113,680,000원
광주지방법원 2025타경51621. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 제1동 15층 1504호 아파트입니다. 감정가는 203,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 113,680,000원입니다. 등기상 소유자는 향원주택주식회사이며, 주택도시보증공사가 185,800,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 핵심은 보증금 185,800,000원의 임차권입니다. 금액만 보면 최저가보다 72,120,000원 크기 때문에 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 것처럼 보이지만, 실제 판단은 보증금 크기가 아니라 대항요건과 말소기준권리의 선후로 해야 합니다. 이 임차권의 전입신고일은 2020.05.04., 점유개시일은 2020.06.01.로, 말소기준인 우리은행 근저당 2020.04.23.보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어 총액이 보증금에 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51621 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제15층 제1504호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 25층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 113,680,000원 (2회 유찰·감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 단지 정보 | 남교크레지움에듀파크 · 83세대 · 2020.04.13. 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 승계는 없다
말소기준권리는 2020.04.23. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 신철우 근저당, 장종수 가압류, 김행남 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 순서입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.858억, 그러나 후순위
| 임차인 / 목적물 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김행남 건물 전부 · 주거 임대차 2020.01.20. 2022.05.19. 재계약 | 185,800,000원 확정일자 2020.04.01. 증액분 2022.05.19. | 선순위 대항력 없음 전입 2020.05.04.점유 2020.06.01. 말소기준 2020.04.23.보다 늦음 | 후순위배당요구 임차권등기 2024.04.12. | 0원소멸 예상배당상 미배당이어도 매수인 인수 없음 |
임차권등기에는 임대차계약일 2020.01.20., 확정일자 2020.04.01., 주민등록일 2020.05.04., 점유개시일 2020.06.01.이 기재되어 있습니다. 확정일자는 말소기준보다 앞서지만, 전입과 점유가 모두 우리은행 근저당 설정 뒤이므로 우선순위는 우리은행보다 늦습니다. 현재 매각대금은 선순위 우리은행 채권에도 부족하여 임차권자 또는 신청채권자에게 돌아갈 배당은 계산상 0원입니다.
③ 가격 판단 — 56% 할인만으로 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가 203,000,000원의 56%까지 내려왔습니다. 할인율만 보면 폭이 크지만, 남교크레지움에듀파크의 동일 면적 실거래 표본과 최근 거래가는 확인되지 않았습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 횟수 1.4회 외에 낙찰가·낙찰률 자료가 없습니다.
따라서 이 물건을 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거는 감정가 할인율뿐이며, 감정가 자체가 현재 시장가격을 반영하는지는 별도 검증이 필요합니다. 감정가 대비 56%와 시세 대비 56%는 전혀 다른 의미입니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 111,288,480원 |
| 2. 근저당 · 신철우 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 185,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,602,200,000원 중 집행비용을 제외한 예상배당은 111,288,480원, 총 미배당은 9,490,911,520원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 56% | 113,680,000원 | 111,288,480원 | 9,490,911,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 39.2% | 79,576,000원 | 77,743,632원 | 9,524,456,368원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 27.44% | 55,703,200원 | 54,300,542원 | 9,547,899,458원 | 0원 |
⑤ 전기료·관리비 — 권리 인수와 별개의 현금 위험
등기상 인수액 0원은 임차보증금과 담보권에 관한 결론입니다. 체납 관리비 중 공용부분, 명도비용, 내부 수리비 등은 별도 비용이므로 낙찰가에 추가해 실질 자금계획을 세워야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 북교초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 15층으로, 위생·급배수·개별난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 각각 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구의 평지 사다리형 토지이며, 아파트와 상가 건부지로 이용됩니다.
- 하자. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 83세대 규모로 대단지 프리미엄은 제한적이며, 동일 면적 실거래가 확인되지 않아 현장 시세조사가 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후 재확인. 임차권등기의 계약일·확정일자뿐 아니라 전입 2020.05.04.와 점유 2020.06.01.이 말소기준 2020.04.23.보다 늦다는 점을 원문에서 확인하세요.
- 점유자 확인. 임차권등기 후 현재 점유상태는 확인되지 않으므로 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 실제 점유자를 특정하세요.
- 우리은행 변경등기 확인. 최초 채권최고액 8,366,400,000원과 변경등기의 100,800,000원 사이 관계를 등기부 원문과 배당서류로 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.14. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 말소 여부와 임대사업자 지위 변동을 원본 서류로 확인하세요.
- 관리비·전기료. 전체 세대 추정 전기료 11,350,550원의 발생 주체와 1504호 관련 금액, 공용부분 관리비 체납액을 분리해 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 56%라는 이유만으로 저가 판단하지 말고 인근 아파트, 동일 단지, 유사 면적의 최신 매매사례를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크다 ≠ 매수인이 인수한다”
이 사건은 큰 임차보증금 때문에 위험해 보이지만, 선후관계를 적용하면 결론은 달라집니다. 김행남의 보증금은 185,800,000원으로 현재 최저가보다 크지만 전입과 점유가 말소기준 근저당보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득이 185,800,000원으로 고정되는 사건이 아닙니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 56%라는 사실만으로 가격까지 합격이라고 볼 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 우리은행 근저당 변경등기의 정확한 의미와 전체 세대 추정 전기료 11,350,550원·공용부분 관리비라는 확인 과제가 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 안전, 가격과 부대비용은 현장 확인 후 판단입니다.
