광주지방법원 2025타경51589. 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 19층 1904호입니다. 감정평가 요항상 대상물건은 아파트로 이용 중이며, 단지는 주상복합아파트로 1개동 83세대로 구성되어 있습니다. 현재 회차는 감정가 208,000,000원에서 1회 유찰된 145,600,000원입니다. 겉으로 보면 70% 물건이지만, 이 사건의 핵심은 가격 할인보다 후순위 권리와 배당 미달입니다.
말소기준은 2020.04.23 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤에 붙은 신철우 근저당, 가압류, 임차권등기, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 특히 임차권자 강효구의 임차보증금은 185,800,000원이지만, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 인수형으로 보아 보증금에 실질취득가를 고정하는 사건이 아니라, 인수 0원이나 배당 미달이 큰 사건으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51589 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 19층1904호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 주상복합아파트 · 1개동 83세대 · 25층 건물 내 19층 1904호 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 145,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 원칙적으로 정리된다
권리의 출발점은 2020.04.23 우리은행 근저당권입니다. 임차권등기는 2024.04.08에 접수되었고, 등기 원문에는 임대차계약일자 2022.04.21, 점유개시일자 2022.05.25, 주민등록일자 2022.06.21, 확정일자 2022.04.21이 기재되어 있습니다. 이 날짜들은 모두 말소기준권리인 2020.04.23보다 뒤입니다. 제공 데이터의 임차인 요약에는 “전입신고일 미상 — 대항력 판정 불가”라는 리스크 메모도 함께 있으므로, 본 리포트는 대항력 ‘유’로 단정하지 않고 후순위·원본대조 필요로 봅니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복 없음
제공된 tenants 데이터상 보증기관 승계나 대위 신고가 아니라, 실제 임차인 강효구 1명으로 표시되어 있습니다. is_guarantor와 is_subrogation은 모두 false이므로 보증금 중복 합산 이슈는 없습니다.
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 배당요구 | 대항력/우선변제/승계 |
|---|---|---|---|---|
| 강효구 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 185,800,000원 | 2024.04.08 | 대항력 후순위·원본대조 배당요구 있음 승계 아님 |
임차권등기 원문에는 주민등록일자 2022.06.21·확정일자 2022.04.21이 기재되어 있으나, 임차인 요약의 리스크 메모에는 전입신고일 미상으로 표시되어 있습니다. 따라서 대항력 유로 단정하지 않고, 명세서상 인수권리 없음 및 원본 대조 필요로 정리합니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,838,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 142,761,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 신철우 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 신병주 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 145,600,000원 기준 총 채권액 9,752,200,000원 중 채권자 예상배당은 142,761,600원, 미배당은 9,609,438,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상 아파트는 전라남도 목포시 남교동 소재 북교초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 학교, 단독주택 등이 소재한 주상복합지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량접근이 용이하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통상황은 무난시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조(벽식구조) 철근콘크리트지붕 25층 건물 내 19층 1904호이며, 계단식 구조입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관도어, 공시청시설을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 토지는 주상복합아파트 부지입니다. 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 단지는 2020.04.13 사용승인, 83세대 규모입니다. 제공된 단지 통계상 최근 낙찰가와 최근 낙찰일은 null로 표시되어 있어 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수권리 원본 확인. 명세서상 인수권리는 해당사항없음이나, 임차권등기·임차인 요약의 전입신고일 미상 메모가 있어 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 임차권자 강효구. 보증금 185,800,000원, 배당요구 2024.04.08, 임차권등기 접수 2024.04.08입니다. 보증기관 승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 처리합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1에 민간임대주택등기가 있으므로, 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 기재를 원본에서 확인해야 합니다.
- 미납 전기료. notes에는 전체 세대로 추정되는 전기료 2025년 1월 ~ 10월 약 11,353,550원 미납이 표시되어 있습니다. 해당 호실 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당 미달 구조. 현재 회차 미배당은 9,609,438,400원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 청구 185,800,000원 대비 예상배당 0원으로 표시됩니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준 자동 추정입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인과 전문가 자문을 전제로 해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전”은 같은 말이 아니다
이 사건은 매수인이 떠안을 권리가 0원으로 계산되는 점만 보면 접근이 쉬워 보입니다. 그러나 배당표를 펼치면 이야기가 달라집니다. 최저가 145,600,000원에서 집행비용을 제외한 금액은 사실상 우리은행 선순위 근저당에 흡수되고, 신청채권자 주택도시보증공사는 185,800,000원을 청구하면서도 예상배당 0원입니다. 여기에 민간임대주택등기, 실제 임차인 1명, 전체 세대로 추정되는 전기료 미납 11,353,550원까지 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 권리 인수는 0원, 그러나 실무 확인 난도는 낮지 않다. 이 물건은 최저가만 보고 뛰어드는 물건이 아니라, 원본 서류와 관리비·전기료 확인을 끝낸 뒤 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.