444,000,000원
서울중앙지방법원 2025타경103191. 삼성동 157-18의 제7층 제703호가 표시된 오피스텔 경매이며, 매각물건명세서상 703호와 704호가 일괄매각됩니다. 감정평가에서도 두 호실 모두 공부상 오피스텔로 이용 중이라고 확인됩니다. 현재 소유자는 김혜숙이고, 2025.06.20 서울중앙지방법원의 강제경매개시결정에 따라 2025.06.23 경매개시결정 등기가 접수됐습니다.
권리의 기준점은 2020.08.10 설정된 최문기 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이고 704호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 김은지의 주택임차권은 2024.08.13 등기됐고 전입신고일도 2024.06.28로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없으며, 이 임차권 역시 매각으로 소멸해 낙찰자에게 넘어오는 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103191 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 삼성동 157-18 7층 703호 · 도로명 서울특별시 강남구 테헤란로83길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 703호·704호 공부상 오피스텔 이용 · 일괄매각 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하3층/지상13층 중 제7층 |
| 소유자 | 김혜숙 |
| 감정가 / 최저가 | 555,000,000원 / 444,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 청구액 | 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권은 소멸
현재 권리분석의 출발점은 을구 11번 최문기 근저당권입니다. 2017.04.20 설정됐던 하나은행 근저당권은 2025.07.14 해지로 말소됐고, 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2020.08.10 최문기 근저당입니다. 이후 김은지의 임차권등기와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은지 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 285,000,000원 | 전입 2024.06.28 확정 2020.06.12 배당요구 2024.08.13 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 80%, 그러나 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 555,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 444,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 444,000,000원입니다.
다만 이 사건에는 최근 동일·유사 물건의 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가에서 20% 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 가격 메리트는 실거래 원본과 현재 매물 수준을 별도로 대조한 뒤 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 444,000,000원 | 375,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 355,200,000원 | 349,427,200원 | 25,572,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 284,160,000원 | 279,381,760원 | 95,618,240원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 444,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,840,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 최문기 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 갑구 15번 경매개시결정 · 김은지 | 245,000,000원 | 245,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 62,160,000원 |
현재 최저가 444,000,000원 가정에서는 채권총액 375,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 62,160,000원입니다. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 삼성동 소재 한국도심공항 남서측 인근으로, 주위에 오피스텔·상업 및 업무용 건물·현대백화점·코엑스 등이 위치합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 2호선 삼성역이 소재합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 지하3층/지상13층이며, 위생·급배수·엘리베이터·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 428.2㎡, 지목 대, 업무용, 평지·세로장방 형태이며 북동측으로 노폭 약 8미터 도로와 접합니다. 공시지가는 35,270,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(국제교류복합지구)이며 가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역· 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 이용상태. 703호와 704호 모두 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 703호·704호가 일괄매각입니다. 각 호실의 등기·현황·점유관계를 함께 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 최문기 근저당은 704호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 일괄매각 범위와 공동담보 관계를 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력. 김은지의 전입신고일은 2024.06.28로 말소기준권리 2020.08.10보다 늦습니다. 현재 판정은 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다.
- 동일인 채권관계. 김은지는 임차권자이면서 강제경매개시결정의 채권자로 나타납니다. 임차보증금 285,000,000원과 신청채권 245,000,000원의 법적 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 444,000,000원은 감정가의 80%지만 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 예상배당은 집행비용 6,840,000원, 최문기 130,000,000원, 김은지 신청채권 245,000,000원, 소유자 잔여 62,160,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제 반영 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 적정”은 별개다
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2020.08.10 최문기 근저당이 말소기준이고, 김은지의 임차권은 전입과 등기 모두 그 뒤에 있어 대항력이 없으며 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 회차는 물론 제공된 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 여기서 곧바로 “좋은 물건”이라고 결론내리면 안 됩니다. 703호·704호 일괄매각, 최문기 근저당의 공동담보, 임차권자 김은지와 강제경매 신청채권자 김은지가 동일하다는 점, 그리고 임차보증금 285,000,000원과 신청채권 245,000,000원이 서로 다른 금액으로 표시된 점을 확인해야 합니다. 또한 최저가가 감정가의 80%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세 근거가 없어 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 정리하면 권리 인수는 안전형, 가격은 별도 검증, 동일인 채권관계는 원본 확인이 이 사건의 결론입니다.
