서울중앙지방법원 2025타경103290. 관악구 신림동 306-4 나동 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 214,000,000원이고 1회 유찰되어 최저매각가는 171,200,000원입니다. 표면만 보면 감정가의 80%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 2022년 전입·확정일자를 갖춘 임차권자 이승민의 임차보증금이 180,000,000원이고, 현재 최저가 가정 배당에서 168,003,200원만 변제되어 11,996,800원이 매수인에게 넘어올 수 있기 때문입니다.
더 중요한 점은 낙찰가가 더 떨어져도 이 구조가 크게 싸지지 않는다는 것입니다. 2회 유찰 가격 136,960,000원에서는 인수액이 45,757,440원으로 늘어 알려진 실질취득이 182,717,440원, 3회 유찰 가격 109,568,000원에서는 인수액이 72,765,952원으로 늘어 실질취득이 182,333,952원이 됩니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수액 증가로 되돌아오는 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103290 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 306-4 나동 2층201호 · 도로명 호암로18나길 1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 전용 46.14㎡ · 다세대주택 이용 중 |
| 건물 | 1986.11.22 준공 · 9세대 · 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상2층 |
| 소유자 | 강준규 (2014.07.18 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 171,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이승민 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
현재 등기상 경매의 기준 시점은 2025.07.02 강제경매개시결정입니다. 그런데 이승민은 2022.10.04 확정일자, 2022.11.11 주민등록, 2022.11.12 점유개시를 갖추고 2024.12.02에는 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 인수될 수 있는 권리로 명시돼 있습니다.
또한 현황조사상 신현수는 2018.12.28 전입으로 기준 시점보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 이 사람은 대항력 가능·미상으로 보고, 실제 임대차계약과 점유 상태를 확인해야 합니다. 이상숙은 2025.07.10 전입으로 기준 시점 이후여서 자료상 대항력은 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 한 명은 확정 인수형·한 명은 미상
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승민 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.11 / 2022.10.04 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 11,996,800원 인수 |
| 신현수 현황조사 확인 | 2018.12.28 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능액 미상 |
| 이상숙 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2025.07.10 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
가격 비교에서 기준이 되는 금액은 최저가 171,200,000원이 아니라, 현재 회차에서 확인되는 실질취득 183,196,800원입니다. 이 금액은 최저가에 이승민의 미배당 보증금 11,996,800원을 더한 값입니다. 확인된 비교 실거래는 2021.08의 1건으로, 전용 43.06㎡·2층이 290,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 43.06㎡ | 2 | 290,000,000원 |
현재 회차의 알려진 실질취득 183,196,800원은 이 거래금액의 약 63.2%입니다. 다만 표본이 2021년 거래 1건뿐이고 대상 전용면적도 46.14㎡로 완전히 같지 않기 때문에, 이를 근거로 현재 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건은 가격 할인보다도 임차보증금 승계와 미상 임차관계 검증이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,196,800원 |
| 1. 임차인 이승민 보증금 | 180,000,000원 | 168,003,200원 |
| 2. 갑구 14번 경매개시결정 · 이승민 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 이승민 보증금 180,000,000원 중 168,003,200원이 배당되고 11,996,800원이 미배당되어 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 신현수의 미상 임대차관계는 위 계산에 포함되지 않은 추가 확인 사항입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 실질부담은 1.82억대
| 회차 | 낙찰가 가정 | 이승민 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 171,200,000원 | 168,003,200원 | 11,996,800원 | 183,196,800원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 136,960,000원 | 134,242,560원 | 45,757,440원 | 182,717,440원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 109,568,000원 | 107,234,048원 | 72,765,952원 | 182,333,952원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 1986.11.22 준공된 9세대 규모 건물입니다.
- 입지. 미림여자고등학교 남측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 북측과 서측으로 각각 약 4~5m 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 감정평가 자료에는 건축허가·착공제한지역과 토지거래계약 허가구역도 기재돼 있습니다.
- 토지. 대지 298.0㎡, 공시지가 3,953,000원/㎡. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 확인된 비교 실거래가 2021.08 한 건뿐이라 거래 표본이 매우 제한적입니다. 가격 판단 시 최근 현장 매물·실거래를 별도로 확인할 필요가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 171,200,000원에 받더라도 알려진 인수액 11,996,800원을 더한 183,196,800원이 기본 취득부담입니다.
- 신현수 임대차 원본 확인. 2018.12.28 전입은 기준 시점보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 계약서·점유·주민등록 상태를 확인해 추가 승계 가능성을 제거해야 합니다.
- 이승민 배당·임차권 확인. 보증금 180,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 가능성이 명시돼 있으므로 실제 배당요구·배당순위·잔액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 검증. 신청채권자와 임차권자가 이승민으로 동일하므로 채권과 임대차의 법률관계를 서류로 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰로 최저가격이 낮아져도 이승민 인수액이 늘어 알려진 실질취득은 182,000,000원대에 머뭅니다.
- 현장 가격 재확인. 확인된 비교 거래는 2021년 1건뿐입니다. 현재 시세를 그 한 건으로 확정하지 말고 동일·유사 다세대의 최신 거래와 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리·세금 확인. 체납 관리비, 당해세와 실제 배당 변동 요인은 입찰 전 원본 서류와 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.71억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가는 171,200,000원이지만, 대항력 있는 이승민의 180,000,000원 보증금이 전액 배당되지 않아 현재 가정에서 11,996,800원이 매수인에게 남습니다. 따라서 알려진 실질취득은 183,196,800원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득은 182,000,000원대에서 크게 달라지지 않습니다.
여기에 2018년 전입한 신현수는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 위험이 해소되지 않으면 183,196,800원조차 최종 취득원가의 상한이 아닙니다. 확인된 2021년 거래 290,000,000원보다 알려진 실질취득은 낮지만, 거래 표본이 1건에 불과하고 시점도 오래돼 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다. 가격보다 권리 확인이 먼저인 C등급 물건입니다.
