창원지방법원 2026타경50. 창원시 마산회원구 합성동 무학아파트 4동 1층 101호입니다. 감정가는 124,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 86,800,000원입니다. 등기상 핵심은 2020.03.20. 동읍농업협동조합의 채권최고액 33,600,000원 근저당입니다. 이것이 말소기준이고, 이후 설정된 구본선·구태령 근저당과 동읍농업협동조합 및 농림수산업자 신용보증기금 관리기관의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 반면 채권 총액은 163,564,422원으로 현재 최저가보다 커서 매각대금 전액이 비용과 선순위 채권 배당에 소진되고, 후순위 채권에는 상당한 미배당이 남습니다. 이 미배당은 현재 제공된 권리관계상 매수인이 떠안는 금액으로 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경50 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 694-1 무학아파트 4동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산회원구 금강로 35 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 5층 건물 내 1층 101호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 서수호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 86,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 48,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2020.03.20. 접수된 을구 9번 동읍농업협동조합 근저당 33,600,000원입니다. 2023년 구본선 명의 근저당 40,000,000원·35,000,000원, 2024년 구태령 근저당 26,000,000원, 2026년 경매개시결정과 두 건의 가압류는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
무학 단지의 실거래 표본은 12건이고, 최근 12개월 평균은 121,090,909원입니다. 최신 거래는 2026.06. 115,000,000원, 전체 표본 최저는 91,000,000원, 최고는 145,000,000원입니다. 현재 최저가 86,800,000원은 최근 12개월 평균의 71.7%로, 현재 제공된 실거래 표본과 비교하면 가격 간격이 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.56㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 49.56㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2026.05 | 49.56㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 49.56㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2025.10 | 54.34㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2025.10 | 49.56㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2025.09 | 54.34㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2025.09 | 54.34㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2025.09 | 54.34㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2025.08 | 49.56㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.07 | 49.56㎡ | 3 | 91,000,000원 |
| 2025.06 | 49.56㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 121,090,909원 |
가격 판단에서는 전체 평균 119,333,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 구간의 추세는 과거 구간 대비 +21.1%로, 하락장이 아니라 상승 방향으로 집계됐습니다. 현재 최저가는 최신 거래 115,000,000원과 최근 12개월 평균 121,090,909원보다 모두 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,962,400원 |
| 2. 근저당 · 동읍농업협동조합 | 33,600,000원 | 33,600,000원 |
| 3. 근저당 · 구본선 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 4. 근저당 · 구본선 | 35,000,000원 | 11,237,600원 |
| 5. 근저당 · 구태령 | 26,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 동읍농업협동조합 | 18,897,779원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 10,066,643원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 163,564,422원 중 84,837,600원이 배당되고 78,726,822원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 86,800,000원 | 84,837,600원 | 78,726,822원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 60,759,999원 | 59,266,319원 | 104,298,103원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 42,531,999원 | 41,366,423원 | 122,197,999원 | 0원 |
유찰이 이어지면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 신청 청구액은 48,200,000원이나 현재·2회·3회 유찰 시나리오에서 신청채권자 배당액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 물건·입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 1층 101호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 주위환경. 공동주택·근린생활시설·학교·단독주택 등이 형성돼 있고 주위환경과 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 급배수 위생설비 및 난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 대지권의 목적인 토지는 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 북동측으로 교량을 통한 진입로가 소재합니다.
- 정비·토지규제. 자연녹지지역·제2종일반주거지역과 함께 무학 주택재건축정비예정구역이 기재돼 있고, 일부 토지는 개발제한구역·철도보호지구·하천구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 영향을 받습니다.
- 공시지가. 875,500원/㎡이며 토지면적은 11,577.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 9번 동읍농업협동조합 근저당 33,600,000원이 기준입니다. 이후 등기의 매각 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 등재 임차인은 없지만 감정 당시 폐문부재·임대관계 미상이므로 실제 거주자와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 86,800,000원은 최근 12개월 평균 121,090,909원의 71.7%이며 최신 거래는 115,000,000원입니다. 개별 호수의 층·면적·상태 차이를 함께 비교하세요.
- 1층 조건 확인. 대상은 1층 101호입니다. 같은 단지 거래에는 1층 145,000,000원 거래도 포함돼 있으나 개별 호수 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 대지권·규제 확인. 6필지로 연결된 대지권, 일부 토지의 개발제한구역·하천구역·철도보호지구·토지거래계약에관한허가구역 등을 원본 도시계획자료와 함께 점검하세요.
- 동 표기 확인. 공부상 4동과 통칭 라동의 차이를 현장·건축물대장·등기부에서 일치 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 미반영하므로 실제 배당요구 종기 이후 채권신고와 세금 자료를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 현황과 가격
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020년 동읍농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 1회 유찰로 최저가는 86,800,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 121,090,909원의 71.7%입니다. 최근 거래 추세도 +21.1%로 집계돼 가격 숫자만 보면 할인 폭이 분명합니다.
다만 경매에서 낮은 가격만큼 중요한 것은 ‘무엇을 실제로 사는가’입니다. 이 물건은 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계가 미상이며, 공부상 4동과 통칭 라동의 표기 차이, 대지권 6필지, 개발제한구역·하천구역·철도보호지구 등 토지 규제가 함께 기재돼 있습니다. 따라서 결론은 등기상 권리는 양호, 가격도 최근 실거래 대비 낮지만 현황 확인을 끝낸 뒤 입찰가를 정할 물건입니다.
