광주지방법원 2025타경51636. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 1동 5층 502호 아파트입니다. 2020년 준공된 83세대 단지로, 대상 호실은 남향 계단식 아파트로 이용 중이며 25층 건물의 5층에 자리합니다. 감정가는 202,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 113,120,000원으로 감정가의 56%입니다.
숫자만 보면 감정가보다 88,880,000원 낮아 보이지만, 이 사건의 가격 판단에는 같은 단지의 최근 실거래나 최근 낙찰가가 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가의 56%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리는 비교적 정리되지만, 가격과 체납관리비·등기 세부사항은 별도의 원본 확인이 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51636 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제5층 제502호 · 도로명 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 남향 계단식 · 철근콘크리트 벽식구조 · 25층 중 5층 |
| 단지 | 남교크레지움에듀파크 · 83세대 · 2020.04.13 준공 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 113,120,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,593,363원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 매각으로 소멸
말소기준은 2020.04.23 우리은행 근저당권입니다. 이후의 장종수 가압류, 이은희 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이은희의 전입과 점유도 말소기준일보다 늦어 매수인에게 대항하지 못하므로, 현재 계산상 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은희 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 179,500,000원 | 2020.05.14 2020.06.01 | 2020.04.16 2023.12.11 | 2024.04.02 | 없음 | 후순위 | 없음 |
임대차계약일은 2018.09.27이며, 2022.04.26 재계약하면서 보증금이 8,500,000원 증액돼 최종 보증금은 179,500,000원입니다. 확정일자는 존재하지만, 주택의 인도와 주민등록 요건을 갖춘 시점이 2020.04.23 말소기준 근저당보다 뒤입니다. 따라서 임차인은 선순위 근저당권자보다 후순위이고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 검증 — 2회 유찰·56%만으로 저평가 판단 금지
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회, 낙찰률은 0.0%입니다. 이 물건은 이미 평균보다 많은 2회 유찰을 거쳤지만, 비교 가능한 최근 실거래나 최근 낙찰 금액 없이 감정가 할인율만 제시돼 있습니다. 따라서 최저가 113,120,000원이 현재 시장가보다 낮은지, 비슷한지, 높은지는 별도의 실거래 확인 없이는 판정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.1% 추정) | - | 2,383,680원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 110,736,320원 |
| 2. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 193,593,363원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 우리은행 근저당 배당에 모두 투입되고, 후순위 가압류와 신청채권자에게는 배당되지 않는 계산입니다. 총 미배당액은 8,649,257,043원이며 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근으로, 상업용·주거용 건물이 함께 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020년 준공된 철근콘크리트 벽식구조 25층 건물이며, 개별난방·위생·급배수·승강기· 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측과 북측으로 왕복 2차선 도로에 접하고, 북측에 주차장 진입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 83세대 규모의 주상복합 아파트이고 단지 경매 통계상 낙찰률이 0.0%여서, 대단지 아파트보다 매수층과 거래 표본이 제한될 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 감정가 56%라는 숫자만으로 저평가를 판단하지 말고, 동일 단지와 인근 유사 면적의 최신 거래가를 대조하세요.
- 관리비·전기료 확인. 전체 세대로 추정되는 2025년 1월~10월 전기료 11,353,550원의 부과 대상과 공용부분 관리비 체납액을 관리주체에 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 우리은행 근저당 8,366,400,000원과 변경등기 100,800,000원, 공동담보 해제 내용을 등기부 원문·공동담보목록과 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14 등기의 매각 후 말소 여부와 임대의무 관련 효력을 매각물건명세서 및 관할기관 자료로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 출입이 불가능했으므로 수리비와 관리상태를 보수적으로 산정하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권자의 현재 점유 여부와 실제 인도 상태를 확인하고, 점유자가 남아 있다면 인도명령과 명도 비용을 예상하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 주택임차권 보증금은 179,500,000원으로 최저가보다 크지만, 전입과 점유가 말소기준 근저당보다 늦어 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 따라서 권리상 실질취득액은 최저가 113,120,000원과 동일합니다.
다만 실거래 비교 없이 감정가 대비 56%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수는 없습니다. 83세대 주상복합 단지, 0.0%의 단지 경매 낙찰률, 내부 미확인, 전기료·공용관리비 위험, 근저당 변경 및 민간임대주택등기 확인사항이 함께 남습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 가격과 부대비용은 보수적으로 검증해야 하는 C등급 물건입니다.