창원지방법원 2026타경11. 경상남도 창원시 마산합포구 가포동 499-15, 가포로 267-1의 더글라스빌딩주1동입니다. 감정평가 이용상태는 지하 1층 제1종근린생활시설(주차장·계단실), 1층 제1종근린생활시설(소매점), 2층 제1종근린생활시설(휴게음식점), 3층 제2종근린생활시설(사무소), 4층 단독주택입니다. 현재 1~3층은 공실이고 4층은 소유자 세대가 점유·사용하는 것으로 조사됐습니다.
권리구조의 중심은 2023.09.26. 설정된 진해수산업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 728,000,000원과 1,222,000,000원의 근저당권이 등기돼 있고, 그중 을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 해강건설주식회사 가압류, 한국전력공사 가압류, 창원시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 등기상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경11 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 가포동 499-15 · 더글라스빌딩주1동 · 가포로 267-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 지하1층~3층 근린생활시설 · 4층 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건물 |
| 토지 | 대 506.1㎡ · 주상용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 오유리 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,316,630,800원 / 1,621,642,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 1,683,994,026원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 점유 현황 | 1~3층 공실 · 4층 소유자 세대 점유사용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 매각물건명세서상 1~3층은 공실이고 4층은 주택으로 소유자 세대가 점유·사용하는 것으로 조사됐습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
② 점유·이용상태 — 공실 비중을 먼저 본다
| 층 | 감정평가 이용상태 | 현재 상태 |
|---|---|---|
| 지하 1층 | 제1종근린생활시설(주차장, 계단실) | 주차장·계단실 |
| 1층 | 제1종근린생활시설(소매점) | 공실 |
| 2층 | 제1종근린생활시설(휴게음식점) | 공실 |
| 3층 | 제2종근린생활시설(사무소) | 공실 |
| 4층 | 단독주택 | 소유자 세대 점유사용 |
권리 인수위험은 낮지만, 실제 활용 측면에서는 성격이 단순하지 않습니다. 1~3층이 모두 공실이고 4층만 소유자 세대가 사용 중이므로, 낙찰가 판단에서는 등기상 권리뿐 아니라 공실 상태의 근린생활시설을 어떤 방식으로 사용할지를 함께 확인해야 합니다. 임대관계는 별도로 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 2,316,630,800원, 현재 최저매각가는 1,621,642,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 1,135,149,400원(49%), 3회 유찰 시 794,604,580원(34.3%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,621,642,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,616,420원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 진해수산업협동조합 | 728,000,000원 | 728,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 진해수산업협동조합 | 1,222,000,000원 | 875,025,580원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 해강건설주식회사 | 187,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 한국전력공사 | 2,586,970원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,139,586,970원 중 예상배당은 1,603,025,580원, 미배당은 536,561,390원입니다. 을구 2번 근저당부터 미배당이 발생하며 해강건설주식회사와 한국전력공사는 현재 가정가격에서 배당액이 0원입니다. 배당 부족과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 창원시 마산합포구 가포동에 위치하며, 주위는 근린생활시설·주택·공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 해당 지역의 대중교통 등 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 506.1㎡이며 주상용·평지·부정형·중로한면 조건입니다. 공시지가는 832,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있고 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 보호구역. 가축사육제한구역에 포함되고 마산가포고등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비와 주택부분 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공실 3개 층 확인. 1층 소매점·2층 휴게음식점·3층 사무소가 모두 공실이므로 현장 상태와 실제 사용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 4층 점유. 4층 단독주택은 소유자 세대가 점유·사용하는 것으로 조사됐으므로 인도 절차를 고려해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없으므로 인근 토지·근린생활시설·복합건물 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·제2종일반주거지역 및 절대·상대보호구역 저촉 사항을 실제 활용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 536,561,390원이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 공실과 가격”
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2023.09.26. 진해수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하며 임차인 신고도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 반면 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 1~3층 근린생활시설이 모두 공실이고 4층은 소유자가 점유 중이며, 가격을 비교할 실거래 자료도 없습니다. 현재 최저가 1,621,642,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 권리는 합격권, 가격과 활용성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
