광주지방법원 2025타경51627. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 제1동 18층 1802호 아파트입니다. 감정가는 204,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 회차 최저매각가는 114,240,000원, 감정가의 56%입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 206,095,289원입니다.
숫자만 보면 보증금 185,800,000원이 최저가보다 크므로 인수형 물건처럼 보일 수 있습니다. 그러나 인수 여부는 보증금 크기가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖췄는지로 판단해야 합니다. 이선숙의 임대차계약일은 2018.08.16이지만, 주민등록일자와 점유개시일자는 말소기준 근저당 설정일인 2020.04.23보다 늦습니다. 계약일이나 확정일자만 앞선다고 대항력이 생기는 것은 아니므로, 현 등기 기재를 기준으로는 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51627 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제18층 제1802호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트구조 25층 건물 중 18층 |
| 대상 면적 | 72.7487㎡ |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 114,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,095,289원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 임차보증금보다 ‘순위’가 핵심
말소기준은 2020.04.23 설정된 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 8,366,400,000원과 공동담보목록 제2018-207호가 기재돼 있고, 같은 날 변경등기에는 채권최고액 100,800,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 현 예상배당표는 말소기준 근저당의 채권최고액을 8,366,400,000원으로 반영하고 있으므로 실제 피담보채권과 해당 호수에 미치는 담보 범위는 원본 등기와 채권계산서를 대조해야 합니다.
이후 설정된 박주원 근저당권 36,000,000원, 장종수 가압류 200,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 이선숙의 주택임차권은 말소기준권리보다 뒤입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선숙 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 185,800,000원 | 계약 2018.08.16 재계약 2022.05.27 주민등록 2020.05.13 점유개시 2020.06.01 확정일자 2020.04.22 / 2022.05.27 배당요구 2024.04.08 | 대항력 없음 말소기준 후 주민등록·점유 | 후순위 선순위 근저당 뒤 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 56%가 곧 시세 할인은 아니다
남교크레지움에듀파크는 83세대, 사용승인일 2020.04.13인 아파트입니다. 단지 관련 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 1.4회가 기재돼 있지만, 비교 가능한 최근 실거래 금액과 낙찰금액은 확인되지 않습니다.
따라서 현재 최저가 114,240,000원이 감정가 204,000,000원의 56%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 부족합니다. 실거래 자료가 없는 상태에서는 감정가 할인율보다 동일 단지·인근 유사 면적의 최신 계약가, 현재 매물 호가와 내부 상태를 우선 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,399,360원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 111,840,640원 |
| 2. 근저당 · 박주원 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 206,095,289원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 권리자와 신청채권자에게 돌아가는 예상배당은 0원입니다. 총 미배당액은 8,696,654,649원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 56% | 114,240,000원 | 111,840,640원 | 8,696,654,649원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 39% | 79,968,000원 | 78,128,576원 | 8,730,366,713원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 27% | 55,977,600원 | 54,570,003원 | 8,753,925,286원 | 0원 |
신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액은 206,095,289원이지만 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 예상배당은 모두 0원입니다. 선순위 우리은행 근저당이 매각대금을 소진하기 때문입니다. 다만 후순위 채권의 미배당이 커지는 것과 매수인의 인수금이 생기는 것은 별개의 문제입니다.
⑥ 관리비·점유 리스크
임차권등기가 존재하므로 등기상 권리가 소멸하더라도 실제 인도 과정은 별도입니다. 현재 점유자, 열쇠 인도 가능 여부, 임차권자의 퇴거 상태와 주택도시보증공사의 점유 관련 입장을 확인해야 명도비용과 기간을 판단할 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 25층 중 18층으로, 위생·급배수·도시가스 개별난방·화재탐지·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접하고 북측으로 단지 내 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·사다리형 토지이며 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·방화지구에 포함되고 중로2류·중로3류·소로1류에 접합니다.
- 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 83세대 규모이며 비교 가능한 최신 실거래 금액이 없어 실제 매도 가능 가격은 별도 현장조사가 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 원본 확인. 채권최고액 8,366,400,000원과 같은 날 변경등기의 100,800,000원 및 공동담보 해제 내용을 원본 등기와 채권계산서로 대조하세요.
- 임차권 순위 재확인. 주민등록일자 2020.05.13, 점유개시일자 2020.06.01과 말소기준일 2020.04.23의 선후관계를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가의 56%라는 할인율만 사용하지 말고 동일 단지·인근 유사 면적의 최신 실거래와 현재 매물 가격을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 경매 후 등기의 효력, 말소 여부와 임대사업 관련 의무의 승계 가능성을 관할기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 관리비 구분. 미납 전기료 11,353,550원의 대상 범위와 해당 호수의 공용·전용 관리비 체납액을 관리주체에 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권자의 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 확인하고 인도명령 또는 명도협의 비용을 반영하세요.
- 배당 변수. 당해세와 임차인 최우선변제 등 예상배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건에서 가장 중요한 점은 보증금 185,800,000원이 현재 최저가보다 크더라도 대항력 인수형으로 계산해서는 안 된다는 것입니다. 말소기준 근저당이 2020.04.23이고, 임차권자의 주민등록과 점유개시는 그 이후이므로 현 배당 시나리오상 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
그러나 권리 인수액이 없다는 사실만으로 좋은 가격이 되는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 56%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 금액이 없고, 공동담보 근저당의 변경등기, 민간임대주택등기, 미납 전기료와 공용부분 관리비 가능성까지 확인해야 합니다. 금전 인수는 0원 추정, 가격 판단은 보류. 이 물건은 할인율보다 원본 권리관계와 현장 시세·관리비 확인이 먼저입니다.
