창원지방법원 2026타경22. 더마크원오피스텔 18층 1801호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 권리 흐름의 출발점은 2018.04.30 설정된 남부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 228,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 국세 압류, 이경하 명의 소유권이전청구권가등기, 경남신용보증재단 가압류, 경매개시결정 및 옥승연의 주택임차권등기는 권리분석 자료상 모두 매각으로 소멸 처리되어 있습니다.
현재 최저매각가는 132,300,000원으로 감정가 189,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 30% 유찰 할인만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않습니다. 이 사건의 현재 확인 가능한 장점은 가격 자체보다 매수인 인수액이 0원이라는 권리 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경22 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 78-5 더마크원오피스텔 18층 1801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지하5층 지상18층 건물 내 18층 1801호 |
| 소유자 | 최양식 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 132,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부새마을금고 / 165,768,618원 |
| 말소기준권리 | 2018.04.30 남부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.04.30 남부새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 국세 압류, 소유권이전청구권가등기, 경남신용보증재단 가압류, 경매개시결정과 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 특히 임차인 옥승연의 전입·점유 개시일은 2024.10.21로 말소기준보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
현황조사에서는 현재 임차인 세대가 점유·사용 중인 것으로 확인됐습니다. 실제 임차인은 옥승연 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 임차권등기 내용상 보증금은 15,000,000원, 차임은 600,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 옥승연 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 15,000,000원 | 2024.10.21 | 2024.09.02 | 2026.05.20 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고와 점유개시가 모두 말소기준권리 설정일 이후이므로 대항력은 없습니다. 2026.05.20 주택임차권등기와 배당요구가 확인되지만, 해당 임차권등기 역시 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리되어 있어 매수인이 보증금 15,000,000원을 인수하는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,652,200원 |
| 2. 근저당 · 남부새마을금고 | 228,000,000원 | 129,647,800원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 49,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 132,300,000원 기준 집행비용 추정액은 2,652,200원, 남부새마을금고 예상배당은 129,647,800원입니다. 총 채권액 277,300,000원 대비 미배당은 147,652,200원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
신청채권자인 남부새마을금고의 청구액은 165,768,618원입니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 예상배당 129,647,800원으로 신청채권 전액이 충족되지 않습니다. 2회 유찰 시 매각가 92,610,000원, 예상 채권자 배당은 90,543,020원이고, 3회 유찰 시에는 매각가 64,826,999원, 예상 채권자 배당은 63,260,113원으로 감소합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 아파트가 아닌 오피스텔 기준으로 접근해야 합니다.
- 주위환경. 창원시 마산회원구 구암동에 위치하며 부근은 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하5층·지상18층 건물이며 본건은 18층 1801호입니다. 급배수 위생설비와 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류 접합 등의 조건이 확인되며 공시지가는 1,719,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 직접 조사하지 못했고 공부자료·건축물현황도·외부관찰 등을 통해 평가했습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 8번 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후라 매각 소멸 처리되어 있지만, 종류 확인 필요가 표시되어 있으므로 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 옥승연은 대항력 없는 임차인이지만 현재 세대가 점유·사용 중인 것으로 조사됐습니다. 실제 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 관계 확인. 보증금 15,000,000원, 확정일자 2024.09.02, 전입·점유 2024.10.21, 배당요구 2026.05.20입니다. 예상배당 계산에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 132,300,000원은 감정가 189,000,000원의 70%이지만 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 직접 조사하지 못했습니다. 실제 이용상태와 내부 상태 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 관련 가등기·임차권 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 70%는 시세 할인율이 아니다”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2018.04.30 남부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 옥승연의 전입·점유는 2024.10.21로 후순위입니다. 따라서 대항력이 없으며 임차권등기도 매각 소멸 처리되어 매수인 인수액은 0원입니다. 국세 압류·가등기·가압류 역시 말소기준 이후 권리입니다.
다만 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실과 실제 시장에서 싼 가격이라는 판단은 구분해야 합니다. 실거래 시세 비교 근거가 없는 상태에서는 132,300,000원이 시세보다 낮다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만 가격은 별도 검증이 필요한 오피스텔로 보는 것이 일관된 결론입니다.
