창원지방법원 2026타경16. 중앙우방아파트 103동 10층 1005호, 전용 69.99㎡ 아파트입니다. 소유자는 김윤선이고, 2008.01.17 소유권이전 당시 거래가액은 122,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2012.08.20 설정된 고성군수산업협동조합 근저당권이며 최초 채권최고액은 130,000,000원입니다. 이후 2013.08.13 채권최고액 160,000,000원 변경등기, 2015.04.23 채권최고액 200,000,000원 변경등기가 확인됩니다.

가격 측면에서는 유찰 효과가 분명합니다. 감정가 192,000,000원에서 현재 최저가가 134,400,000원으로 내려왔고, 최신 실거래 191,500,000원 및 최근 12개월 평균 191,500,000원과 비교하면 현재 최저가는 70.2%입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -1.8%이므로 하락 흐름 자체는 함께 반영해야 합니다. 전체 12건 평균 194,750,000원만으로 가격을 높게 평가하기보다 최근 거래 191,500,000원을 우선 기준으로 보는 편이 적절합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심

등기상 오래된 2006.02.24 전세권 80,000,000원은 2008.01.17 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 유경자는 소유자의 자부로 본건 전부를 점유하고 있고, 전입일은 2008.01.22입니다. 이는 말소기준권리 2012.08.20보다 빠릅니다. 다만 현황조사에서는 임대차 계약 없이 사용하는 것으로 조사됐고 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단하는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 70.2%

중앙우방 동일 면적 69.99㎡의 실거래 12건입니다. 최신 거래는 2026.05 15층 191,500,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 191,500,000원입니다. 현재 최저가 134,400,000원은 이 최근 시세의 70.2% 수준입니다. 다만 최근 거래 흐름이 과거 대비 -1.8%이므로 하락 추세는 명확히 가격 판단에 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)

현재 회차 매각가 134,400,000원 가정에서 제공된 배당 산정상 근저당 130,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 1,718,400원입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있고, 유경자의 보증금 자체가 미상이므로 실제 승계 여부는 별도 확인이 필요합니다.

④ 회차별 배당 변화

후속 회차로 내려갈수록 근저당권자에게 돌아가는 배당은 줄지만, 제공된 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 그러나 이 계산과 별개로 선순위 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않았다는 사실은 변하지 않습니다. 특히 실제 보증금이 존재하고 대항력이 인정되는 구조라면 낙찰가만 낮아졌다는 이유로 총 취득비용이 낮아진다고 단정할 수 없으므로, 이 물건은 임대차 실체 확인이 가격 계산보다 먼저입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 중앙우방아파트 103동 10층 1005호 주변은 단독주택·공동주택·근린시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 19층 건물이며 외벽 몰탈 위 페인팅, 내벽·천정 벽지, 샤시창호 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측 및 남측으로 도로가 있고, 토지는 대체로 사다리형에 유사한 아파트 건부지입니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역·일반상업지역이며 소로2류와 중로1류에 접하고 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
• 단지. 우방 · 459세대 · 1997.12.30 준공 · 대상 면적 69.99㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유경자 점유관계. 소유자의 자부이며 임대차 계약 없이 사용 중이라는 조사 내용과 실제 계약·금전수수 여부를 대조하세요.
• 보증금 확인. 전입 2008.01.22로 말소기준권리 2012.08.20보다 빠르므로 보증금 존재 여부가 핵심입니다.
• 확정일자·배당요구. 현재 확인되지 않은 상태이므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인하세요.
• 등기 변동. 2012.08.20 근저당 최초 채권최고액 130,000,000원과 이후 160,000,000원·200,000,000원 변경등기를 함께 확인하세요.
• 가격 기준. 전체 12건 평균 194,750,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 191,500,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 흐름. 최근 거래 추세 -1.8%를 반영해 현재 할인율만으로 낙찰가를 공격적으로 높이지 마세요.
• 현장 상태. 감정평가 당시 폐문 부재로 일반적 상태를 기준으로 기재됐으므로 내부 상태를 별도 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력, 권리는 확인 후”

이 사건은 감정가 192,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 134,400,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균과 최신 거래는 모두 191,500,000원이고, 현재 최저가는 그 70.2%라 가격 조건만 보면 분명한 할인 구간입니다. 최근 추세가 -1.8%인 점을 감안해도 현재 가격과 최근 거래 사이에는 여유가 있습니다.

하지만 이 물건의 핵심 리스크는 가격이 아니라 2008.01.22 전입한 점유자 유경자입니다. 가족 관계이며 임대차 계약 없이 사용하는 것으로 조사됐다는 점 때문에 실제 인수 부담이 없을 가능성도 있지만, 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 대항력을 확정할 수 없습니다. 제공된 배당표의 매수인 인수액은 0원이지만, 최종 입찰 판단은 이 점유자의 임대차 실체와 보증금 존재 여부를 확인한 뒤 내려야 합니다. 가격은 합격권, 권리는 확인 후 확정. 현재 사건의 결론은 여기에 있습니다.