창원지방법원 2025타경20962. 창원시 마산회원구 회성동 188-72, 회성북7길 45-1에 있는 단독주택과 토지입니다. 감정가는 98,687,620원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 69,081,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 이호섭이고, 2016년 설정된 부산시수산업협동조합 근저당권 채권최고액 72,800,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금 가압류 145,800,000원, 중소기업은행 가압류 18,171,031원과 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 인수권리보다 더 중요한 확인 대상은 현황조사에서 확인된 전입자와 실제 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20962 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 회성동 188-72 77년 회성지구 국민주택2호 · 회성북7길 45-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이호섭 (2023.04.10. 협의분할에 의한 상속) |
| 토지 | 대 115.7㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 98,687,620원 / 69,081,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 58,045,457원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2016.04.20. 설정된 부산시수산업협동조합 근저당권 72,800,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며 이후 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금·중소기업은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2004년에 설정됐던 경남은행 근저당권 2건은 각각 2009년과 2014년에 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 확인 — 전입은 후순위, 실제 임대차는 확인 필요
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정우진 | 미상 | 2025.01.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
확인된 전입자는 정우진 1명입니다. 전입일 2025.01.23은 말소기준일인 2016.04.20보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 현황조사에서도 실제 임대차 관계는 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 인수 0원과 별개로 현장 점유자·임대차계약 유무를 최종 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,081,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,643,458원 |
| 2. 근저당 · 부산시수산업협동조합 | 72,800,000원 | 67,437,542원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 145,800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 18,171,031원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 236,771,031원, 예상 배당액은 67,437,542원, 미배당은 169,333,489원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 69,081,000원 | 67,437,542원 | 169,333,489원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 48,356,700원 | 47,086,279원 | 189,684,752원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 33,849,690원 | 32,840,396원 | 203,930,635원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 58,045,457원이 충족되는 시나리오지만, 2회·3회 유찰 시에는 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 물건 상태·입지 — 차량 진입 불가가 환금성 변수
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 서마산IC 북서측에 위치하며 주변은 단독주택이 밀집된 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 불가하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 시멘트 블록조 기와지붕 단층 건물이며 외벽은 치장벽돌 쌓기 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 알루미늄 및 목재 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비가 있고 옥상에 심야전기보일러와 태양열 발전설비가 있으나 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 115.7㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 672,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있고 지구단위계획구역이며, 일부 하천 저촉과 가축사육제한구역이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 일괄매각·제시외 설비 확인
이 물건은 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 건물 옥상의 심야전기보일러와 태양열 발전설비도 건물의 부대설비로 포함해 감정됐지만 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가 판단 시 설비의 사용 가능성을 별도 가치로 과대평가하지 않는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자 점유 확인. 정우진의 실제 점유 여부와 임대차계약 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 보증금·배당관계 확인. 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 최신 매각물건명세서와 관련 서류를 대조하세요.
- 차량 접근성 확인. 감정평가서상 차량 진출입 불가이므로 현장 동선과 주차 가능성을 직접 확인하세요.
- 옥상 설비 상태. 심야전기보일러·태양열 발전설비의 정상 작동 여부를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역·하천 저촉 범위를 원본 도면과 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 범위와 현황을 매각목록·감정평가서에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 점유와 접근성이 관건
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2016년 부산시수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 소멸하며 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 한 차례 유찰돼 최저가는 감정가의 70%인 69,081,000원까지 내려왔습니다.
다만 가격이 내려왔다는 사실만으로 투자 메리트를 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 단독주택·토지이고 차량 진출입이 불가하며, 전입자 정우진의 실제 임대차 관계와 보증금도 확인이 필요합니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 현장 확인은 필수. 특히 점유관계·차량 접근성·제시외 건물과 옥상 설비 상태를 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 하는 사건입니다.
