, 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 862,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리이며, 경매개시결정 역시 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 권리와 정반대입니다. 감정가는 2,440,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저가는 1,952,000,000원입니다. 하지만 같은 전용면적 227.97㎡의 2026년 2월 실거래는 1,670,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 1,670,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 시세의 116.9%로, 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 생긴 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103180 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 방배동 980-45 10층 1001호 · 서울특별시 서초구 효령로 65 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택으로 이용중 · 전용 227.97㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 모임지붕 10층 내 10층 1001호 |
| 소유자 | 김양희 (2017.06.29. 소유권이전 · 거래가액 1,150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 2,440,000,000원 / 1,952,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 청구액 | 741,197,695원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계에 따른 추가 인수액이 없습니다. 과거 부천농업협동조합 근저당권 2건과 여러 압류는 이미 등기부상 말소됐고, 현재 핵심 권리는 2017년 6월 29일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 유찰됐어도 최근 거래보다 높다
청암의 대상 면적은 227.97㎡이며, 면적이 일치하는 최근 거래는 2026년 2월 1,670,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균도 동일하게 1,670,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 227.97㎡ | 4 | 1,670,000,000원 |
| 2026.02 | 227.97㎡ | 4 | 1,670,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 227.97㎡ | 2건 | 1,670,000,000원 |
현재 최저가 1,952,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 1,670,000,000원보다 282,000,000원 높습니다. 데이터상 최저가의 최근 시세 대비 비율도 116.9%입니다. 따라서 감정가에서 20% 할인됐다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,952,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,920,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 862,400,000원 | 862,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,067,680,000원 |
현재 최저가 1,952,000,000원 가정 시 집행비용 21,920,000원과 우리은행 근저당권 862,400,000원을 배당한 뒤 소유자 교부액은 1,067,680,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터 최근 거래 아래
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 1,952,000,000원 | 862,400,000원 | 1,067,680,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,561,600,000원 | 862,400,000원 | 681,184,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 1,249,280,000원 | 862,400,000원 | 371,987,200원 | 0원 |
현재 회차의 실질취득액은 인수액이 없으므로 최저가와 같은 1,952,000,000원입니다. 반면 2회 유찰 시 매각가는 1,561,600,000원으로, 제공된 최근 거래 1,670,000,000원 아래로 내려갑니다. 3회 유찰 시에는 1,249,280,000원입니다. 권리 인수액은 어느 시나리오에서도 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서초구 방배동 소재 방배역 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재해 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 공동주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 모임지붕 10층 건물의 10층 1001호입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·소화전·화재경보기·CCTV 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 남서측 하향 완경사지에 있으나 자체지반은 대체로 등고평탄한 세장형 주거용 건부지입니다.
- 도로. 대상토지는 남측 약 30미터, 서측 약 4미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·건축선 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 규모. 청암은 총 10세대이며 사용승인 관련 기준일은 1992.09.09입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격과 실거래를 분리해서 볼 것. 감정가 대비 80%라는 할인율보다 최근 실거래 대비 116.9%라는 수치가 가격 판단에 더 직접적입니다.
- 최근 거래 기준 확인. 동일 면적 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 1,670,000,000원인데 현재 최저가는 1,952,000,000원입니다.
- 유찰 시나리오 확인. 2회 유찰 시 가격은 1,561,600,000원, 3회 유찰 시 1,249,280,000원이며 권리 인수액은 0원입니다.
- 소규모 공동주택 환금성 점검. 총 10세대인 만큼 동일 면적 최근 거래 표본도 2건입니다. 개별 호수 상태와 층 차이를 반드시 별도로 확인해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 말소기준인 우리은행 근저당권과 경매개시결정, 최신 말소사항을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 현장 확인. 공동주택 이용 상태, 건물·설비 상태와 실제 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 현재 가격은 부담
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 말소기준은 2017년 우리은행 근저당권이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 가격입니다. 1회 유찰 후 최저가가 1,952,000,000원까지 내려왔지만, 동일 면적 최근 거래와 최근 12개월 평균은 모두 1,670,000,000원입니다. 현재 가격은 최근 시세의 116.9%이므로 ‘1회 유찰 = 저가 매수 기회’라는 결론은 성립하지 않습니다. 권리상 인수 부담은 없지만, 현재 회차의 핵심은 오직 최근 실거래보다 높은 가격을 감수할 이유가 있는지 여부입니다.
