광주지방법원 2025타경51610. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 1동 5층 504호 아파트입니다. 사용승인일은 2020.04.13이고, 25층 건물 중 5층입니다. 등기상 소유자는 향원주택주식회사이며, 말소기준은 2020.04.23 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 신철우 근저당, 장종수 가압류, 배지미 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어지는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 보증금 숫자만 보고 인수형으로 오해하지 않는 것입니다. 배지미 임차인의 임대차계약은 2018.10.16, 확정일자는 2020.04.09로 말소기준보다 앞서지만, 주민등록일자 2020.05.04와 점유개시일자 2020.06.01은 모두 말소기준 2020.04.23보다 늦습니다. 따라서 이 물건에서는 보증금 179,500,000원 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다. 배당표도 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51610 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용중 · 25층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 113,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 171,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 뒤의 권리
② 임차인 분석 — 보증금이 커도 승계는 별개
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 배지미 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 179,500,000원 주민등록 2020.05.04 · 점유개시 2020.06.01 | 말소기준 후 근저당 2020.04.23보다 늦음 | 후순위 확정일자 2020.04.09 · 2024.02.28, 배당요구 2024.04.12 | 없음 임차권등기 2024.04.12 · 매각으로 소멸 |
배지미의 최초 확정일자 2020.04.09는 우리은행 근저당 2020.04.23보다 앞섭니다. 그러나 주택임차인의 우선순위는 확정일자만으로 정해지는 것이 아니라 점유와 주민등록을 함께 봐야 합니다. 이 사건의 주민등록일자 2020.05.04와 점유개시일자 2020.06.01은 모두 근저당 설정일보다 뒤입니다. 이후 보증금은 2022.05.28 재계약으로 179,500,000원이 되었고, 2024.02.28 해당 금액에 대한 확정일자가 기재되어 있습니다.
③ 가격 — 56% 할인율만으로 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다
감정가는 202,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저가는 113,120,000원으로 감정가의 56%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 79,184,000원, 4회 유찰 시 55,428,800원입니다.
다만 이 사건에는 현재 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다. 남교크레지움에듀파크는 83세대이고 사용승인일은 2020.04.13이며, 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 1.4회입니다. 현재 물건은 이미 2회 유찰된 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,383,680원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 110,736,320원 |
| 2. 근저당 · 신철우 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 171,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,383,680원을 제외한 110,736,320원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고 후순위 채권에는 배당 여력이 남지 않습니다. 총 채권 미배당액은 9,476,663,680원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 형성된 구도심지역이며 주거환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물, 사용승인일 2020.04.13. 개별난방·승강기·옥내주차장·스프링클러 등 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측과 북측으로 왕복 2차선 도로에 접하며 북측도로를 통해 차량통행합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 토지 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 감정조사는 폐문부재로 외부관찰에 의해 이루어졌습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없어 최저가 113,120,000원의 시세상 위치를 확정할 수 없습니다.
- 임차권 시점 재대조. 배지미의 주민등록 2020.05.04·점유개시 2020.06.01·임차권등기 2024.04.12와 말소기준 2020.04.23의 선후관계를 원본에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.14 등기 내용과 현재 효력, 매각 후 처리관계를 최신 등기부·매각물건명세서로 재확인하세요.
- 전기료 미납. 현황조사보고서에는 2025년 1월부터 10월까지 전체 세대로 추정되는 전기료 약 11,353,550원 미납이 기재되어 있습니다. 실제 귀속 범위와 매수인 부담 여부를 관리주체·공급자에게 확인해야 합니다.
- 배당표 변동. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 매각기일 전 최신 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 서로 대조한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “보증금이 최저가보다 크다 ≠ 인수한다”
이 사건은 숫자만 보면 임차보증금 179,500,000원이 최저가 113,120,000원을 크게 웃돌아 인수형처럼 보일 수 있습니다. 하지만 권리순서를 보면 결론은 다릅니다. 말소기준 우리은행 근저당은 2020.04.23이고, 임차인의 주민등록은 2020.05.04, 점유개시는 2020.06.01, 임차권등기는 2024.04.12입니다. 명세서도 별도 인수권리를 두지 않았고 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 잡고 있습니다. 권리상 핵심 인수는 0원, 현 회차 실질취득은 113,120,000원.
다만 가격 면에서는 보수적으로 봐야 합니다. 2회 유찰로 감정가의 56%까지 내려왔다는 사실만 있고, 최근 실거래 가격이 없어 이 금액이 실제 시세보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 여기에 83세대 단지, 현황조사에 기재된 전기료 미납, 민간임대주택등기 확인 과제가 남아 있습니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 아직 실거래 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
