서울중앙지방법원 2025타경103290. 서울 관악구 신림동 306-4에 있는 다세대주택 나동 2층 201호입니다. 전용면적은 46.14㎡, 감정가는 214,000,000원입니다. 3회 유찰되면서 최저매각가가 109,568,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가 대비 크게 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 등기부에는 180,000,000원의 주택임차권등기가 남아 있으며, 해당 임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다.
이 물건의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 낙찰자가 임차인에게 얼마나 더 지급해야 하는지입니다. 이승민의 임차보증금 중 배당으로 회수하지 못한 금액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 배당금도 줄고, 그만큼 인수액은 증가합니다. 유찰이 반복되어도 총 취득부담은 보증금 180,000,000원 부근에서 유지되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103290 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 306-4 나동 2층 201호 도로명주소: 서울특별시 관악구 호암로18나길 1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 46.14㎡ · 지하 1층, 지상 2층 건물 중 2층 201호 |
| 건물구조 | 벽돌조 슬래브지붕 · 벽돌쌓기 마감 · 샷시창호 |
| 준공일 | 1986.11.22 |
| 소유자 | 강준규 (2014.07.18 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 | 214,000,000원 |
| 최저매각가 | 109,568,000원 (감정가의 51.2% · 3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이승민 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 말소기준권리 | 2025.07.02 강제경매개시결정 (갑구 14번) |
| 선순위 임차권 | 을구 11번 · 이승민 · 임차보증금 180,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
이 사건의 말소기준권리는 2025.07.02 강제경매개시결정입니다. 일반적인 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차권은 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인에게 승계될 수 있습니다.
임대차계약일: 2022.10.02
확정일자: 2022.10.04
주민등록일자: 2022.11.11
점유개시일자: 2022.11.12
임차권등기: 2024.12.02
임차보증금: 180,000,000원
말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 나타납니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 취지가 명시되어 있습니다.
과거 관악농업협동조합·중소기업은행·텔슨상호저축은행·우리은행·김정옥 명의의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 관악세무서 및 관악구의 압류도 2022년에 말소되었습니다. 현재 확인되는 핵심 부담은 과거 근저당권이 아니라 선순위 주택임차권과 별도 선순위 전입자의 권리 가능성입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
임차인으로 조사된 사람은 이상숙·신현수·이승민입니다. 보증기관 대위변제나 승계신고에 해당하는 별도 신고인은 없으므로 실제 임차인 3명으로 구분합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승민 | 2022.11.11 | 180,000,000원 | 대항력 있음 | 확정·배당요구 | 잔액 인수 가능 |
| 신현수 | 2018.12.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 추가 위험 미확정 |
| 이상숙 | 2025.07.10 | 미상 | 후순위 전입 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 |
③ 유찰의 함정 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 그대로
이 사건은 전형적인 선순위 임차보증금 인수형입니다. 보증금이 예상 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 매수인이 떠안는 잔액은 증가합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 이승민 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 109,568,000원 | 72,765,952원 | 182,333,952원 |
| 4회 유찰 시 | 87,654,400원 | 94,323,379원 | 181,977,779원 |
| 5회 유찰 시 | 70,123,520원 | 111,538,703원 | 181,662,223원 |
각 회차 최저가에 매각되고 이승민의 미배당 보증금이 매수인에게 인수된다는 가정입니다. 각 실질취득액은 해당 회차 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 신현수 관련 미확정 위험은 별도입니다.
④ 시세 비교 — 2021년 거래 1건만으로 저렴하다고 할 수 없다
확인되는 비교 거래는 2021년 8월의 1건입니다. 거래금액은 290,000,000원이며 전용면적은 43.06㎡, 층수는 2층입니다. 경매 대상은 전용 46.14㎡이므로 면적도 정확히 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 43.06㎡ | 2층 | 290,000,000원 |
| 경매 대상 | 46.14㎡ | 2층 | 실질취득 182,333,952원 |
표면적으로는 실질취득액 182,333,952원이 과거 거래가 290,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이것만으로 시세보다 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
비교 거래가 2021.08에 체결된 과거 거래이며, 확인되는 거래도 1건뿐이기 때문입니다. 현재 시장가격이나 최근 가격 흐름을 확인할 만한 거래 표본이 부족합니다. 따라서 과거 거래가격을 현재 시세처럼 적용하거나, 낮은 최저가 비율에 가격 가점을 부여하는 것은 부적절합니다.
동일 건물의 확인된 규모는 9세대이고 준공일은 1986.11.22입니다. 거래 표본이 제한적인 소규모·노후 다세대주택이라는 점도 환금성을 판단할 때 고려해야 합니다. 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수 역시 3.0회로 집계되어 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 109,568,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,333,952원 |
| 1. 임차인 이승민 · 우선변제 | 180,000,000원 | 107,234,048원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 이승민 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 이승민 미배당 보증금 | — | 72,765,952원 인수 가능 |
집행비용은 매각가의 약 2.1%를 기준으로 한 추정치입니다. 신청채권자 이승민과 임차권자 이승민은 동일인으로, 신청채권 항목의 배당액 0원은 임차보증금 우선배당 107,234,048원과 별개로 추가 배당이 없다는 의미입니다. 동일인의 채권을 이중 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 미림여자고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 토지 북측 및 서측으로 각각 폭 약 4~5m의 도로에 접합니다. 토지 형상은 정방형이며 완경사지에 위치한 다세대주택 건부지입니다.
