창원지방법원 2025타경393. 함안군 가야읍 신음리 1319-1의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 신순자이고, 2010년 11월 4일 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 현재 권리의 기준점은 2013년 11월 5일 설정된 함안새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 가등기·압류·경매개시결정과 종전 근저당들은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 107,099,000원으로 감정가 152,999,140원의 70% 수준입니다. 그러나 단독주택과 토지는 개별 입지·진입조건의 영향이 크고, 이 물건은 감정요항상 본건까지 차량 접근이 불가능합니다. 따라서 1회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기보다 현장 진입성·도로 조건·실제 거래 가능한 가격을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경393 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 가야읍 신음리 1319-1 · 경상남도 함안군 가야읍 신암1길 122-2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각(제시외 건물 포함) |
| 건물 이용 / 구조 | 1층·2층 단독주택 등 · 일반철골구조 판넬지붕 2층 |
| 토지 | 334.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 신순자 (2010.11.04 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 152,999,140원 / 107,099,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 함안새마을금고 / 80,869,860원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 2013년 근저당
현재 말소기준권리는 2013.11.05. 을구 5번 함안새마을금고 근저당권입니다. 최초 등기 채권최고액은 65,000,000원이고, 2016.02.25. 변경등기에는 채권최고액 104,000,000원이 기재돼 있습니다. 현재 경매개시결정은 2025.12.23. 등기됐으며, 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
1회 유찰 후 최저가는 107,099,000원으로 내려왔습니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 74,969,300원, 3회 유찰 시 52,478,510원입니다. 하지만 이 사건의 가격 판단에서 중요한 것은 감정가 할인율 자체가 아니라 실제 시장에서 이 주택과 토지가 얼마에 거래될 수 있는지입니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,099,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,386원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 함안새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,799,614원 |
현재 배당 시뮬레이션은 근저당 채권액 65,000,000원을 기준으로 하며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 수치입니다. 등기에는 2016.02.25. 채권최고액 104,000,000원 변경등기가 있으므로 실제 배당 전 채권계산서와 원본 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당이 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 70%) | 107,099,000원 | 65,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 74,969,300원 | 65,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 52,478,510원 | 51,133,897원 | 13,866,103원 | 0원 |
유찰이 더 진행되더라도 이 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 3회 유찰 가격에서는 함안새마을금고 채권 중 13,866,103원이 미배당되지만, 그 부족분을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다. 즉 회차가 내려갈수록 달라지는 것은 채권자의 회수액이지, 현재 자료상 매수인 인수액은 아닙니다.
⑤ 토지·건물 및 입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층·2층은 단독주택 등으로 이용 중이며, 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물입니다.
- 토지. 면적 334.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 평지의 부정형 토지입니다.
- 진입. 본건까지 차량접근이 불가능하며 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 주위환경. 괘안마을 내에 위치하고 주위는 단독주택 및 전·답 등으로 형성돼 있습니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 85,300원/㎡입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 차량 진입 현장 확인. 감정요항상 본건까지 차량 접근이 불가능합니다. 실제 진입 동선과 차량 이용 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 도로 관계 확인. 토지 도로접면은 세로한면(불)로 표시돼 있고 23.12㎡ 도로공제 부분도 있으므로 지적도·현황도로를 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 점유 권원 및 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 2013년 근저당 채권최고액 65,000,000원 이후 2016년 104,000,000원 변경등기가 있으므로 배당요구·채권계산서를 원본과 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이므로 현황과 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가의 70%라는 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 현장 상태와 인근 개별주택·토지 거래를 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역과 함께 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역이 포함돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘진입성과 가격’이 승부처
등기 구조만 보면 이 사건은 비교적 단순합니다. 말소기준인 함안새마을금고 근저당 이후 현재 경매개시결정이 이어지고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 1회 유찰로 최저가는 107,099,000원까지 내려왔습니다.
다만 이 물건을 가격만 보고 접근하기에는 중요한 제약이 있습니다. 차량 접근이 불가능하고, 토지는 부정형이며 도로접면도 세로한면(불)로 표시돼 있습니다. 여기에 단독주택과 토지라는 개별성이 더해집니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 감정가 70%만으로 저가 매수라고 단정할 수 없다”입니다. 권리 자체보다 현장 진입성·점유관계·도로 조건·실제 시장가격을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.
