창원지방법원 2026타경45. 경상남도 함안군 군북면 중암리 651-4, 3층 301호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 공동주택입니다. 현재 소유자는 박시형이며, 2021.06.02. 이전 경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 부안수산업협동조합 근저당권 67,200,000원이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2026.03.17. 부안수산업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐고, 이 권리 역시 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 현재 등기상 핵심은 단순합니다. 과거 함안축산업협동조합 근저당과 압류·가압류, 2019년 임의경매개시결정 등은 2021.06.02. 이전 경매 매각 과정에서 이미 정리됐습니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에는 외국인체류확인서상 HUSSAIN AMIR 세대가 확인됩니다. 전입일은 2024.05.21.로 말소기준권리인 2021.06.02. 근저당보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 실제 임대차관계는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경45 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 군북면 중암리 651-4 3층301호 |
| 도로명 | 경상남도 함안군 군북면 함마대로 727-5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 3층 301호 |
| 비교 대상면적 | 65.4127㎡ |
| 소유자 | 박시형 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 74,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 53,394,742원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 현재 기준권리 이후는 소멸
현재 소유자 박시형은 2021.06.02. 이전 임의경매로 이 부동산을 취득했고, 같은 날 부안수산업협동조합이 채권최고액 67,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2026.03.17. 등기된 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 — 후순위 전입, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| HUSSAIN AMIR | 미상(별지 점유관계조사서 기타란 참조) | 2024.05.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
전입일 2024.05.21.은 말소기준권리 2021.06.02.보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 있는 선순위 임차인으로 보지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 외국인체류확인서상 세대가 존재하지만 현황조사에서는 실제 임대차관계까지 확인하지 못했습니다. 감정평가 현장조사도 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 조사하지 못했습니다.
③ 가격 비교 — 89.4%지만 표본이 오래되고 면적도 다르다
제공된 실거래 표본은 2021.12 거래 2건이며 모두 전용 51.49㎡, 거래가는 83,000,000원입니다. 반면 본건의 비교 대상면적은 65.4127㎡이고 면적 일치 판정도 불일치입니다. 따라서 74,200,000원이 83,000,000원의 89.4%라는 숫자만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 51.49㎡ | 2 | 83,000,000원 |
| 2021.12 | 51.49㎡ | 4 | 83,000,000원 |
| 평균 | 51.49㎡ | 2건 | 83,000,000원 |
감정가는 106,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저가는 74,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 제공된 비교 실거래 평균 83,000,000원보다 8,800,000원 낮지만, 거래시점과 면적 차이가 커서 이 차액을 그대로 안전마진으로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,735,600원 |
| 을구 3번 근저당권 · 부안수산업협동조합 | 67,200,000원 | 67,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,264,400원 |
현재 최저가 74,200,000원 가정 시 집행비용 1,735,600원과 근저당권 67,200,000원이 배당되고 소유자 잔여는 5,264,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 74,200,000원 | 67,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 51,940,000원 | 50,605,080원 | 16,594,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 36,358,000원 | 35,303,556원 | 31,896,444원 | 0원 |
추가 유찰 시 근저당권자가 배당받지 못하는 금액은 커지지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제공된 시나리오에서도 2회·3회 유찰 시 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 경상남도 함안군 군북면 중암리에 위치하며 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호이며 급배수 위생설비·난방설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 637.0㎡, 평지·사다리형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 현황 남서측에 포장도로가 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 148,900원/㎡입니다.
- 대지권 목적 토지. 등기사항전부증명서상 지목은 ‘전’이나 토지대장상 지목은 ‘대’이고, 현황은 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 12세대 규모로 제공된 실거래는 2021.12 두 건뿐이어서 현재 환금성과 가격대를 판단할 때 추가 시세 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차관계 확인. HUSSAIN AMIR의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 임대차관계를 확인하세요.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 조사하지 못했습니다. 내부 상태와 실제 점유자를 확인하는 것이 중요합니다.
- 시세 재검증. 비교 실거래가 2021.12 두 건이고 전용 51.49㎡로 본건 비교 대상면적 65.4127㎡와 다릅니다. 74,200,000원의 할인율만 보고 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 토지 지목 확인. 등기상 ‘전’, 토지대장상 ‘대’, 현황 건부지라는 차이를 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 배당 변동요소. 제시된 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 추가 검증
이 사건의 핵심 권리선은 명확합니다. 2021.06.02. 부안수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸합니다. HUSSAIN AMIR의 전입일도 2024.05.21.로 기준권리 이후여서 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 현재 최저가 74,200,000원은 감정가 106,000,000원의 70%, 제공된 실거래 비교값 83,000,000원의 89.4%지만, 비교 거래가 2021.12 두 건뿐이고 면적도 다릅니다. 따라서 이 물건은 “권리는 비교적 단순하지만, 현재 가격의 매력은 최신·동일면적 시세를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건”으로 정리하는 것이 적절합니다.