- 건물. 1986.11.22 준공된 벽돌조 다세대주택입니다. 지하 1층·지상 2층 건물의 2층 201호이며, 급배수·위생·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 재정비촉진지구·과밀억제권역에도 포함됩니다.
- 건축규제. 2025.03.27 지정된 건축허가·착공제한지역이 포함되어 있습니다. 제한기간은 제한공고일로부터 2년으로 기재되어 있어 향후 증축·재건축 등 사업 가능성을 판단할 때 확인이 필요합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.03.19~2026.04.03으로 표시되어 있습니다. 실제 입찰·취득 시점의 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 공시지가. 3,953,000원/㎡로 확인됩니다. 토지 전체 면적은 298.0㎡이며, 이는 해당 호실의 전용면적과 구분되는 수치입니다.
- 건물 현황. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상으로 평가되어 점유관계 확인이 중요합니다.
- 환금성. 9세대 규모의 소형·노후 다세대주택으로, 확인된 실거래가 2021년 1건뿐이어서 현재 유통가격을 판단하기 어렵습니다. 해당 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이승민 보증금 인수 확인. 임차보증금 180,000,000원 중 현재 회차 예상 미배당액 72,765,952원이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 매각물건명세서 원본의 인수 문구를 반드시 확인해야 합니다.
- 신현수의 임대차관계 확인. 2018.12.28 전입자로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·계약서·점유개시일·확정일자·실제 점유 여부가 확인되지 않아 독립적인 대항력 및 추가 인수 가능성을 조사해야 합니다.
- 신청채권자와 임차권자 동일인 확인. 이승민의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 임차권등기명령 및 강제경매 신청원인을 대조해야 합니다. 동일인 관계를 이유로 권리가 자동 소멸한다고 가정하면 안 됩니다.
- 실질취득액 기준으로 판단. 현재 최저가 109,568,000원만 기준으로 수익성을 계산하면 안 됩니다. 우선 확인되는 실질취득액은 182,333,952원이며 별도의 임차인 관련 부담이 추가될 수 있습니다.
- 유찰 후 가격 하락 효과 재검토. 4회 또는 5회 유찰 시에도 이승민 보증금 인수액이 증가해 실질취득액은 180,000,000원 부근에 머뭅니다. 최저가 하락만을 입찰 근거로 삼지 않아야 합니다.
- 최근 실거래 확인. 확인된 거래는 2021.08의 290,000,000원 1건입니다. 현재 매매가격과 매수 수요를 별도로 확인하지 않고 과거 실거래 대비 할인 매물로 판단해서는 안 됩니다.
- 현장 점유·명도 확인. 조사된 임차인 3명의 실제 점유관계와 퇴거 여부, 인도 가능성 및 명도비용을 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 건물 인도가 완료되었다고 단정할 수 없습니다.
- 건축규제와 환금성 점검. 건축허가·착공제한지역 및 재정비촉진지구 관련 규제를 확인하고, 노후 다세대주택의 유지보수비와 매도 가능성을 검토해야 합니다.
- 미납 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 확인해야 합니다. 배당액 변동 시 매수인 인수액 역시 달라질 수 있습니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 배당요구 내역 및 감정평가서를 확인해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 낮은 최저가보다 큰 권리 위험
맺으며 — “최저가 1.09억 ≠ 실제 취득가 1.09억”
이 물건의 핵심은 간단합니다. 3회 유찰되어 가격이 크게 내려갔지만, 매수인이 실제로 부담할 금액은 크게 내려가지 않았다는 것입니다.
이승민의 임차보증금은 180,000,000원이고, 현재 회차의 예상 배당액은 107,234,048원입니다. 따라서 남는 72,765,952원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 최저가와 합하면 182,333,952원입니다.
더 큰 문제는 이 금액도 최종 취득부담의 확정 상한이 아니라는 점입니다. 2018.12.28 전입한 신현수의 보증금과 실제 대항력 요건이 확인되지 않았기 때문입니다. 별도의 선순위 임대차관계가 인정되면 추가 인수 위험이 발생할 수 있습니다.
과거 실거래가 290,000,000원도 2021년 거래여서 현재의 적정가격을 입증하지 못합니다. 임차권 인수 문제, 선순위 전입자의 미상 보증금, 제한적인 실거래, 노후 다세대주택의 환금성까지 고려하면 현재 최저가가 낮다는 이유로 적극 입찰하기에는 불확실성이 큽니다.
결론은 입찰 보류 및 추가 권리조사 우선. 신현수의 임대차관계와 이승민 임차권의 실제 인수 범위가 확인되고, 현 시세를 신뢰할 만한 거래로 검증하기 전까지는 최저가 할인율을 투자 매력으로 해석하지 않는 것이 타당합니다.
